“十五五”规划建议点评：推动地产高质量发展

——“十五五”规划建议点评 2025年10月28日 核心观点 房地产行业 ⚫事 件：2025年10月28日 ，中 共 中 央发 布“十 五 五”规 划建 议 ，其 中提到“推动房 地 产高 质 量发 展”等地 产相 关内 容。 推荐维持评级 ⚫加 快构 建发 展新 模 式：此 次规 划建 议针 对推 动房 地 产高 质 量发 展提 出如 下内容 。1）“加 快构 建房 地 产发 展新 模 式 ，完 善商 品 房开 发 、融 资 、销 售等基 础制 度”。我 们 认 为此 前商 品 房的开 发主 要涉 及土 地 供 地-土 拍-开 发等 环 节 、融资主 要涉 及开 发 商贷 款融 资等 、销 售主 要为预 售，未 来有 望转 向“以 人定房 、以 人定 地 、以房定 钱”，并逐 步完 善预 售制 度 ，如在预 售的 基 础 上采 取 提 高 预售 门 槛 、减 缓 预 售 资 金 存 入 房 屋 相 关 账 户 的 速 度 、加 强 预 售 资 金 监 管 等 措 施。2）“优 化保 障 性住 房供 给 ，满 足城 镇工 薪群 体和各 类困 难家 庭基 本住 房需 求 。因 城 施 策增 加改 善 性住 房供 给 。”居 民 的 住 房 需 求 主 要 由 刚 性 需 求 、改 善 性 需求 构 成 ，房 屋 房 龄 增 加 会 延 伸 更 新 需 求 、房 价 上 涨 会 刺 激 投 资 需 求 。对 于刚 性需 求 ，未 来有 望由政 府主 导保 障房供 应 ，截 至2024年9月 末 ，全 国 共 完 成 保障 性 住 房 筹 集712万 套。对 于改 善 性需 求 ，改 善 性 住 房 主 要 通 过 品 质 吸 引 居民，2025年3月 ，“ 好 房 子 ”首 次 写 入 政 府 工 作 报 告。好 的 产 品 有 望 促 进 居民 的 置 换 需 求 ， 满 足 居 民 改 善 居 住 条 件 的 需 求 。 分析师 胡孝宇：：huxiaoyu_yj@chinastock.com.cn分析师登记编码：S0130523070001 ⚫注 重存 量房 屋管 理：此 次规 划建 议提 到“建 设安 全舒 适绿 色智 慧的‘好 房 子’，实 施房 屋品 质提 升工 程和物 业服 务质 量提 升行 动。建 立房 屋全 生 命周 期安 全管 理制 度 。”1）开 发住 宅 类房 屋，我 国 楼 市 逐 渐 进 入 存 量 房 市 场，存 量房市场衍 生 的房 产维 护主 要针 对物 业管 理业 务，房 屋交 易主 要涉 及二 手 房租 赁买卖等业 务。2）运 营类房 屋 ，如租 赁 用 公 寓 住 宅 或 保 障 性 租 赁 住 房/公 租 房 等 居住 性 质 的 房 屋 ， 通 常 在 建 成 竣 工 后 会 由运 营 方 招 租。 ⚫清 理住 房不 合 理限 制措 施：此 次规 划建 议提 到“完 善促 进消 费制 度机 制 ，清理汽 车 、住 房等消 费不 合 理限 制 性措 施”。2025年三 季 度，部 分 城 市 陆 续 出台 楼 市 放 松 政 策 ，如 北 京 、上 海 等 地 调 整 部 分 区 域 的 限 购 政 策 ，以 释 放 居 民 的刚 需 和 改 善 性 购 房 需 求。 资料来源：中国银河证券研究院 相关研究 1.【银河地产】房地产行业深度_期待地产新征程_十五五规划前瞻2.【银河地产】房地产行业深度_新模式下再出发_2025年中期策略报告3.【银河地产】房地产行业_地产新模式与城改助力建设宜居城市_城市工作会议点评4.【银河地产】行业点评_加快构建新模式，推进地产新篇章_三中全会专题研究 ⚫投 资 建 议：“十 五 五”规 划建 议提 出推 动地 产高 质 量发 展，主 要包 括地 产发展新 模 式，完 善基 础制 度、优 化住 房供 应 、建 立全 生 命周 期安 全管 理制 度等方面 。我 们 认 为随 着行 业逐 渐进 入高 质 量发 展阶 段 ，行 业 估 值 或 迎 来 整 体 修 复 ，头 部 房 企 或 凭 借 融 资 成 本 较 低 和 核 心 区 域 高 市 占 率 的 优 势 实 现 运 营 改 善 ， 并通 过 估 值 修 复 实 现 整 体 的 β机 会 。我 们 看 好 ：招 商 蛇 口 、保 利 发 展 、华 润 万 象生 活 、滨 江 集 团 、新 城 控 股 、招 商 积 余 、龙 湖 集 团 ；建 议 关 注 ：1）优 质 开 发 ：绿 城 中 国 、华 润 置 地 、中 国 海 外 发 展 ；2）优 质 物 管 ：绿 城 服 务 ；3）优 质 商 业 ：恒 隆 地 产 ；4）代 建 龙 头 ：绿 城 管 理 控 股 ；5）中 介 龙 头 ：贝 壳-W、我 爱 我 家 。 ⚫风 险 提 示 ：宏 观 经 济 不 及 预 期 的 风 险 ； 房 价 大 幅 波 动 的 风 险 ； 人 口 不 及 预 期的 风 险 ；城 镇 化 发 展 不 及 预 期 的 风 险 ；物 价 大 幅 波 动 的 风 险 ；政 策 推 进 和 实 施不 及 预 期 的 风 险 ； 房 屋 销 售 不 及 预 期 的 风 险 ； 房 地 产 投 资 不 及 预 期 的 风 险。 分析师承诺及简介 本 人 承 诺 以 勤 勉 的 执 业 态 度 ，独 立 、客 观 地 出 具 本 报 告 ，本 报 告 清 晰 准 确 地 反 映 本 人 的 研 究 观 点 。本 人 薪 酬 的 任 何 部 分 过 去 不曾 与 、 现 在 不 与 、 未 来 也 将 不 会 与 本 报 告 的 具 体 推 荐 或 观 点 直 接 或 间 接 相 关 。 胡 孝 宇 ，房 地 产 行 业 分 析 师 ，5年 房 地 产 研 究 经 验 ，美 国 东 北 大 学 硕 士 ，同 济 大 学 经 济 学 学 士 ，曾 就 职 于 天 风 证 券 ，2023年7月 加 入 中 国 银 河 证 券 研 究 院 免责声明 本 报 告 由 中 国 银 河 证 券 股 份 有 限 公 司 （ 以 下 简 称 银 河 证 券 ） 向 其 客 户 提 供 。 银 河 证 券 无 需 因 接 收 人 收 到 本 报 告 而 视 其 为 客 户 。若 您 并 非 银 河 证 券 客 户 中 的 专 业 投 资 者 ，为 保 证 服 务 质 量 、控 制 投 资 风 险 、应 首 先 联 系 银 河 证 券 机 构 销 售 部 门 或 客 户 经 理 ，完 成 投资 者 适 当 性 匹 配 ， 并 充 分 了 解 该 项 服 务 的 性 质 、 特 点 、 使 用 的 注 意 事 项 以 及 若 不 当 使 用 可 能 带 来 的 风 险 或 损 失 。 本 报 告 所 载 的 全 部 内 容 只 提 供 给 客 户 做 参 考 之 用 ， 并 不 构 成 对 客 户 的 投 资 咨 询 建 议 ， 并 非 作 为 买 卖 、 认 购 证 券 或 其 它 金 融 工 具的 邀 请 或 保 证 。客 户 不 应 单 纯 依 靠 本 报 告 而 取 代 自 我 独 立 判 断 。银 河 证 券 认 为 本 报 告 资 料 来 源 是 可 靠 的 ，所 载 内 容 及 观 点 客 观 公 正 ，但 不 担 保 其 准 确 性 或 完 整 性 。本 报 告 所 载 内 容 反 映 的 是 银 河 证 券 在 最 初 发 表 本 报 告 日 期 当 日 的 判 断 ，银 河 证 券 可 发 出 其 它 与 本 报 告所 载 内 容 不 一 致 或 有 不 同 结 论 的 报 告 ，但 银 河 证 券 没 有 义 务 和 责 任 去 及 时 更 新 本 报 告 涉 及 的 内 容 并 通 知 客 户 。银 河 证 券 不 对 因 客 户使 用 本 报 告 而 导 致 的 损 失 负 任 何 责 任 。 本 报 告 可 能 附 带 其 它 网 站 的 地 址 或 超 级 链 接 ，对 于 可 能 涉 及 的 银 河 证 券 网 站 以 外 的 地 址 或 超 级 链 接 ，银 河 证 券 不 对 其 内 容 负 责 。链 接 网 站 的 内 容 不 构 成 本 报 告 的 任 何 部 分 ， 客 户 需 自 行 承 担 浏 览 这 些 网 站 的 费 用 或 风 险 。 银 河 证 券 在 法 律 允 许 的 情 况 下 可 参 与 、 投 资 或 持 有 本 报 告 涉 及 的 证 券 或 进 行 证 券 交 易 ， 或 向 本 报 告 涉 及 的 公 司 提 供 或 争 取 提 供包 括 投 资 银 行 业 务 在 内 的 服 务 或 业 务 支 持 。银 河 证 券 可 能 与 本 报 告 涉 及 的 公 司 之 间 存 在 业 务 关 系 ，并 无 需 事 先 或 在 获 得 业 务 关 系 后通 知 客 户 。 银 河 证 券 已 具 备 中 国 证 监 会 批 复 的 证 券 投 资 咨 询 业 务 资 格 。除 非 另 有 说 明 ，所 有 本 报 告 的 版 权 属 于 银 河 证 券 。未 经 银 河 证 券 书 面 授权 许 可 ，任 何 机 构 或 个 人 不 得 以 任 何 形 式 转 发 、转 载 、翻 版 或 传 播 本 报 告 。特 提 醒 公 众 投 资 者 慎 重 使 用 未 经 授 权 刊 载 或 者 转 发 的 本公 司 证 券 研 究 报 告 。 本 报 告 版 权 归 银 河 证 券 所 有 并 保 留 最 终 解 释 权 。 评级标准 联系 中国银河证券股份有限公司研究院机构请致电：深圳市福田区金田路3088号中洲大厦20层深广地区：上海浦东新区富城路99号震旦大厦31层上海地区：北京市丰台区西营街8号院1号楼青海金融大厦北京地区：公司网址：www.chinastock.com.cn 程曦0755-83471683 chengxi_yj@chinastock.com.cn苏一耘0755-83479312 suyiyun_yj@chinastock.com.cn陆韵如021-60387901 luyunru_yj@chinastock.com.cn李洋洋021-20252671 liyangyang_yj@chinastock.com.cn田薇010-80927721 tianwei@chinastock.com.cn褚颖010-80927755 chuying_yj@chinastock.com.cn