房地产行业研究报告：贷款边际改善，静待行情回暖

1 1 本报告版权属于安信国际证券(香港)有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 贷款边际改善，静待行情回暖 截至10月底金融机构的各项贷款余额为196.38万亿元，同比增长11.4%。个人住房贷款余额37.7万亿元，当月增加约3480亿元，较9月上升约1010亿元。市场传言银行需要清理积压多月的按揭，虽然消息未被证实，但与近日央行要保持房地产信贷有序投放的主调脗合，地产板块亦因而有所反弹。下半年土拍市场热度急转直下，多地已在试水温，局部有限度地放松调控力度。然而，市场对房地产税试点细节仍然持观望能度，销售及现金流的复苏会有滞后性，对于短债比率较高的房企营运压力是还未解除，我们维持看好拥有成熟商业资产的大型地产公司或国企。此外，亦可关注近月还有能力买地产公司，反映其在手现金流动性相对较佳。 报告内容 贷款边际改善。根据人行数据，截至10月底，金融机构的各项贷款余额为196.38万亿元，同比增长11.4%。其中，人民币贷款余额190.29万亿元，同比增长11.9%，增速与上月环比持平，比去年同期下降1个百分点。个人住房贷款余额37.7万亿元，当月增加约3480亿元，较9月上升约1010亿元。银行放款速度有所改善。市场传言央行在通知热点城市主要银行，按揭积压5个月以上需要清理。虽然消息并未证实，但事件与近日央行要稳健开展房地产贷款，保持房地产信贷有序投放的主调脗合，地产板块亦因而有所反弹。 融资成本两极分化。自恒大、新力等房企债务违约，行业风险持续扩散，并有演变成系统性风险的趋势。监管开始释放更多暖意，中国银行间市场交易商协会亦举行房地产企业代表座谈会，部分房企近期拟在银行间市场发债，其中包括碧桂园、龙湖、美的置业等。对于财务相对稳健、资产负责比率较为健康的优质企业，其境内外债券在二级市场的价格波动相对较小，有利未来在协会发行ABN、PPN、短融中票等产品拓展融资渠道，房企分化将越趋广大，强者愈强。 国企份额上升。受地产板块利空情绪及房地产税立法启动等因素的影响下，商品房成交在八月开始一直处于较低水平。根据万得数据，30大中城市商品房成交面积（按周计算），撇除黄金周十月平均跌幅为28.2%，十一月首周跌幅为28.7%，地产销售情况基本上廷续了九、十月之颓势。销售疲弱加上银行放款慢，直接影响房企现金流及投地意向。根据克而瑞数据，九、十月仍然维持较高的房企如中海（688.HK）、万科（2202.HK）、中铁建（1186.HK）、润地（1109.HK）、保利发展（600048.SH）、越秀（123.HK）等，都是以国企为主。买地仍然较多的民企为龙湖（960.HK）、旭辉（884.HK）。 静待行情回暖。从近日愈来愈多官方及行业协会所释出的讯息中，基本上可以确定政策已见底，在房企融资、流动性上将有放松。然而，市场对房地产税试点细节仍然持观望能度，销售及现金流的复苏会有滞后性，对于短债比率较高的房企营运压力是还未解除。我们维持看好拥有成熟商业资产的大型地产公司，如龙湖、润地。此外亦可关注近月还有能力买地的民企如旭辉等。下游物管公司亦能受惠母公司基本面改善，建议继续关注碧服（6098.HK）及华润万象（1209.HK）。 风险提示：i)政策不确定性；ii）房企融资难度增加；iii）银行放款态度 Tabl e_Title 2021年11月11日 房地产行业研究报告 Tabl e_BaseInfo 房地产行业策略 证券研究报告 关注股份 龙湖集团 (960.HK) 华润置地 (1109.HK) 碧桂园服务 (6098.HK) 华润万象 (1209.HK) 股价表现 地产板块 物管板块 数据来源：彭博、安信国际 黄焯伟 房地产行业分析师 +852–2213-1402 stevewong@eif.com.hk 0.500.600.700.800.901.001.1005-2106-2107-2108-2109-2110-2111-21地產板塊恒指相对股价及恒指相对走势0.500.600.700.800.901.001.1005-2106-2107-2108-2109-2110-2111-21物业板块恒指相对股价及恒指相对走势31/12年结 代码 股价 目标价 评级 2020 2021 2022 2020 2021 2022 2020 2021 2022 市盈率 市盈率 市盈率 市净率 市净率 市净率 周息率 周息率 周息率 每股港元 每股港元 倍 倍 倍 倍 倍 倍 % % % 龙湖集团 960.HK 36.55 不適用 未評級 10.2 8.3 7.1 1.70 1.49 1.30 4.7% 5.4% 6.2% 华润置地 1109.HK 31.55 不適用 未評級 8.1 6.9 6.0 0.96 0.85 0.77 4.8% 5.3% 5.9% 碧桂园服务 6098.HK 57.90 90.00 买入 50.1 36.7 24.5 9.11 7.04 5.21 0.5% 0.7% 1.0% 华润万象 1209.HK 40.45 不適用 未評級 69.5 51.1 36.8 6.17 5.58 5.10 0.6% 0.7% 1.0% Z Z 数据来源：公司资料、彭博、安信国际预测 2 房地产行业/行业策略 本报告版权属于安信国际证券(香港)有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 图1：30大中城市商品房成交套数 图2：30大中城市商品房成交面积 Z Z Z Z 资料来源：万得数据、安信国际 资料来源：万得数据、安信国际 图3：首十月累计买地金额 图4：9-10月单月买地金额 Z Z Z Z 资料来源：克而瑞数据、安信国际整理 资料来源：克而瑞数据、安信国际整理 - 10,000 20,000 30,000 40,000 50,000 60,000套数30大中城市商品房成交套数（当周值） - 100 200 300 400 500 600万平方米30大中城市商品房成交面积（当周值） - 500 1,000 1,500 2,000 2,500中交地产中南置地大华集团武汉城建大悦城弘阳地产大家房产德信地产阳光城新希望美的置业远洋集团中骏集团中国恒大雅居乐正荣集团佳兆业金科集团首开股份绿地控股龙光集团融信集团中梁控股中国铁建滨江集团金地集团卓越集团旭辉集团越秀地产新城控股建发房产中国金茂融创中国招商蛇口龙湖集团华润置地绿城中国中海地产保利发展万科地产碧桂园首十月累计买地金额亿元 - 200 400 600 800建业集团众安房产中天美好德信地产建发房产伟星置业融创中国万达集团正荣集团武汉城建大华集团中冶置业五矿地产绿地控股仁恒置地西安高科当代置业中国金茂大悦城南山控股旭辉集团招商蛇口城建发展电建地产中建东孚中旅地产中建智地碧桂园象屿集团绿城中国武汉城投保利置业首开股份金隅集团越秀地产保利发展华润置地中国铁建万科地产龙湖集团中海地产九月单月买地金额十月单月买地金额亿元 3 房地产行业/行业策略 本报告版权属于安信国际证券(香港)有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 客户服务热线 香港：2213 1888 国内：40086 95517 免责声明 此报告只提供给阁下作参考用途，并非作为或被视为出售或购买或认购证券的邀请或向任何特定人士作出邀请。此报告内所提到的证券可能在某些地区不能出售。此报告所载的资料由安信国际证券(香港)有限公司（安信国际）编写。此报告所载资料的来源皆被安信国际认为可靠。此报告所载的见解，分析，预测，推断和期望都是以这些可靠数据为基础，只是代表观点的表达。安信国际，其母公司和/或附属公司或任何个人不能担保其准确性或完整性。此报告所载的资料、意见及推测反映安信国际于最初发此报告日期当日的判断，可随时更改而毋须另行通知。安信国际，其母公司或任何其附属公司不会对因使用此报告内之材料而引致任何人士的直接或间接或相关之损失负上任何责任。 此报告内所提到的任何投资都可能涉及相当大的风险，若干投资可能不易变卖，而且也可能不适合所有的投资者。此报告中所提到的投资价值或从中获得的收入可能会受汇率影响而波动。过去的表现不能代表未来的业绩。此报告没有把任何投资者的投资目标，财务状况或特殊需求考虑进去。投资者不应仅依靠此报告，而应按照自己的判断作出投资决定。投资者依据此报告的建议而作出任何投资行动前，应咨询专业意见。 安信国际及其高级职员、董事、员工，可能不时地，在相关的法律、规则或规定的许可下 (1)持有或买卖此报告中所提到的公司的证券，(2)进行与此报告内容相异的仓盘买卖，(3)与此报告所提到的任何公司存在顾问，投资银行，或其他金融服务业务关系，(4)又或可能已经向此报告所提到的公司提供了大量的建议或投资服务。投资银行或资产管理可能作出与此报告相反投资决定或持有与此报告不同或相反意见。 此报告的意见亦可能与销售人员、交易员或其他集团成员专业人员的意见不同或相反。安信国际，其母公司和/或附属公司的一位或多位董事，高级职员和/或员工可能是此报告提到的证券发行人的董事或高级人员。（5）可能涉及此报告所提到的公司的证券进行自营或庄家活动。 此报告对于收件人来说是完全机密的文件。此报告的全部或任何部分均严禁以任何方式再分发予任何人士，尤其（但不限于）此报告及其任何副本均不可被带往或传送至日本、加拿大或美国，或直接或间接分发至美国或任何美国人士（根据1933年美国证券法S规则的解释），安信国际也没有任何意图派发此报告给那些居住在法律或政策不允许派发或发布此报告的地方的人。 收件人应注意安信国际可能会与本报告所提及的股票发行人进行业务往来或不时自行及／或代表其客户持有该等股票的权益。因此，投资者应注意安信国际可能存在影响本报告客观性的利益冲突，而安信国际将不会因此而负上任何责任。 此报告受到版权和资料全面保护。除非获得安信国际的授权，任何人不得以任何目的复制，派发或出版此报告。安信国际保留一切权利。 规范性披露  本研究报告的分析员或其有联系者（参照证监会持牌人守则中的定义）并未担任此报告提到的上市公司的董事或高级职员。  本研究报告的分析员或其有联系者（参照证监会持牌人守则中的定义）并未拥有此报告提到的上市公司有关的任何财务权益。  安信国际拥有此报告提到的上市公司的财务权益少于1%或完全不拥有该上市公司的财务权益。 公司评级体系 收益评级： 买入 — 预期未来6个月的投资收益率为15%以上； 增持 — 预期未来6个月的投资收益率为5%至15%； 中性 — 预期未来6个月的投资收益率为 -5%至5%； 减持 — 预期未来6个月的投资收益率为 -5%至-15%； 卖出 — 预期未来6个月的投资收益率为 -15%以下。 安信国际证券(香港)有限公司 地址：香港中环交易广场第一座三十九楼 电话：+852-2213 1000 传真：+852-2213 1010