彩生活二零二五年中期报告

公司資料 榮譽及獎項 3 主席報告5 管理層討論及分析 業務概覽 回顧及分析19 企業管治及其他資料26 簡明綜合財務報表的審閱報告 簡明綜合損益及其他全面收益表 簡明綜合財務狀況表33 簡明綜合權益變動表35 簡明綜合財務報表附註37 彩生活服務集團有限公司 公司資料 公司網站www.colourlife.hk 董事會 公司秘書 執行董事劉宏才先生（執行總裁）楊瀾女士（首席財務官） 羅舒宇女士 核數師 授權代表 栢淳會計師事務所有限公司註冊公眾利益實體核數師 楊瀾女士羅舒宇女士 非執行董事朱晉東先生（主席）Timothy David Gildner先生沙鋒先生（於2025年4月17日獲委任）陳文堅先生（於2025年3月31日辭任） 註冊辦事處 股份過戶登記總處 Cricket SquareHutchins DriveP.O. Box 2681Grand CaymanKY1-1111Cayman Islands Conyers Trust Company (Cayman)LimitedCricket SquareHutchins DriveP.O. Box 2681Grand CaymanKY1-1111Cayman Islands 獨立非執行董事李恩輝先生李鑫華先生（於2025年8月15日獲委任）俞珊女士張玥先生（於2025年6月4日辭任） 中國主要營業地點及總部地址 審核委員會 中國深圳市福田區泰然七路1號博今商務中心B座10樓 李恩輝先生（主席）李鑫華先生（於2025年8月15日獲委任）俞珊女士張玥先生（於2025年6月4日辭任） 香港證券登記分處 香港中央證券登記有限公司香港灣仔皇后大道東183號合和中心17M樓 香港主要營業地點 薪酬委員會 香港中環干諾道中64號中華廠商會大廈21樓 李鑫華先生（主席）（於2025年8月15日獲委任）李恩輝先生俞珊女士張玥先生（於2025年6月4日辭任） 主要往來銀行 （依英文字母順序排列）中國銀行股份有限公司中國工商銀行股份有限公司 上市資料 股份上市香港聯合交易所有限公司股份代號：1778 提名委員會 朱晉東先生（主席）李鑫華先生（於2025年8月15日獲委任）俞珊女士張玥先生（於2025年6月4日辭任） 榮譽及獎項 1、「2025物業服務企業卓越表現前50」 2、「2025物業服務企業數字化卓越表現前10」 3、「2025物業企業服務力卓越表現前30」 4、「2025年中國物業服務百強企業」 榮譽及獎項 7、「2025成都物業服務優秀企業TOP10」 6、「2025深圳物業服務優秀企業TOP10」 9、「2025中國物業服務上市公司社區增值服務能力TOP10」 8、「2025中國物業服務上市公司成長潛力TOP10」 尊敬的各位股東： 2025年，在全球經濟復甦乏力、國內經濟下行壓力加大的背景下，中國物業管理行業正經歷著前所未有的轉型陣痛期。面對複雜嚴峻的經濟環境和持續升級的業主需求，彩生活始終堅守「把社區服務做到家」的理念，在逆境中尋求突破，在困境中砥礪前行，努力維持企業穩健經營的基本面。 當前，中國正深入推進「十四五」規劃的各項戰略部署，物業行業作為民生服務的重要載體，迎來了前所未有的政策支持與發展機遇。2025年，住建部相繼出臺《物業管理行業高質量發展指導意見》和《智慧社區建設指南》，明確提出要推動物業服務向標準化、數字化、綠色化方向轉型升級。與此同時，民政部推出的「物業服務+養老」行動計劃，為我們拓展社區服務提供了新的發展空間。這些政策導向不僅為行業發展指明了方向，更堅定了我們深耕社區服務的信心與決心。 在時代的浪潮中，彩生活以穩健的步伐和創新的思維，持續深化四大核心戰略：服務品質提升、數字生態構建、綠色低碳發展和社區經濟創新。我們深知，唯有夯實服務根基、把握時代脈搏，才能在激烈的市場競爭中贏得先機。以實實在在的舉措，提升了業主的生活品質，也為企業可持續發展奠定了堅實基礎。 截至2025年6月30日，本集團實現主營業務收入人民幣1,039.4百萬元，淨利潤約為人民幣28.6百萬元，歸屬於控股股東的淨利潤為23.9百萬元。截至2025年6月底，彩生活的合約管理總建築面積為2.81億平方米，為1,651個社區提供服務，遍佈全國118個城市，為超過700萬業主提供服務。 品質築基服務升級科技賦能管理創新 品質服務始終是彩生活立身發展的根本所在。憑藉卓越的服務品質與持續創新的綜合實力，彩生活服務集團已連續17年榮膺「中國物業服務百強企業」殊榮。這一榮譽既是對我們過往堅持的肯定，更是對我們未來發展的鞭策。在新時代物業服務高質量發展的征程上，對服務品質的極致追求，永遠是彩生活矢志不渝的初心與使命。 主席報告 今年，國務院辦公廳印發的《關於推動生活性服務業補短板上水平提高人民生活品質的若干意見 》明確提出，要「完善物業服務標準體系，推動物業服務向高品質和多樣化升級」，這與彩生活長期堅持的發展戰略高度契合。同時，根據國家發展改革委等21部門聯合發佈的《「十四五」公共服務規劃》中期評估報告要求，我們正全面推進「智慧社區」建設，通過物聯網、大數據等技術的深度應用，打造線上線下融合的社區服務新生態。我們深知，唯有將政策導向轉化為服務優勢，才能在高質量發展的道路上走得更穩更遠。 物業管理行業是勞動密集型行業，人力成本在其總營業成本中份額較大。當下人力成本持續攀升是各行各業都面臨着的共同難題，物業管理企業面臨更大壓力。通過在業務中融入數字化、科技化、智慧化等智能系統和智能設備賦能發展，這種發展趨勢也契合了彩生活一直以來業務的發展思路。 物業管理業務的核心競爭力是服務效率的提升。特別是當前，面對管理費提升難度大、勞動力成本攀升的現狀，打造一套提升客戶滿意度的高效解決方案，將成為企業安身立命之本。經過多年自主研發與持續探索，彩生活持續以科技驅動發展，在物業數字化領域取得扎實進展。自主構建的物業數字化管控平台，已實現五大基礎服務的工單化管理，並整合了投訴響應、報修服務、停車管理等一站式客服功能，通過全流程數字化重構，顯著提升了整體運營效率。在業主服務方面，上線「卡樂雲管家」智能客服系統，通過AI前置接待大幅減輕人工壓力。數據顯示，這一系統讓工作效率提升75%，運營成本降低50%，釋放勞動力資源45%，服務響應速度和企業運營韌性得到明顯增強。項目運營管控中，彩生活依託AI大模型能力，打造了「總部管控大模型+項目服務小模型」的平台體系。總部大模型整合服務標準與專家知識庫，確保集團管控規範；項目小模型則基於各項目數據深度訓練，實現高度定制化服務，推動管理精細化水平再上新臺階。今年彩生活將AI大模型深度融入業務全流程，在安防巡檢、品質管控等核心場景實現突破。截至目前，AI圖像識別技術已處理超800萬張圖像，覆蓋物業管理全場景。內部辦公中，全新上線的「員工AI小秘」通過自然語言處理技術簡化流程，有效提升了員工工作效率。這些技術應用不僅讓服務更專業精准，更切實增強了業主的居住體驗與滿意度。未來，彩生活將繼續深化AI技術研發，拓展智慧物業應用邊界，全力打造更智能、高效、人性化的服務體系，推動行業加速向智慧化、數字化升級，讓科技真正賦能美好生活。 主席報告 彩生活今年發起「天天315」質量監督工作，將客戶滿意度視為企業發展的生命線，深刻詮釋了「以客戶為中心」不僅是一句口號，而是融入企業血脈的服務哲學。通過構建全方位、多層次的服務體系和監督機制，不僅確保了服務質量的穩步提升，更在每一次服務中表達着與業主為一體和業主共建美好家園的關係，傳遞着家的溫馨與安心，讓業主深切感受到「把社區服務做到家」。數據顯示，隨着「天天315」質量監督工作的實施，客戶服務量同比進一步激增，客戶滿意度顯著提升，上半年受理業主訴求8.6萬+，該項工作收到業主表揚1,670次，滿意度高達85%。這一創新舉措，不僅增強了業主的參與感與歸屬感，更促進了物業與業主之間的溝通與理解，形成了雙方共同推動項目質量提升的良性循環，使得彩生活服務品質進一步得到提升。 2025上半年，彩生活共耗資2,685.38萬元，覆蓋北京、上海、深圳、廣州、武漢、贛州、成都、南昌、西安、柳州等數十座城市，對354個項目涉及設施設備、安全、環境、車場、工程、品質等834項進行品質提升改造，全力以赴堅守物業本質。 多元生態協同發展深度激發社區活力 近年來，隨着互聯網浪潮的涌動和社區增值服務的蓬勃興起，彩生活乘勢而上，深刻洞察業主在衣食住行等日常生活領域的多元化需求，精心打造一系列增值業務。將豐富的資源與豐厚的福利精准送達每一位業主手中，重塑了社區服務生態，讓每一位業主都能感受到來自社區的溫暖與力量。 彩生活旗下的互聯網保險服務平台花樣保，深耕「保險+社區」生態，上半年在複雜市場中逆勢超額完成指標，規模同比增長60%，盈利同比增長17倍，市場滲透率顯著提升，實現穩健盈利，為集團整體盈利貢獻堅實力量。核心突破：場景化產品創新：首創充電樁專屬保障方案，覆蓋家財險、意外險等場景，台風災後聯同保險公司啟動「即時理賠」，讓保險轉化為觸手可及的安心服務；生態協同：通過「花樣保」「彩之雲」雙平台嵌入社區服務鏈，以專業服務構建業主信任紐帶；風控前置：完成千戶家庭風險排查，建立物業防損體系，實現風險減量管理。 彩生活社區保險將持續以「社區風險解決方案運營商」為定位，深度融入社區場景，助力彩生活構建有溫度的社區服務生態。 主席報告 本集團曾探索出多種基於社區場景的創新商業模式，以尋找合適彩生活的發展之路。本集團打造了社區在線購物平台－彩優選，聚焦生鮮、糧油、日化、助農四大核心品類，通過直連品牌商和產地，精選高性價比商品滿足社區居民日常需求。我們以社區為單位建立興趣社群，通過短視頻、直播、社區集市等創新形式觸達用戶，今年夏季推出的便民水站、冰淇淋批發和扶貧農產品等特色服務深受歡迎。未來將持續深耕產品開發，打造更多爆款。除了提供全品類產品滿足人們日常所需，平台還開闢了助農專區，打通鄉村和城市之間的管道，推進鄉村經濟振興之餘，把新鮮、優質、實惠的農副特產送到每一個彩生活業主的餐桌上。此外，彩優選還在社區招募業主成為社區團長，為其提供零成本、輕創業的機會。針對國內社區現制現售水機普遍存在的水質檢測不及時、設備老舊故障頻發、服務體驗差等痛點，彩生活聯合行業領先水務企業推出智能化社區飲水解決方案。通過投放100台智能現制現售水機覆蓋93個社區，在短短兩個月內就吸引了4,900多名會員，完成超9,000次下單，驗證了市場需求的旺盛。所有設備均配備CMA權威機構認證的水質檢測報告，確保飲水安全透明可信。未來將進一步擴大投放規模，計劃年內新增400台設備，總量突破500台，預計實現3,000萬元營收。同時還將推出具有二類醫療器械認證的高端家用機型，拓展寫字樓、學校等B端市場，通過智能化管理、遠程監控和會員服務體系，構建從設備投放、水質保障到用戶運營的全鏈條服務閉環，真正解決社區居民的飲水痛點，打造更安全、更便捷、更智能的社區飲水服務新標準。 為回應積極應對人口老齡化國家戰略，貫徹落實健康養老戰略，彩生活始終堅持構築民生福祉的柔性保障。與光大養老健康產業發展有限公司形成戰略合作，雙方計劃共同打造社區居家養老服務、智慧養老服務、適老化改造服務等多領域應用場景，彩生活養老業務繼2024年實現扭虧為盈後，2025年緊貼國家養老政策，將重點以機構養老為切入點，全面推動社區居家養老服務等增值業務，建立健全機構、社區、居家「三位一體」的養老服務體系；在「銀髮經濟」全面來臨的時代，全力提升養老服務在全國的品牌知名度和影響力。目前，機構已實現現金流平衡且穩步提升中；長護項目實現穩中有升的態勢；家床後續服務項目實現續約；社區老年超市和老年食堂順利開業並快速實現正向利潤。同時，抓住老年服務券在成都試點的機遇承接老年評估業務，為養老業務從成都走向全國邁出關鍵一步！ 主席報告