房地产行业深度报告：物管行业专题报告二，穿越周期的国际龙头标的，关注流量变现，向管理要红利

房地产 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 1 / 26 房地产 2021年06月28日 投资评级：看好（维持） 行业走势图 数据来源：贝格数据 《行业周报-中央加强租赁市场规范，LPR连续14个月不变》-2021.6.27 《行业周报-增值服务再思考，消费类业务增长最为可观》-2021.6.20 《行业周报-开工意愿下滑，竣工持续修复，70城房价温和上涨》-2021.6.20 物管行业专题报告二：穿越周期的国际龙头标的，关注流量变现，向管理要红利 ——行业深度报告 齐东（分析师） 陈鹏（分析师） qidong@kysec.cn 证书编号：S0790520060001 chenpeng@kysec.cn 证书编号：S0790520100001 ⚫ 他山之石，品牌奠基，流量为王，向管理要红利，维持行业看好评级 从国外优质物管及商服龙头公司看，客户规模是基础，服务品质才是核心；收并购是企业发展重要抓手，利于快速推动区域拓展和产业链延伸。从远期场景看，物管公司流量变现较为重要，优质公司能够通过轻重运营模式结合、转化实现利益最大化；同时综合性服务公司可以利用专业化优势享受到资产升值红利，从管理获取红利。标的选择上，我们重点推荐行业龙头标的碧桂园服务，成长性标的金科服务、世茂服务、新城悦服务、永升生活服务；受益标的包括宝龙商业、华润万象生活；维持“看好”评级。 ⚫ 国情各异，中国物管公司在初期成长难度远低于国外公司 从国内外情况对比看：（1）当前中美房地产市场阶段性不同，导致行业体量差异大，我国市场容量更利于物管公司快速成长。（2）房屋居住面貌不同，增值服务内容有差异。美国开放式街道的住宅存在密度较低的特点，无法像国内产生规模效应。因此美国物业公司寻求的是相对低频但可依靠品牌维系客户粘性的业务。（3）从成长路径看，中国物管公司在初期的成长难度远低于国外公司，国外更依赖自身市场化拓展能力。以龙头公司FirstService为例，公司成立初期主要从事泳池管理，此后才建立住宅业务平台。 ⚫ 北美优质住管龙头FirstService Corp——品牌奠基，流量为王 FirstService（FSV）作为北美最大的房屋养护大师，其业务主要由住宅和品牌两大分部组成，独特的经营模式铸就超长周期内持续稳定的利润输出，1995年至今营收年复合增速高达19%。（1）FirstService提出服务是第一要义，注重客户保留率。（2）扩大规模是第一步，长期依靠具备一定壁垒的增值服务创利才是最难能可贵的。（3）平台流量为王，特许经营商品牌经营。目前国内物管公司也在持续探索流量变现的方式，但当前吸引业主消费的主手段还局限在价格优势上，与品牌的合作也仅限于端口连接，并未像国外通过收购特许经营权方式绑定双方合作。 ⚫ 国外优质商服龙头CBRE：向管理要红利 世邦魏理仕（CBRE）是一家全球领先的商业地产服务和投资公司，公司业务覆盖超100个国家，对国内物管公司启发如下：（1）并购中成长，产业链持续拓张。纵观世邦魏理仕百年成长史，公司布局逐渐从最初的旧金山拓展至洛杉矶，进而拓展至美国所有区域，目前已经形成全球化布局。（2）管理变现，由管理向投资转变。公司业务线条逐渐由管理服务向投资方向拓展，有利于将专业技能变现。 ⚫ 风险提示：行业销售规模波动加大，外拓业务不及预期，人工成本上行压力。 -14%0%14%27%41%55%2020-062020-102021-02房地产沪深300相关研究报告 开源证券 证券研究报告 行业深度报告 行业研究 行业深度报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 2 / 26 目 录 1、 北美优质龙头住管公司FSV：品质与流量相结合 ................................................................................................................ 4 1.1、 FirstService：北美最大的房屋养护大师 ...................................................................................................................... 4 1.2、 国情各异，国内外物管公司成长方向大相径庭 .......................................................................................................... 9 1.2.1、 市场阶段性不同，导致房地产行业体量差异大 ............................................................................................... 9 1.2.2、 房屋居住面貌不同，增值服务内容差异 ......................................................................................................... 10 1.2.3、 成长路径：国外更依赖自身市场化拓展能力 ................................................................................................. 11 1.3、 FSV成长启发：品牌奠基，流量为王 ....................................................................................................................... 12 1.3.1、 服务是第一要义，注重客户保留率 ................................................................................................................. 12 1.3.2、 扩大规模是第一步，基础服务让利业主 ......................................................................................................... 12 1.3.3、 平台流量为王，特许经营商品牌经营 ............................................................................................................. 14 2、 国外优质商服龙头CBRE：向管理要红利 ........................................................................................................................... 15 2.1、 世邦魏理仕：全球领先的商业地产服务龙头标的 .................................................................................................... 15 2.1.1、 百年龙头，穿越周期，历久弥坚 ..................................................................................................................... 15 2.1.2、 架构重组，三大业务协同并进 ......................................................................................................................... 17 2.2、 成长启发：并购中成长，向管理要红利 .................................................................................................................... 21 2.2.1、 并购中成长，产业链持续拓张 ......................................................................................................................... 21 2.2.2、 管理变现，由管理向投资转变 ......................................................................................................................... 23 3、 投资建议 .................................................................................................................................................................................. 23 4、 风险提示 .................................................................................................................................................................................. 24 图表目录 图1： FirstService Corporation（FSV）主要由两个分部展开业务 ............................................................................................. 5 图2： FirstService 2020年营收增速15% ...................................................................................................................................... 5 图3： FirstService 2020年调整后EBITDA增速21% ................................................................................................................. 5 图4： 2020年营收中来自住宅分部占比51% .............................................................................................................................. 6 图5： 2020年调整后EBITDA中来自住宅分部占比47% .......................................................