彩生活二零二三年中期报告

公司資料 管理層討論及分析 3 業務概覽8 回顧及分析 企業管治及其他資料 簡明綜合財務報表的審閱報告26 簡明綜合損益及其他全面收益表27 簡明綜合財務狀況表 簡明綜合權益變動表 簡明綜合現金流量表32 簡明綜合財務報表附註33 彩生活服務集團有限公司 公司資料 董事會 公司網站www.colourlife.hk 公司秘書 楊利女士 執行董事潘軍先生（主席）劉宏才先生楊瀾女士（首席財務官） 核數師 授權代表 上會栢誠會計師事務所有限公司註冊公眾利益實體核數師 楊瀾女士楊利女士 非執行董事吳慶斌先生（副主席）鄭宏彥先生孫冬妮女士 註冊辦事處 股份過戶登記總處 Cricket SquareHutchins DrivePO Box 2681Grand CaymanKY1-1111Cayman Islands Conyers Trust Company (Cayman)LimitedCricket SquareHutchins DriveP.O. Box 2681Grand CaymanKY1-1111Cayman Islands 獨立非執行董事許新民先生朱武祥先生李恩輝先生 中國主要營業地點及總部地址 審核委員會 李恩輝先生（主席）許新民先生朱武祥先生 中國深圳市福田區泰然七路1號博今商務中心B座10樓 香港證券登記分處 香港中央證券登記有限公司香港灣仔皇后大道東183號合和中心17M樓 薪酬委員會 朱武祥先生（主席）許新民先生李恩輝先生 香港主要營業地點 香港中環干諾道中64號中華廠商會大廈21樓 主要往來銀行 提名委員會 （依英文字母順序排列）中國銀行股份有限公司恒生銀行有限公司中國工商銀行股份有限公司 潘軍先生（主席）許新民先生朱武祥先生 上市資料 股份上市香港聯合交易所有限公司股份代號：1778 管理層討論及分析 業務模式 本集團為中國領先的物業管理及社區服務運營商，專注於以物業管理服務為基礎，利用互聯網技術，搭建線下及在線服務平台，高效聯繫社區住戶與各類商品和服務供應商，為社區住戶提供最佳的居住體驗。 社區是城市最基層的社會組織細胞，而物業管理提供的服務，對社區居民生活的安定、便捷，以及對社會的發展都具有重要意義。本集團通過提供基礎的四保服務（即保潔、保綠、保安、保修服務），保障業主的基本生活，為社區服務體系奠定堅實的基石。 在保障社區居民的基本生活的同時，本集團亦深入推進智慧社區的建設，積極擁抱物聯網、大數據、人工智能等新興技術，引入智能設備的應用，並以此提升本集團服務效率，為業主提供高質量的物業管理服務。本集團於總部建立了強大的數據化「雲」系統，減少對「管」的職能與範圍的依賴，強化「端」的服務承接能力，以此組織有效的社區服務。例如，本集團在把原有的「北斗七星」系統升級為「物業數字化管控平台」，新增了智慧客戶服務功能，涵蓋了保安、保潔、保綠、保修、工程五大基礎服務，電梯、能源、裝修板塊工單化作業體系，及包含投訴、報修、停車、繳費、裝修等的客訴平台。通過對物業管理服務全流程的細化拆分，進一步提升本集團的服務效率。 為了細化基礎業務，本集團將旗下管理項目，根據不同的收費標準，劃分為若干個服務層級，制定設備改造和服務標準，提供強針對性的服務體驗，滿足不同項目客戶的性價比需求，也為本集團在全國範圍內的快速擴張奠定基礎。依託於自動化、集中化、標準化管理體系的建立，本集團在管理面積穩步增長，在保證客戶滿意度的前提下，實現了優秀的成本管控。 除了追求服務增效，本集團更致力於打造有溫度的社區。通過舉辦各類社區活動，主動搭建溝通的橋樑，拉近業主之間、業主與物業人員的關係，豐富業餘生活與精神文化，讓社區居民的生活向更美好、更溫暖的方向發展。此類服務能夠為業主營造溫暖的社區氛圍，也能夠促進本集團的社區文化特色品牌建設工作，增強業主對本集團的信任感。服務關係的改善，也為本集團進一步拓展社區消費場景打下基礎。 本集團積極打造社區服務的在線平台彩之雲，實現繳付物業管理費、通知以及投訴等功能的在線平台化，一方面增加了社區居民的生活便利性，另一方面也加深了社區業主與本集團在線平台的聯繫。此外，本集團根據社區居民數量配置一定比例的客戶經理，客戶經理對客戶滿意度進行及時的跟蹤和反饋，一方面確保線下社區的基礎服務質量，另一方面也可高效了解社區業主的所需服務，推動相應增值業務的進展，將社區在在線和線下業務進行有機結合，從而進一步擴大本集團的競爭優勢。 管理層討論及分析 業務發展 一般而言，物業發展商在獲取交付許可證前，需要聘請物業管理公司。此時，物業發展商通常會通過招標選取合格的物業管理公司，本集團會組織市場部門進行投標。合同中標後，本集團將物業管理合同內約定的面積計入「合約管理的總建築面積」。物業發展商在將物業售出後，會對購房人發出入伙通知書。購房人在收到入伙通知書後，將承擔交納物業管理費的義務，所以這部分管理的總建築面積又稱為「產生收益的總建築面積」。合約管理總建築面積與產生收益的總建築面積的差額為「儲備的總建築面積」，未來將會轉化為產生收益的總建築面積。 為延伸本集團的覆蓋範圍，向更多受眾展示本集團的服務及能力，本集團選擇性地與地區物業管理公司訂立顧問服務合約，合約內約定的面積計入「顧問的總建築面積」。上述管理的總建築面積及顧問的總建築面積統稱為本集團的「合約管理總建築面積」。 本集團專注於通過口碑與品牌進行內生式新委聘擴張。憑藉出色的物業管理經驗與外拓能力。截至2023年6月30日，本集團的合約管理總建築面積達到384.65百萬平方米，對應的社區數量達到2,030個。其中，於2023年6月30日本集團已經產生收益的合約管理總建築面積達到201.24百萬平方米。 本集團在積極拓展服務面積的同時，同步努力打造升級社區服務平台，滿足業主日常生活所需，為業主提供高質高效的物業管理服務，並在溫度社區的土壤上，進行消費場景探索、產品創新、業態探索的實踐，為業主提供各類附加服務，讓物業真正進入業主生活。 本集團亦持續探索社區場景的增值服務類型與深入物業場景，結合市場需求及業主需求，為業主提供定制化產品與服務。例如結合本集團廣泛的業主基礎和停車場管理場景，本集團積極探索車險產品的銷售業務，通過與保險公司建立總對總溝通機制，提高服務效率，降低業主選擇成本及採購成本，且本集團對在線平台技術的持續打造專研，為與保險公司的系統對接奠定了基礎，能夠實現實時反饋業務與理賠數據，動態監測社區產品質量，為業主提供高水平的客服及理賠服務，以及本集團聯手供應鏈龍頭企業怡亞通星鏈打造社區線上購物平台－彩優選，為業主提供全品類商品服務、輕創業平台。在此過程中，提升物業與業主的互動頻率，提高物業與業主的黏性，提升業主對物業基礎服務及增值服務的認可度。 截至2023年6月30日，本集團所管理及提供顧問服務的社區所在區域如下： 86邵陽市87十堰市88隨州市89武漢市90湘潭市91襄陽市92宜昌市93益陽市94張家界市95長沙市96鄭州市97株洲市 東北地區1葫蘆島市2鐵嶺市 西南地區 華南地區 58北海市59崇左市60東莞市61佛山市62廣州市63貴港市64桂林市65河源市66惠州市67柳州市68南寧市69清遠市70汕頭市71韶關市72陽江市73肇慶市74中山市75珠海市 106成都市107大理市108德陽市109都勻市110廣安市111廣元市112貴陽市113昆明市114綿陽市115內江市116黔南州117清鎮市118重慶市119資陽市120遵義市121個舊市 華北地區3廊坊市4保定市5北京市6滄州市7承德市8秦皇島市9石家莊市10太原市11天津市12邢臺市 深圳98深圳市 西北地區99寶雞市100蘭州市101西安市102咸陽市103銀川市104榆林市105漢中市 華東地區13常熟市14東營市15福州市16撫州市17阜陽市18贛州市19高郵市20杭州市21淮安市22吉安市23濟南市24嘉興市25江陰市 華中地區76洛陽市77郴州市78鄂州市79恩施州80黃岡市81黃石市82荊州市83瀏陽市84婁底市85南陽市 管理層討論及分析 於2023年6月30日，下表載列本集團於截至以下所示日期在不同地區所管理及提供顧問服務的總建築面積及社區數目： 管理層討論及分析 截至2023年6月30日，本集團管理2,029個社區，由本集團管理的總建築面積合共約為384.61百萬平方米，並與1個社區訂立顧問服務合約，顧問服務安排的總建築面積合共約為0.041百萬平方米。本集團將主要透過取得新服務委聘進行業務擴展。下表載列本集團所管理及提供顧問服務的總建築面積及社區數目於報告期內的變動： (1)就本集團所管理的社區而言，新委聘主要包括物業發展商興建的新物業發展項目的服務委聘，而較小部份則為更換前任物業管理公司的住宅社區的服務委聘。就本集團提供顧問服務的社區而言，新委聘包括本集團與地區物業管理公司訂立顧問服務協議。 (2)本集團通過收購，以擴大其管理的總建築面積及在收購後獲得協同效應。 (3)本集團基於商業因素不再重續若干物業管理合約的合約管理總建築面積及社區數目。 管理層討論及分析 業務概覽 本集團擁有三個主營業務： •物業管理服務，主要包括：(i)以包干制為社區提供服務；(ii)以酬金制為社區提供服務；(iii)為物業發展商提供交付前服務；及(iv)向物業管理公司提供顧問服務；及•增值服務，主要包括：(i)網上推廣服務；(ii)銷售及租賃協助服務；(iii)其他增值服務；及•工程服務，主要包括：(i)設備安裝服務；(ii)維修及保養服務；(iii)節能改造服務。 物業管理服務的服務範圍 截至2023年6月30日，本集團聘用超過26,931駐場人員（包括本集團僱用的員工及分包予第三方的員工）以提供物業管理服務。下表載列於以下所示日期本集團按酬金制及包干制管理的社區的物業管理費範圍。相同地區的物業管理費水平會因物業種類及位置等因素而有所差別。 物業管理服務，主要包括：(i)以包干制為社區提供服務；(ii)以酬金制為社區提供服務；(iii)為物業發展商提供交付前服務；及(iv)向地區物業管理公司提供顧問服務。 按包干制物業管理服務 根據包干制，本集團有權將向業主收取的全部物業管理費確認為收益，並從物業管理費中支付與物業管理相關的開支。因此，相關成本確認為本集團的銷售成本。 按酬金制物業管理服務 根據酬金制，本集團本質上是擔當業主的代理。本集團有權保留業主按相關地方機關規定需支付物業管理費的約定百分比（一般為10%）為本集團的收益。剩餘的物業管理費則用作運營資金，以補足與物業管理有關的開支。 交付前服務 本集團可能於物業發展初期獲物業發展商委任為物業管理公司。本集團就物業發展商籌備交付前活動向彼等提供交付前服務，並根據收取的費用確認收益。而有關費用乃按本集團部署的員工數目及職位計算，所產生的相關員工成本為就提供服務產生的銷售成本。 顧問服務 為延伸本集團的覆蓋範圍、向更多受眾展示本集團的服務及能力、使本集團的品牌更廣為人知，本集團已選擇性與地區物業管理公司訂立顧問服務合約。根據該等安排，物業管理公司訂約為相關社區提供物業管理服務，而本集團向該等地區物業管理公司提供諮詢及意見，使彼等得以憑藉本集團的經驗及平台，改善其自身多個方面（如物業管理、質量控制及人力資源管理）。此外，本集團按照合約為相關社區提供增值服務，日後可能為本集團產生額外收益。 增值服務的服務範圍 秉承「把社區服務做到家」的價值理念，本集團一直專注於為社區業主提供多元化的增值業務服務。通過十九年的社區管理和服務經驗，本集團建立了完善的在線+線下服務體系。本集團聘請客戶經理與社區管家等駐場員工，為業主提供更為便利的社區服務。通過本集團的客戶經理高頻度的拜訪業主與業主溝通，本集團與社區居民建立信任，並對其需求有了更加清晰的認識。基於對本集團所管理及提供顧問服務的