RWA 代币：房地产投融资潜在创新新星

本报告导读： RWA代币在房地产投融资领域发展空间明显。它在为房地产行业带来更高流动性、透明度、交易效率和成本优势的同时，法律监管和风控防范依然任重道远。 房地产《第38周成交回升，美国降息打开货币政策空间》2025.09.21房地产《下行略加速，关注收储的临界点》2025.09.17房地产《科创引领，重塑产业园区价值评估体系》2025.09.16房地产《第37周成交涨跌互现，市场持续稳定运行》2025.09.14房地产《归母净利润转正，高股息推动估值抬升》2025.09.07 投资要点： RWA的概念及与数字经济、数字货币和稳定币的关系。RWA是指用区块链技术对现实世界中价值创造成果进行数字化处理，从而实现在区块链上进行交易和管理。它包括支付类、证券类、实用类三种类型。而数字经济包括互联网经济、共享经济、通证经济三种形态和产业数字化与数据资产化两个过程。其中，产业数字化是指将经济活动进行网络数字化处理形成高效互联网经济和共享经济（适用央行数字货币和其它加密币）。而数据资产化是指用区块链数字技术锁定价值创造产出成果的通证化或代币化，从而由数据变成财富和资产的通证经济（适用RWA）。上述央行数字货币、其它加密币和RWA（其中底层资产为法币资产、加密数字资产和贵金属的RWA为稳定币）都属于网上数字货币。 RWA的特点及其对房地产行业的意义。RWA具有交易的普及性、便利性、可追溯性、成本低廉、效率高、是区块链去中心化金融（DeFi）的基石等特点。这使得RWA对房地产行业具有以下重大意义：（1）发行和交易效率提升，中介成本大幅降低。（2）投资门槛大幅降低。（3）被投资产的透明度得到大幅度提升。从房地产RWA代币的运作流程看其相对REITs等产品具有以下特点。类似于房地产投资信托基金（REITs），房地产RWA代币是将房地产项目打包转入特殊目的载体（SPV），并通过智能合约分割为若干份额后，发行对应该资产权益一定数量的代币进入市场交易。它包括资产筛选与评估、法律结构设计、估值与分割、合规框架搭建、技术堆栈选择、智能合约部署、代币发行、二级市场交易、收益分配、报告与治理，及代币赎回与退出等流程。相对REITs等资产证券化产品，它具有流动性好、透明度高、成本效率高、投资门槛低、可追溯性强等优势。 房地产RWA代币的良好发展趋势、风险防范和典型案例。目前，全球RWA资产价值升至254亿美元。德勤预计2035年房地产RWA代币将达4万亿美元，年均复合增速27%，但其风险包括政策与监管风险、技术瓶颈与技术风险、系统性风险、估值难题与模型风险、其他类型风险等。典型案例有：1、2022年中国香港首只合规房地产投资信托基金（REITs）STO发行。2、2025年6月首家中国国企绿地(亚洲)证券将锣湾写字楼RWA的NFT产权凭证在中国香港DigiFT交易所上市交易。3、2025年二季度Blocksquare与Vera Capital合作启动10亿美元的美国房地产代币计划。 风险提示：RWA代币监管制度的变化，底层资产的运营风险，加密币市场波动风险。 目录 1.研究的目的......................................................................................................32.数字经济、数字货币、RWA和稳定币.........................................................32.1.数字经济、数字货币、RWA和稳定币的基本概念...............................32.2.四者彼此的关系........................................................................................53.数字货币对房地产行业的意义......................................................................63.1.RWA的特点..............................................................................................63.2.RWA对房地产行业的意义.......................................................................64.RWA在房地产中的运用.................................................................................84.1.房地产RWA代币的概念..........................................................................84.2.房地产RWA代币的运作流程..................................................................94.3.房地产RWA代币相对REITs等资产证券化的优势............................105.房地产RWA代币的发展趋势与风险防范..................................................105.1.房地产RWA代币的长期发展趋势........................................................105.2.房地产RWA代币面临的主要风险和挑战............................................116.案例分析........................................................................................................127.风险提示........................................................................................................13 1.研究的目的 作为国家发展战略重要组成部分的数字经济近年来出现新的发展趋势，即通证经济表现形式RWA（Real-World Asset）。该概念目前获得海内外实业界和投资界广泛关注。 本文将重点研究RWA的概念和类型、RWA对房地产的意义、房地产RWA的比较优势、房地产RWA的潜在风险等。从研究方向看，本文将主要着重以下内容： 1）首先，为厘清RWA概念和类型，我们将RWA与数字经济、数字货币、稳定币等相关概念和范围进行比较，从而获得对RWA更准确的认知。 2）其次，为探讨RWA在房地产行业运用前景，我们将从RWA自身特点出发，揭示RWA对于房地产行业重大意义。 3）为了解RWA代币在房地产运用中优势，我们将从房地产RWA代币的概念和具体运作流程出发，理解其相对于REITs等资产证券化的优势。 4）为管控好新生事物房地产RWA代币的潜在风险，本文坚持从发展中解决问题角度展望了该工具良好的长期发展趋势，同时也指出房地产RWA代币可能出现的潜在风险并提醒未来管监中可以采取相应措施。 5）最后，本文给出RWA在房地产运用中三个实际案例作为参考。 资料来源：国泰海通证券研究 2.数字经济、数字货币、RWA和稳定币 2.1.数字经济、数字货币、RWA和稳定币的基本概念 （一）数字经济的概念 数字经济是一种继农业经济、工业经济之后的主要经济形态，它以数据资源为关键要素、以现代信息网络为主要载体、以信息通信技术融合应用与全要素数字化转型为重要推动力，从而促进公平与效率更加统一的新经济形态。 （二）数字货币的概念 数字货币是以区块链为底层技术，具有去中心化、可编程性及密码学安全验证特征的货币形式。根据其发行主体不同，可以将其定义为法定数字货币和非法定数字货币。前者由主权国家或其授权机构发行，以区块链技术为底层架构，具有法偿性的电子货币（如中国的数字人民币）。后者由非官方主体发行，采用自定计价单位，基于区块链技术但不具备法偿性的货币替代物（如比特币、稳定币）。 （三）RWA的概念和类型 1RWA（Real-World Assets，即“真实世界资产”）实质是用区块链技术对现实世界中价值创造成果进行数字化处理，即所谓的“通证化”或“代币化”，进而实现在区块链上进行交易和管理。RWA代币化最初主要应用于金融领域，如国债、新能源贷款、黄金等，后来逐步扩大到金融资产、实物资产和数据资产。RWA代币化的本质是将传统资产与区块链技术相结合，从而赋予资产数字化特性，使其具有可分割性、可编程性和流动性等特性。 RWA以现实世界中存在的有明确经济价值的实物资产或金融资产做支撑，具体可以分为三种类型：支付类（包括法币资产RWA、加密数字资产RWA）、证券类（包括金融资产RWA，其中又包括了本文研究的重点“房地产”）、实用类（包括实物资产RWA、数据资产RWA）。 （四）稳定币的概念和类型 稳定币（stablecoin）是一种与某种价格稳定资产（如法币、贵金属、其他加密数字币、加密算法等）挂钩的能够实现价格相对稳定的“加密资产RWA”，以便担当跨境贸易支付和清结算的重要工具。 目前，稳定币主要有四种类型： 法币支持型。它通常依赖法定货币或以其计价的法币资产等高流动性资产储备来确保其币值的稳定。如USDT、USDC、BUSD等。 贵金属支持型。它允许用户通过区块链技术便捷地持有和交易代表贵金属（如黄金等）所有权。例如数字代币XAUT、PAXG就是黄金支持型稳定币，它代表了实物黄金存储的所有权。 加密货币支持型。它使用加密货币作为抵押品来维持其价值。目前，USDS（之前为DAI）就是一种以多种普通加密数字币为抵押品，通过智能合约算法调整供应量，以维持与美元挂钩的加密货币型稳定币。 算法支持型。它利用算法和智能合约来调节市场供需，从而在不依赖外部储备的情况下实现币值的基本稳定。如Basis Cash、TerraUSD（UST）等。这类算法代币其实与比特币、以太坊等加密数字币没有本质区别。 基于以上内容，底层资产为法币资产、加密数字资产、金融资产中贵金属的RWA为稳定币。 资料来源：2025年6月19日郑磊、郑扬洋《推动数字技术与实体经济深度融合的RWA》，国泰海通证券研究 2.2.四者彼此的关系 2从发展路径看，数字经济包括三种形态，即已经得到充分发展的互联网经济和共享经济，以及近年来发展起来的作为数字经济的高级形态通证经济。这实际上包含了数字经济发展的两个过程，即产业数字化与数据资产化。其中，产业数字化是指将已经具备网络经济特征的经济活动，利用新一代信息技术进行数字化的加工处理，使其变成高效的数字经济形态，例如互联网经济和共享经济（适用的网上货币类型为央行数字货币和比特币等其它加密币）。 而数据资产化是指用区块链数字技术锁定价值创造的产出成果表现为通证化或代币化，从而进入由数据变成财富和资产的阶段（此时，数字化的资产仍符合一般资产特征，即拥有控制权明晰的、能够在当下或未来带来经济利益的资源），即数字经济的高级阶段是通证经济（适用的网上货币类型为RWA）。 上述央行数字货币、其它加密币和RWA（其中底层资产为法币资产、加密数字资产、金融资产中贵金属的RWA为稳定币）都属于网上数字货币类型。 3.数字货币对房地产行业的意义 3.1.RWA的特点 3从本质上讲，RWA代币化类似于在区块链上为实体资产创建数字“孪生体”，用于代表底层资产的所有权和收益权，并可在去中心化金融（DeFi）应用中进行碎片化交易和管理。