REIT 策略周报：REIT 市场与利率脱锚

REIT策略周报 本报告导读： 后续来看，脱锚行情下利差空间略有修复，但安全垫仍有限，维持负债稳定的欠配机构择低配置，交易盘保持谨慎。 汤志宇(分析师)021-38031036tangzhiyu@gtht.com登记编号S0880525070031 投资要点： 避险潮下，海外债资产如何选择2025.10.14主要买方情绪回暖，但偏好短期债券2025.10.13地方债长端利差收窄，四季度已披露发行计划8966亿2025.10.12贸易摩擦下REIT市场的危与机2025.10.12迎接节后修复行情2025.10.12 悲观情绪集中释放，REIT市场与利率脱锚。过去一周市场开启贸易摩擦升级预期下的资产重定价，权益市场整体走弱且风格出现由科技向红利切换迹象，债市边际回暖，但REIT市场除首日小幅修复外，后续演绎放量下跌行情。从板块表现来看，过去一周主要由保障房与消费板块领跌，价格贵仍是当前制约REIT市场企稳的关键因素。从利差水平来看，6月底以来REIT市场与利率同向调整，利差水平并未出现明显回升，而REIT市场持续阴跌压制市场情绪，体现为交易活跃度的下降以及近期REIT市场与利率行情脱锚。后续来看，脱锚行情下利差空间略有修复，但安全垫仍有限，维持负债稳定的欠配机构择低配置，交易盘保持谨慎，及时优化仓位的观点。 过去一周REITs市场交易额边际上行，新型基础设施和市政环保板块换手率较高。整体来看，过去一周日均交易额4.14亿元，较前一周边际上行。分经营模式来看周度日均换手率，新型基础设施和保障房类REITs周度日均换手率相对较高，分别为0.82%和0.67%，仓储和交通类REITs周度日均换手率相对较低，为0.28%和0.28%。 过去一周（2025.10.13-2025.10.17）有3只REIT更新发行状态。其中易方达广西北投高速公路首发项目已申报，华夏华润商业资产扩募项目已受理，华夏基金华润有巢租赁住房扩募项目已反馈。截至2025年10月18日，国内REITs市场共上市75只，总市值2174亿元，流通市值1080亿元。 风险提示：超预期REIT政策发布，底层资产经营情况恶化，底层资产数据计算方式有偏差。 目录 1.REITs市场行情总结.............................................................................31.1.二级行情回顾.................................................................................31.2.一级发行情况...............................................................................102.风险提示............................................................................................11 1.REITs市场行情总结 1.1.二级行情回顾 过去一周（2025年10月13日-10月17日，下同）REITs指数整体下行，市政环保与新型基础设施类REITs表现较好。过去一周，中证REIT全收益指数周度跌幅在1.44%收于1043.46。从底层资产来看，过去一周板块普跌，其中新型基础设施与高速类REITs跌幅较浅，保障房和消费类REITs表现相对一般。具体来看，涨幅由高到低分别为：新型基础设施（0.26%）、交通（-1.08%）、市政环保（-1.19%）、能源（-1.23%）、仓储（-1.45%）、产业园（-1.46%）、消费（-1.81%）、保障房（-2.18%）。 悲观情绪集中释放，REIT市场与利率脱锚。过去一周市场开启贸易摩擦升级预期下的资产重定价，权益市场整体走弱且风格出现由科技向红利切换迹象，债市边际回暖，但REIT市场除首日小幅修复外，后续演绎放量下跌行情。从板块表现来看，过去一周主要由保障房与消费板块领跌，价格贵仍是当前制约REIT市场企稳的关键因素。从利差水平来看，6月底以来REIT市场与利率同向调整，利差水平并未出现明显回升，而REIT市场持续阴跌压制市场情绪，体现为交易活跃度的下降以及近期REIT市场与利率行情脱锚。后续来看，脱锚行情下利差空间略有修复，但安全垫仍有限，维持负债稳定的欠配机构择低配置，交易盘保持谨慎，及时优化仓位的观点。 资料来源：Wind，国泰海通证券研究注：利差计算基于中债估值收益率水平 资料来源：Wind，国泰海通证券研究注：利差计算基于分派率水平 数据来源：Wind，国泰海通证券研究 数据来源：Wind，国泰海通证券研究 过去一周REITs市场交易额边际上行，新型基础设施和市政环保板块换手率较高。整体来看，过去一周日均交易额4.14亿元，较前一周边际上行。分经营模式来看周度日均换手率，新型基础设施和保障房类REITs周度日均换手率相对较高，分别为0.82%和0.67%，仓储和交通类REITs周度日均换手率相对较低，为0.28%和0.28%。 1.2.一级发行情况 过去一周（2025.10.13-2025.10.17）有3只REIT更新发行状态。其中易方达广西北投高速公路首发项目已申报，华夏华润商业资产扩募项目已受理，华夏基金华润有巢租赁住房扩募项目已反馈。截至2025年10月18日，国内REITs市场共上市75只，总市值2174亿元，流通市值1080亿元。 2.风险提示 超预期REIT政策发布，底层资产经营情况恶化，底层资产数据计算方式有偏差。 本公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格 分析师声明 作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于作者的职业理解，本报告清晰准确地反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正，结论不受任何第三方的授意或影响，特此声明。 免责声明 本报告仅供国泰海通证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户。本报告仅在相关法律许可的情况下发放，并仅为提供信息而发放，概不构成任何广告。 本报告的信息来源于已公开的资料，本公司对该等信息的准确性、完整性或可靠性不作任何保证。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可升可跌。过往表现不应作为日后的表现依据。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态。同时，本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。 本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议。在任何情况下，本公司、本公司员工或者关联机构不承诺投资者一定获利，不与投资者分享投资收益，也不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。投资者务必注意，其据此做出的任何投资决策与本公司、本公司员工或者关联机构无关。 本公司利用信息隔离墙控制内部一个或多个领域、部门或关联机构之间的信息流动。因此，投资者应注意，在法律许可的情况下，本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易，也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行、财务顾问或者金融产品等相关服务。在法律许可的情况下，本公司的员工可能担任本报告所提到的公司的董事。 市场有风险，投资需谨慎。投资者不应将本报告作为作出投资决策的唯一参考因素，亦不应认为本报告可以取代自己的判断。在决定投资前，如有需要，投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策。 本报告版权仅为本公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、发表或引用。如征得本公司同意进行引用、刊发的，需在允许的范围内使用，并注明出处为“国泰海通证券研究”，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。 若本公司以外的其他机构（以下简称“该机构”）发送本报告，则由该机构独自为此发送行为负责。通过此途径获得本报告的投资者应自行联系该机构以要求获悉更详细信息或进而交易本报告中提及的证券。本报告不构成本公司向该机构之客户提供的投资建议，本公司、本公司员工或者关联机构亦不为该机构之客户因使用本报告或报告所载内容引起的任何损失承担任何责任。 评级说明 投资建议的比较标准 投资评级分为股票评级和行业评级。 以报告发布后的12个月内的市场表现为比较标准，报告发布日后的12个月内的公司股价（或行业指数）的涨跌幅相对同期的沪深300指数涨跌幅为基准。 国泰海通证券研究所 地址上海市黄浦区中山南路888号