房地产行业周报：一二线成交稳定、三四线趋弱，土地市场继续降温

证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 未经许可，禁止转载 证券研究报告 房地产行业周报 推荐（维持） 一二线成交稳定、三四线趋弱，土地市场继续降温 投资要点： 上周（18/9/1-9/7）主流49城一手房周成交594万平米，环比-13%；其中，一二线环比-12%、三四线环比-16%；9月截至上周月成交同比+5%，较8月上升1pct，其中一二线同比+24%、三四线同比-31%，分别较8月提升6pct和下降10pct，一二线和三四线城市成交继续分化。上周15个重点城市二手房合计周成交122万平米，环比-5%，9月截至上周月成交同比+5%，较8月持平。库存方面，上周16个重点城市推盘环比-2%，周成交/推盘比0.95倍，去化率较上周略降、与8月持平。16城可售面积为6,774万平米，环比上升0.1%；3个月移动平均去化月数为8.2个月，环比下降0.02个月，行业依然处于低库存阶段。政策新闻方面，人民日报政文提及，房地产税法拟5年内提请审议；国常会确定个税法修改配套措施，明确普通住房贷款利息、住房租金的扣除范围和标准，长效机制稳步推进。租赁市场方面，一线城市积极出台稳租金举措，武汉重点整治问题中介，海南治理黑中介等市场乱象，到目前为止全国超50城发布租房政策，租金快速上涨有望得到遏制。销售方面，万科、保利、中南、荣盛、新城等发布8月销售数据，销售金额分别同比+4%、+20%、+69%、+111%、+171%，据8月克尔瑞数据，主流50家房企仍保持了同比+43%的增速，其中一线龙头稳增，二线蓝筹表现亮眼。此外，碧桂园、世茂房地产、远东发展等公司持续回购，公司价值得以充分彰显。8月土地市场继续降温，土地成交/供应比、溢价率均创年内新低，预计土地市场的走弱或将约束地方政策的进一步从严以及改善房企毛利率的悲观预期。我们维持房地产小周期延长框架，并认为本轮供给端调控导致资源正快速向龙头集聚，融资集中度（15年25% vs.17年33%）->拿地集中度（15年14% vs.17年46%）->销售集中度（15年11% vs.17年18%），将推动头部房企的销售大增，继续看多地产龙头&蓝筹，并维持板块“推荐”评级，维持推荐龙头&蓝筹：保利地产、新城控股、融创中国、万科A、招商蛇口、金地集团；二线：中南建设、荣盛发展、蓝光发展、华夏幸福。  房地产行业数据：上周49个重点城市新房合计成交594万平米，环比下降13.0%；9月截止上周一手房合计成交594万平米，较8月同期环比下降8.4%，较去年9月同期同比上升5.2%，其中当月成交同比较8月上升0.7pct。其中，一、二、三、四线城市上周成交面积分别环比变化：-37.1%、-4.8%、-10.8%、-23.7%，当月月成交同比分别为：+19.9%、+24.7%、-36.0%、-17.5%。16城可售面积为6,974万平米，环比上升0.1%；3个月移动平均去化月数为8.2个月，环比下降0.02个月。  主要政策新闻：房地产税法拟5年内提请审议；国常会确定个税法修改的配套措施，明确普通住房贷款利息、住房租金的扣除范围和标准；上半年四大行个人住房贷款增速放缓，国有大行上调18年信贷额度，加大小微、房贷和消费贷等信贷投放；全国超50城发布租房政策；武汉房管、公安等部门重点整治559家问题租房中介；海南、青海开展治理房地产市场乱象专项行动；佛山规定“产保区”内不得新增开发商品住宅类经营性房地产项目；8月北京新房成交3,018套，环比+47.4%，二手房网签1.5万套，环比+1.4%；8月上海新房成交面积88万方，环比+22.4%；8月深圳商品房成交3,688套，环比+6.6%。  公司动态跟踪：万科A 8月销售金额383.4亿，同比+3.5%，发行80亿元超短融获准注册；保利地产8月销售金额275.7亿，同比+19.9%；金地集团8月销售金额112.4亿，同比-6.6%；融创中国8月销售金额403.2亿，同比+32.0%；荣盛发展8月销售金额68.4亿，同比+68.8%，与北华航天签订《战略合作协议》；中南建设8月销售金额128.3亿，同比增长111.0%；新城控股8月销售金额236.8亿，同比增长171.1%，拟发行3亿美元优先票据，票面利率6.5%;碧桂园、世茂房地产、远东发展等公司持续回购。  一周板块回顾：上周SW房地产指数下跌1.83%，沪深300指数下跌1.71%，相对收益为-0.13%，板块表现弱于大市，在28个板块排名中排第18位。个股表现方面，SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为中弘股份、天业股份、华丽家族、中珠控股、大港股份。  风险提示：房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧 证券分析师：袁豪 电话：021-20572536 邮箱：yuanhao@hcyjs.com 执业编号：S0360516120001 联系人：鲁星泽 电话：021-20572575 邮箱：luxingze@hcyjs.com 联系人：曹曼 电话：021-20572593 邮箱：caoman@hcyjs.com 占比% 股票家数(只) 130 3.67 总市值(亿元) 19,625.02 3.74 流通市值(亿元) 15,792.63 4.19 % 1M 6M 12M 绝对表现 0.5 -28.77 -23.26 相对表现 1.61 -9.15 -8.93 《房地产行业周报：房企中期业绩靓丽，一二线成交走强、三四线趋弱》 2018-09-02 《8月房企销售点评：8月淡季房企分化，二线蓝筹表现亮眼》 2018-09-02 《房地产2018年中报综述：行业结算量质双升，业绩持续高增有保证》 2018-09-03 -28%-13%2%17%17/0917/1118/0118/0318/0518/072017-09-11～2018-09-07 沪深300 房地产 相关研究报告 相对指数表现 行业基本数据 华创证券研究所 行业研究 房地产 2018年09月09日 房地产行业周报 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 2 目录 一、行业数据 ........................................................................................................................................................4 （一）新房成交量：上周49城周成交环比-13%，月成交同比+5%，一二线同比+24%、三四线同比-31% ........4 1、成交周环比：上周49城周成交环比下降13%，一二线环比下降12%、三四线环比下降16% ..................4 2、成交月同比：8月49城月成交同比上升5%，一二线同比上升24%、三四线同比下降31% .....................5 （二）二手房成交量:上周15城周成交环比-5%，8月月成交同比+5%、较上月持平 ........................................7 （三）新房库存：16城上周可售面积环比上升，去化月数一二线持平、三线上升 ......................................... 10 二、行业政策和新闻跟踪..................................................................................................................................... 12 三、重点公司公告 ............................................................................................................................................... 14 四、板块行情回顾 ............................................................................................................................................... 17 五、风险提示：房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧 .................................................................. 18 房地产行业周报 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 3 图表目录 图表1、13-18年周均成交面积&18年最近8周成交面积 ........................................................................................4 图表2、各线城市一手房成交面积同比...................................................................................................................5 图表3、49城一手房累计成交同比 .........................................................................................................................6 图表4、重点城市新房成交数据 .............................................................................................................................6 图表5、15城二手房成交面积及环比、同比 ...........................................................................................................8 图表6、各线城市二手房成交面积同比...................................................................................................................8 图表7、各线城市二手房累计成交面积同比............................................................................................................9 图表8、重点城市二手房成交数据..........................................................................................................................9 图表9、重点城市库存去化水平 ........................................................................................................................... 10 图表10、各线城市3个月移动平均去化月数 ........................