2026年度REITs投资策略：REITs资产债性凸显，关注多元化趋势下板块分化机会

REITs资产债性凸显，关注多元化趋势下板块分化机会 2026年度REITs投资策略 姓名胡耀文（分析师）证书编号：S0790524070001邮箱：huyaowen@kysec.cn 姓名齐东（分析师）证书编号：S0790522010002邮箱：qidong@kysec.cn 姓名杜致远（联系人）证书编号：S0790124070064邮箱：duzhiyuan@kysec.cn 2025年11月2日 核心观点 1.上半年表现优于股债，下半年债性凸显 2025上半年，中证REITs全收益上涨13.41%；沪深300指数上涨3.03%；标普中国债券指数上涨0.66%。2025上半年REITs板块表现明显大幅优于股债，政策红利、利率环境及资金配置共同驱动REITs市场实现上半年REITs较高的超额收益，消费与保租房板块凭借政策支持和需求韧性成为市场主线，而产业园、生态环保等板块分化加剧。2025年三季度至今（2025年10月29日），中证REITs全收益下跌4.84%；沪深300指数上涨20.6%；标普中国债券指数下跌0.46%。REITs板块债性在三季度至今明显凸显。2025年下半年至今，上证指数与十年期国债收益率变化趋势呈现高度正相关性；而与此同时，中证REITs全收益走势则与股指、十年期国债收益率表现出明显的反向走势。 2.板块分化态势加剧 2025年以来，REITs板块分化态势明显。从年初至今表现来看，消费REITs、保障房REITs、仓储物流REITs收益水平相对较高，特别在上半年区间内，涨幅均超20%。环保、高速公路、产业园区、能源REITs受市场关注度较小，行情上看，整体波动性较小，弹性不大。 3.REITs运行态势及发展趋势展望 继2024年7月31日，国家发展改革委发布《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》，首次将REITs的资产行业范围进一步拓宽至养老设施、储能设施项目、清洁低碳、灵活高效的燃煤发电（含热电联产煤电）项目、4A级景区（原为5A级景区）和市场化租赁住房后，2025年9月12日，国家发改委再度发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)常态化申报推荐工作的通知》(发改办投资〔2025〕782号)。加快成熟资产类型项目常态化申报。加快收费公路、清洁能源、仓储物流、保障性租赁住房等成熟资产类型项目申报，进一步加大供热、水利、数据中心等潜在发行空间较大资产类型项目的组织力度。积极推动新资产类型项目推荐发行。积极研究探索铁路、港口、特高压输电、通信铁塔、市场化租赁住房、文化旅游、专业市场、养老设施等尚无推荐发行案例的新资产类型项目的发行路径，帮助项目尽快满足发行条件。 4.投资建议 我们认为，债券市场利率中枢下行压力下，“资产荒”逻辑有望继续演绎，REITs作为高分红、中低风险的资产，在政策力度加强以及社保金和养老金入市预期下，有望持续提升配置性价比，当前时间节点重点板块需围绕“稳增长”与“新业态”两条主线，持续关注扩容+分化逻辑，注意板块周期及利率敏感资产创造的波段机会。 5.风险提示 （1）公募REITs价格变动及运营风险；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧；（3）各类别资金入市进度不及预期；（4）项目长期分派率不及预期。 目录C O N T E N T S 2025年REITs板块逻辑复盘 REITs板块分化态势解读 REITs未来发展趋势展望 投资建议 风险提示 2025年REITs板块逻辑复盘：上半年表现优于股债，下半年债性凸显1.1 2025上半年，中证REITs全收益上涨13.41%；沪深300指数上涨3.03%；标普中国债券指数上涨0.66%。2025上半年REITs板块表现明显大幅优于股债，政策红利、利率环境及资金配置共同驱动REITs市场实现上半年REITs较高的超额收益，消费与保租房板块凭借政策支持和需求韧性成为市场主线，而产业园、生态环保等板块分化加剧。 2025年三季度至今（2025年10月29日），中证REITs全收益下跌4.84%；沪深300指数上涨20.6%；标普中国债券指数下跌0.46%。REITs板块债性在三季度至今明显凸显。 数据来源：Wind、开源证券研究所 2025年REITs板块逻辑复盘：下半年以来利率股指高度正相关1.1 2025年下半年至今，上证指数与十年期国债收益率变化趋势呈现高度正相关性；而与此同时，中证REITs全收益走势则明显与股指、十年期国债收益率表现出明显的反向走势。 反向走势：反内卷与利率的回升逻辑1.2 2025年7月，中央财经委会议明确“依法依规治理企业低价无序竞争”后，水泥、光伏、煤炭等行业通过减产、兼并重组等方式优化供给结构。这直接扭转了市场价格长期下行趋势，7月CPI环比由下降0.1%转为上涨0.4%，7月PPI环比降幅收窄至0.2%，为3月以来首次收窄。 政策信号释放后，市场对未来物价回升的预期显著增强。市场预期从交易低物价预期转向交易温和通胀，推动利率中枢显著上行。 反向走势：反内卷与股市的修复逻辑1.2 2025年7月“反内卷”政策提出后，市场对企业盈利预期显著改善，推动股市估值修复。政策通过抑制低价竞争、优化行业供给结构，直接扭转了部分行业的利润下行趋势：政策引导企业从“量增”转向“质增”，通过技术升级和品质提升构建差异化优势，例如加速BC电池、颗粒硅等新技术应用，推动行业从价格竞争转向技术竞争。这些变化使得投资者对企业盈利可持续性的信心增强，盈利预期的上修直接驱动估值修复——市场从“交易困境”转向“交易复苏”，反内卷相关板块成为引领股市反弹的核心主线。 反向走势：REITs板块基础资产的特征1.2 公募REITs的底层资产以成熟运营的基础设施与不动产为主，如交通枢纽、仓储物流、消费物业、保障性租赁住房等，其核心收益来自长期稳定的租金、特许经营权收费等现金流，而非依赖行业产能扩张或价格竞争。这类资产的价值与运营效率、区位稀缺性、需求稳定性直接相关，且多数处于供需格局相对稳定的领域，与反内卷政策重点整治的“低价无序竞争、产能过剩”等问题并无直接关联。反内卷政策聚焦于优化制造业、新兴产业等领域的竞争生态，而REITs底层资产的现金流生成逻辑不受此类行业竞争格局调整的显著影响，因此“反内卷”行情本身没有带给REITs资产估值修复，反而降低了相关资产的相对热度。 反向走势：行情逻辑转变，关注度进入阶段性低点1.2 REITs兼具股债双重特性，其类固收属性使其估值对利率环境高度敏感，核心源于其以现金流折现为核心的估值逻辑。7月反内卷政策引发市场对通胀回升与名义价格水平增速上行的预期，推动无风险利率中枢上移，而REITs的内在价值依赖未来现金流与折现率的匹配关系——当利率升高时，投资者对资产的要求回报率提升，导致相同现金流对应的现值下降，直接压制估值水 反向走势：利率上升，债性凸显1.2 同时，利率上行会削弱REITs相对债券等固收资产的分红吸引力，部分追求稳定收益的资金可能转向收益更高的低风险资产，进一步加剧REITs二级市场的估值调整压力，这种压制效应在经营权类等现金流波动较小、债性更强的REITs中表现尤为明显。图8：2025年7月“反内卷”提出后，REITs板块走势与债券走势同向变化 目录C O N T E N T S 2025年REITs板块逻辑复盘 REITs板块分化态势解读 REITs未来发展趋势展望 投资建议 风险提示 REITs板块分化态势解读：分化态势明显2.1 2025年以来，REITs板块分化态势明显。从年初至今表现来看，消费REITs、保障房REITs、仓储物流REIT收益水平相对较高，特别在上半年区间内，涨幅均超20%。环保、高速公路、产业园区、能源REITs受市场关注度较小，行情上看，整体波动性较小，弹性不大。图9：2025年以来，REITs板块分化态势趋于明显 保障房REIT：优质资产特性保持，关注阶段性回调机会2.2 2025年初至今，保障房REITs的走势主要受多重因素驱动： 避险需求激增。年初受国际局势变动及A股剧烈震荡影响，资金转向抗周期资产。4月7日上证指数下跌7%，5只保租房REITs中4只逆势上涨。 底层资产韧性凸显。核心区位（如北上深科技产业带）、高出租率及长租约占比支撑现金流稳定，叠加租金补贴和产业协同效应（如腾讯、字节跳动员工租户），形成超额收益基础。 政策与扩募催化。国家推动租赁住房金融支持，首单保租房REIT扩募获批（如华夏北京保障房REIT），分派率提升预期增强市场信心，叠加低利率环境下高分红特性吸引保险等长期资金持续流入。 下半年债性凸显致使的阶段性回调。6月至9月10年期国债收益率从低点上行13BP至1.87%的年内高位，而保障房REITs作为稳定现金流的长久期资产，对利率变动敏感性显著增强——与债券走势呈现正相关性，债性特征全面压过股性。 保障房REITs：上半年涨幅领跑板块，下半年至今回调明显2.2 消费REITs：政策驱动与基本面分化并存2.3 2025年政府工作报告明确将提振消费列为首要任务、叠加《提振消费专项行动方案》等政策催化下，市场对消费复苏预期升温，资金加速涌入消费REITs板块，推动其二级市场价格快速上行；另一方面，消费REITs底层资产租金承压，但凭借高派息率（普遍5%以上）和抗周期属性（如社区超市、奥莱等刚需业态），资金更倾向通过牺牲短期租金弹性换取稳定分红，形成“以价换量”的市场共识。新发消费REITs项目底层资产多为成熟商业体（如长沙览秀城、上海又一城），叠加扩募预期（如中金厦门安居REIT扩募案例引发的板块联动效应），进一步强化了市场对现金流确定性的追逐，但需警惕价格过快上涨后分派率稀释带来的估值回调压力。 消费REITs：政策驱动与基本面分化并存2.3 目录C O N T E N T S 2025年REITs板块逻辑复盘 REITs板块分化态势解读 REITs未来发展趋势展望 投资建议 多元化趋势明显，资产范围不断扩充3.1 继2024年7月31日，国家发展改革委发布《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》，首次将REITs的资产行业范围进一步拓宽至养老设施、储能设施项目、清洁低碳、灵活高效的燃煤发电（含热电联产煤电）项目、4A级景区（原为5A级景区）和市场化租赁住房后，2025年9月12日，国家发改委再度发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)常态化申报推荐工作的通知》(发改办投资〔2025〕782号)。 多元化趋势明显，资产范围不断扩充3.2 加快成熟资产类型项目常态化申报。加快收费公路、清洁能源、仓储物流、保障性租赁住房等成熟资产类型项目申报，进一步加大供热、水利、数据中心等潜在发行空间较大资产类型项目的组织力度。 积极推动新资产类型项目推荐发行。积极研究探索铁路、港口、特高压输电、通信铁塔、市场化租赁住房、文化旅游、专业市场、养老设施等尚无推荐发行案例的新资产类型项目的发行路径，帮助项目尽快满足发行条件。 规模趋势：扩围扩容持续进行，总规模年复合增长率超50%3.3 截至2025年10月29日，公募REITs市场累计共发行77只公募REITs基金，总规模累计达1993亿元，总规模相较2024年末增长22.2%，总规模是2021年末总规模的5倍以上。2021Q3-2025Q3四年间，公募REITs总规模年均复合增长率58.2%，规模扩张趋势仍在维持。图12：截至2025年10月29日，公募REITs市场累计共发行77只公募REITs基金，总规模累计达1993亿元 机构行为：保险、券商自营配售占比高3.3 截至2025年10月29日，公募REITs配售中配售金额超3亿元的机构中，券商自营占比54.5%，保险占比32.7%，