房地产行业深度研究报告：香港房地产要回暖了吗

房地产2025年09月29日 房地产行业深度研究报告 推荐 （维持） 香港房地产要回暖了吗 ❑2025年上半年香港房地产市场初步止跌，政策放松并非决定性因素。1）2023、2024年香港楼市政策调控力度更大，全面“撤辣”后有效补充了内地买家客户，2024年新房、二手房交易中内地买家占比提升至24%，但政策效果仍为脉冲式回暖，2024年香港住宅房价指数下跌7.1%。2）2025年初香港楼市政策宽松力度一般，将征收100港元印花税的物业价值上限由300万港元提升至400万港元；但楼市出现了初步止跌迹象，2025年1-8月香港新房、二手房成交量分别为1.3、2.7万份，分别同比增长13.9%、13.8%；截至2025年8月，私人住宅房价指数较24年底仅微跌0.24%。 华创证券研究所 证券分析师：单戈邮箱：shange@hcyjs.com执业编号：S0360522110001 证券分析师：许常捷邮箱：xuchangjie@hcyjs.com执业编号：S0360525030002 ❑止跌的关键在于：1）香港经济回暖带来收入预期好转；2）阶段性的宽松利率环境。2025年香港金融业复苏支撑经济回暖，上半年香港资本市场融资活跃，截至6月底，主板H股首次招股集资达888.5亿港元，已超去年全年水平；一季度全港新单总保费达934亿港元，同比增长43%。香港二季度GDP同比增长3.1%，私人消费开支同比转正并实现1.9%增速。 证券分析师：杨航邮箱：yanghang@hcyjs.com执业编号：S0360525090001 ❑香港住宅租金收益率较高，在低利率环境下成为房价止跌催化剂。1）2022年底启动的“优才计划”落地超预期，截至24年底约有35万人才及家属抵港，直接刺激租房需求，2023年香港住宅租金止跌反弹，2023年、2024年香港私人住宅租金指数分别上涨6%、3.5%。2）房价下降、租金上升驱动住宅租金收益率上涨。我们测算，截至2025年7月，香港住宅实际租金收益率或为1.8%-2.7%，其中小于100平米以下的户型实际租金收益率或在2.2%-2.7%。3）受香港银行同业拆息下降影响（HIBOR下降至0.6%左右），2025年5-7月香港房贷利率阶段性下降至2%左右，房贷利率低于小面积户型实际租金收益率，居民基于资产配置视角购房。 行业基本数据 占比%股票家数(只)1070.01总市值(亿元)13,050.021.11流通市值(亿元)12,483.641.31 %1M6M12M绝对表现5.5%14.3%10.8%相对表现2.8%-3.7%-13.9% ❑成交结构也印证了这一结论，2025年上半年香港小面积、低总价户型成交量增速明显快于大户型，房价跌幅更小。1）截至2025年7月中旬，香港新房成交量突破1万套，同比增长14.4%，其中一房、两房户型成交量分别同比增长17%、45%，而三房成交量同比下降19%；从新房+二手房成交总价来看，500万港元以下的住宅成交量同比增长35%，而500万港元以上的住宅成交量同比基本持平。2）从房价端来看，截至2025年8月底，香港A类、B类、C类、D类、E类住宅房价指数较24年年底分别+0.9%、-0.9%、-1.2%、-1.6%、-0.3%，小面积户型由于租金收益率更高，资产配置逻辑较为顺畅，A类户型（＜40平米）不跌反涨，其余户型面积越小、房价跌幅越小（E类户型成交量较低，港岛、九龙区域月交易量常常不到20套）。 ❑香港新房当前仍有去库存压力，短期仍在以价换量。1）根据香港房屋局数据，未来三至四年的一手住宅潜在供应量高达10.1万伙，而已落成但未售出的“现楼货尾”约2.7万伙；当前现楼库存去化周期约18个月，而2010-2020年间库存去化周期在10个月以内。2）2025年上半年香港热销新盘多位于新界，且贯彻“以价换量”逻辑去化，以销冠项目SIERRA SEA为例，首批房源以低于市场预期价格推出，与区域上次入市新房及周边二手房相比价格较低。 相关研究报告 《房地产行业周报（2025年第38周）：上海优化房产税政策，旭辉中标成都代建项目》2025-09-23《房地产行业周报（2025年第37周）：河南加大 收储力度，新房二手房成交环比上升》2025-09-16《房地产行业周报（2025年第36周）：京沪深陆续放松限购，新房二手房成交环比下降》2025-09-09 ❑投资建议：2022-2024年香港楼市“撤辣”只带来了脉冲回暖，2025年才出现初步止跌迹象，截至8月底私人住宅房价指数较24年底仅微跌0.24%，而止跌回稳的关键在于2025H1香港经济回暖（以金融业回暖为主），以及5-7月利率下降窗口期，带来了住宅租金收益率超过房贷利率的环境，2025年香港楼市中小面积、低总价户型量价表现更好也印证了这一点。但在整体库存量仍在高位的情况下，短期房企仍聚焦于去库存，房价中枢或维持稳定，中长期关注经济回暖节奏及利率变化，建议关注太古地产、新鸿基地产、恒基地产、嘉里建设等。 ❑风险提示：宏观经济波动影响居民收入预期，进而影响房价；房企加快供应节奏，供给量超预期增长；实际租金收益率测算可能存在误差 投资主题 报告亮点 1、复盘香港楼市止跌回稳的关键：2025年香港房地产政策宽松力度不及2023、2024年，但楼市初步止跌，住宅房价仅微跌0.24%，止跌的关键在于经济回暖带来收入预期好转，以及阶段性的宽松利率环境。 2、香港目前实际租金收益率情况：1）“优才计划”给香港带来的人才（截至2024年底，共有18万名人才抵港，远超特区政府2023-2025年引入10.5万名人才的目标），虽然很难在短期内转化为购房需求，但能够直接驱动香港住宅租赁市场；2）由于香港住房持有成本较高，经我们测算，扣除差饷、地租、物业税、物业费后，业主实际到手租金约为总金额的75%，A-E类住宅实际租金回报率或分别为2.7%、2.4%、2.2%、1.95%、1.8%。 3、虽然香港房地产市场出现止跌迹象，但短期内新房涨价难度仍较大，开发商仍有去库存压力。根据香港房屋局数据，未来三至四年的一手住宅潜在供应量高达10.1万伙，其中已落成但未售出的“现楼货尾”约2.7万伙，当前现楼库存去化周期约18个月，而2010-2020年间库存去化周期在10个月以内。 投资逻辑 2025年上半年香港房地产市场初步止跌，但政策放松并非决定性因素，止跌的关键在于：1）香港经济回暖带来收入预期好转，2025年二季度香港私人消费开支同比转正；2）阶段性的宽松利率环境，香港住宅租金收益率较高，在低利率环境下成为房价止跌催化剂，2025年香港楼市中小面积、低总价户型量价表现更好也印证了这一点。但在整体库存量仍在高位的情况下，短期房企仍聚焦于去库存，房价中枢或维持稳定，中长期关注经济回暖节奏及利率变化。 目录 一、2025年上半年香港房地产市场初步止跌，政策放松并非决定性因素......................5二、2025年金融支撑香港经济回暖，二季度私人消费开支同比转正..............................7三、香港住宅租金收益率较高，在低利率环境下成为房价止跌催化剂...........................8（一）2023年香港住宅租金即止跌，当前实际租金回报率或在1.8%-2.7%............9（二）房贷利率阶段性下降后，对居民配置资产偏好影响较大.............................11四、香港新房当前仍有去库存压力，短期仍在以价换量.................................................14五、投资建议.........................................................................................................................15六、风险提示.........................................................................................................................16 图表目录 图表1 2010年以来香港楼市重要“辣招”........................................................................5图表2 2022年以来香港楼市逐渐“撤辣”........................................................................5图表3 2023、2024年香港楼市政策宽松后，市场反映为脉冲式回暖.............................6图表4 2024年撤辣后，内地买家占整体香港二手私人住宅买卖登记的比例提升至17.5%，同比上升6.04pcts................................................................................................7图表5 2023年金融服务业对香港GDP贡献率可达24.9%...............................................7图表6 2025上半年主板H股首次招股集资增速较快.......................................................8图表7 2025年一季度全港新单总保费同比增长43%........................................................8图表8 2025年二季度香港私人消费开支同比转正............................................................8图表9香港私人住宅租金指数自2023年初呈现上涨趋势...............................................9图表10 23-24年房价下行、租金上涨促进香港住宅租金回报率快速上升...................10图表11截至2025年7月，香港住宅租金回报率在2.4%-3.6%.....................................10图表12香港业主出租住宅物业的成本.............................................................................10图表13当前香港房贷利率按照“P按”较为划算，约为3.375%.................................11图表14 2025年5-7月香港HIBOR由4%下降至0.7%左右，对应房贷利率降至2%.11图表15房贷利率阶段性下降后，香港小面积户型实际租金收益率高于房贷利率......12图表16 2025年5月，香港十大屋苑平均租金与平均月供的变化................................12图表17 2025年香港新房一房、两房户型成交量同比增速分别为17%、45%.............13图表18 2025年1-8月，500万港元以下的住宅成交量同比增速较快..........................13图表19香港A类住宅房价较为坚挺，截至2025年8月房价指数上涨0.9%.............13图表20 2025年1-8月新房成交量较大区域多在新界.....................................................14图表21 2025年