波兰新兴仓库市场 H1 2025 研究报告总结
核心观点与市场动态
波兰新兴仓库市场正经历快速发展，主要受企业对新增地点的兴趣、交通基础设施改善及劳动力获取便利性等因素驱动。制造业和物流公司因主要物流枢纽（如华沙）劳动力短缺，正转向东部和边境地区寻找替代选址。Via Carpatia 国际路线的建设进一步提升了波兰东部地区的可达性，为波德拉谢、卢布林和亚布韦省创造了更多增长机会。
新增供应与开发活动
H1 2025 新增现代仓库面积达 12 万平方米，较 2024 年同期下降 32%。主要竣工项目包括 Fortress Logistic Park Bydgoszcz（10,600 平方米）、Panattoni BTS Valmet Automotive（8,800 平方米）和 P3 Bydgoszcz（8,000 平方米）。然而，开发商活动显著增加，截至 2025 年 6 月底，在建仓库面积近 27 万平方米，较上一季度增长 60%，同比增长 64%，仅次于华沙地区。其中，Panattoni Park Rzeszów West 的 7.3 万平方米项目规模最大。约 87% 的在建面积已实现预租，显示租户对新兴区域兴趣浓厚，开发商对投机项目保持谨慎。
租赁市场表现
H1 2025 新兴市场仓库租赁面积达 45 万平方米，同比增长 78%。主要交易包括 Prologis Park Ujazd（63,400 平方米）、CTPark Sulechów（34,500 平方米）和 Hi Park Rzepin（19,100 平方米）。租赁结构以新增租赁为主（52%），续约占 47%，扩张占 1%。
空置率与市场趋势
截至 2025 年第二季度，新兴市场空置率降至 10.6%，较去年同期下降 2.5 个百分点。这一改善主要得益于租赁需求的显著回升和新增租赁协议的占比提升。
主要区域表现
按现有库存量排名前五的新兴仓库目的地为：比得哥什（73 万平方米）、卢布林（45 万平方米）、雷兹（43 万平方米）、 Zielona Góra（27 万平方米）。这些区域受益于高速公路网络（A1、A2、S12 等）的完善，与德国边境的连接性增强。
关键数据
- 现有仓库库存：540 万平方米（占波兰总库存 15%）
- 在建仓库面积：270,000 平方米
- 空置率：10.6%
- H1 新增供应：120,000 平方米
- H1 租赁面积：450,000 平方米
- 平均月工资（企业部门）：8,880 PLN（税前）
- 平均月工资（交通仓储部门）：8,610 PLN（税前）
- 人口：3,775 万
- 面积：313,930 平方公里
研究结论
波兰新兴仓库市场呈现供需两旺态势，租赁需求强劲带动空置率下降。开发商积极布局，但保持谨慎的预租策略。东部和边境地区凭借交通改善和劳动力优势，成为未来增长热点。
