房地产行业C-REITs周报：打新收益下降，三季报业绩延续分化基调

C-REITs周报——打新收益下降，三季报业绩延续分化基调 REITs指数表现 增持（维持） 本周中证REITs全收益指数上涨0.06%。截至10.31，本周（10.24-10.31，下同）中证REITs（收盘）指数下跌0.14%，收于814.9点；中证REITs全收益指数上涨0.06%，收于1045.7点。本周沪深300/恒生/中债十年期国债/房地产（申万）/恒生地产建筑业/高速公路（申万）指数分别下跌0.43%/下跌0.97%/上涨0.42%/下跌0.70%/下跌2.41%/上涨0.77%。其中高速公路（申万）本周涨幅最高，REITs全收益指数排行第3。 本年中证REITs全收益指数涨幅为8.04%。截至10.31，本年中证REITs（收盘）指数涨幅为3.21%，中证REITs全收益指数涨幅为8.04%。本年沪深300/恒生/中债十年期国债/房地产（申万）/恒生地产建筑业/高速公路（申万）指数分别上涨17.94%/上涨29.15%/下跌0.41%/上涨9.11%/上涨15.15%/下跌9.19%。其中恒生指数本年涨幅最高，REITs全收益指数排行第5。 REITs二级市场表现 本周C-REITs二级市场整体呈现回稳行情。其中数据中心、消费基础设施板块REITs表现较优，产业园区、仓储物流板块REITs回调。截至10.31，已上市REITs总市值约2201.7亿元，平均单只REIT市值约29亿元。本周已上市REITs中48支上涨、27支下跌，周均涨幅为0.37%（剔除新上产品华夏中海商业资产REIT，首日收涨3.29%）；其中创金合信首农REIT、南方万国数据中心REIT涨幅靠前。数据上本周仓储物流/产业园区/保障房/交通基础设施/能源基础设施/生态环保/消费 基 础 设 施/水 利 设 施/数 据 中 心REITs板 块 二 级 市 场 涨 幅 分 别 为-0.18%/-1.16%/1.7%/0.11%/0.57%/1.21%/1.79%/1.49%/3.5%。 作者 分析师金晶执业证书编号：S0680522030001邮箱：jinjing3@gszq.com 分析师周卓君执业证书编号：S0680523070006邮箱：zhouzhuojun@gszq.com 本周消费基础设施板块交易活跃度最高。已上市REITs本周日均成交量247.3万股，日均换手率1.2%。分板块来看，本周消费基础设施板块交易最活跃；数据上本周仓储物流/产业园区/保障房/交通基础设施/能源基础设施/生态环保/消费基础设施/水利设施/数据中心REITs板块换手率分别为0.7%/0.6%/1.1%/0.4%/0.7%/0.8%/4.1%/0.7%/1.3%。 相关研究 1、《房地产开发：2025W44：对“十五五”规划《建议》房地产内容的5点理解》2025-11-022、《房地产：C-REITs周报——二级震荡，市政水利、数据中心板块表现较优》2025-10-263、《房地产开发：2025W43：本周新房成交同比-26.1%，9月70城二手房价全面下跌》2025-10-26 REITs估值表现 本周已上市REITs中债IRR（内部收益率）持续分化。其中位列前三的REITs分别是华夏中国交建REIT（9.9%）、平安广州广河REIT（9.4%）、中金湖北科投光谷REIT（8%）。P/NAV位于0.7-1.8区间，其中位列前三的REITs分别是嘉实中国电建清洁能源REIT（1.8）、易方达华威农贸市场REIT（1.8）、嘉实物美消费REIT（1.8），P/NAV较低的有平安广州广河REIT（0.7）。 投资建议：看好2025年低利率环境下REITs市场的配置机会，而考虑到REITs已走过2024年至今的估值修复，我们认为当下投资策略主要有三条主线：1）建议关注政策主题下的弹性及优质低估值项目的修复能力：关注高能级城市消费在扩内需主题下的增长弹性叠加专业运营创造的管理溢价；关注三季度暑期客运高峰韧性与货运车流持续修复的价格弹性；关注物流及厂房类园区租赁需求改善带来的机会。2）弱周期资产其红利配置属性已被市场认可，但当下价格已反映市场预期，建议结合资产韧性、二级市场价格与P/NAV择时布局。3）我国REITs扩募已与新发并行，关注扩募资产储备充足、项目优质的原始权益人其后续龙头效益。 风险提示：二级市场价格波动风险、基础设施项目运营风险、测算误差风险。 内容目录 REITs指数表现.................................................................................................................................................3REITs二级市场表现..........................................................................................................................................4REITs估值表现.................................................................................................................................................9风险提示.........................................................................................................................................................11 图表目录 图表1：指数表现............................................................................................................................................3图表2：REITs二级市场价格表现....................................................................................................................5图表3：REITs二级市场价格表现（续）..........................................................................................................6图表4：REITs成交量表现...............................................................................................................................6图表5：REITs成交量表现（续）....................................................................................................................7图表6：REITs估值表现................................................................................................................................10 REITs指数表现 本周中证REITs全收益指数上涨0.06%。截至10.31，本周（10.24-10.31，下同）中证REITs（收盘）指数下跌0.14%，收于814.9点；中证REITs全收益指数上涨0.06%，收于1045.7点。本周沪深300/恒生/中债十年期国债/房地产（申万）/恒生地产建筑业/高速公路（申万）指数分别下跌0.43%/下跌0.97%/上涨0.42%/下跌0.70%/下跌2.41%/上涨0.77%。其中高速公路（申万）本周涨幅最高，REITs全收益指数排行第3。 本年中证REITs全收益指数涨幅为8.04%。截至10.31，本年中证REITs（收盘）指数涨幅为3.21%，中证REITs全收益指数涨幅为8.04%。本年沪深300/恒生/中债十年期国债/房地产（申万）/恒生地产建筑业/高速公路（申万）指数分别上涨17.94%/上涨29.15%/下跌0.41%/上涨9.11%/上涨15.15%/下跌9.19%。其中恒生指数本年涨幅最高，REITs全收益指数排行第5。 REITs二级市场表现 本周C-REITs二级市场整体呈现回稳行情。其中数据中心、消费基础设施板块REITs表现较优，产业园区、仓储物流板块REITs回调。截至10.31，已上市REITs总市值约2201.7亿元，平均单只REIT市值约29亿元。本周已上市REITs中48支上涨、27支下跌，周均涨幅为0.37%（剔除2025-10-31新上产品华夏中海商业资产REIT，首日收涨3.29%）；其中创金合信首农REIT、南方万国数据中心REIT涨幅靠前。板块来看，本周数据中心、消费基础设施板块REITs表现较优，产业园区、仓储物流板块REITs回调；数据上本周仓储物流/产业园区/保障房/交通基础设施/能源基础设施/生态环保/消费基础 设 施/水 利 设 施/数 据 中 心REITs板 块 二 级 市 场 涨 幅 分 别 为-0.18%/-1.16%/1.7%/0.11%/0.57%/1.21%/1.79%/1.49%/3.5%。 本周消费基础设施板块交易活跃度最高。已上市REITs本周日均成交量247.3万股，日均换手率1.2%。分项目来看，本周日均换手率位列前三的REITs分别是华夏中海商业资产REIT（43.3%，新上产品）、华夏凯德商业REIT（1.9%）、招商基金蛇口租赁住房REIT（1.6%）。分板块来看，本周消费基础设施板块交易最活跃；数据上本周仓储物流/产业园区/保障房/交通基础设施/能源基础设施/生态环保/消费基础设施/水利设施/数据中心REITs板块换手率分别为0.7%/0.6%/1.1%/0.4%/0.7%/0.8%/4.1%/0.7%/1.3%。 REITs估值表现 本周已上市REITs中债IRR（内部收益率）持续分化。其中位列前三的REITs分别是华夏中国交建REIT（9.9%）、平安广州广河REIT（9.4%）、中金湖北科投光谷REIT（8%）。P/NAV位于0.7-1.8区间，其中位列前三的REITs分别是嘉实中国电建清洁能源REIT（（1.8）、易方达华威农贸市场REIT（（1.8）、嘉实物美消费REIT（（1.8），P/NAV较低的有平安广州广河REIT（0.7）。 2023现金分派率=2023年实际分红金额/2023年年底市值。2024现金分派率=2024年可供分配金额/2024年年底市值。2025E现金分派率=2025年报表可供分配金额/当前市值，区间不满一年的做年化处理；2025年新上且未出季报产品采用招募说明书预测值，未考虑估值变化，仅供参考。年化派息率=成立以来单位可供分配金额之和/截止日期收盘价*365/基金首次季报至截止日期自然天数；其中单位可供派息金额为当年有年报披露值则取年报数值，其次取中报数值加总，再次取季报数值加总。股息率TTM＝∑近12个月现金分红总额/市值×100％；派息率TTM＝∑近12个月可供分配金额之和/市值。 特别提示部分基金成立时间