2025年成都办公楼企业流动研究报告

企业流动视角下的产业跃升与空间博弈 引言 仲量联行“Top50研究系列”报告于2015年首次发布，今年恰逢该系列研究迎来“十周年”。自2011年起，仲量联行启动成都办公楼企业客户数据追踪，并于2014年正式开始整理Top50榜单数据。历经十五载的持续深耕，我们的研究样本与覆盖范围不断扩容：从甲级办公楼延伸至乙级办公楼，从商业用地拓展至工业用地，并进一步将产业园区、产业楼宇等产业办公业态全面纳入样本体系。企业客户样本规模已从2011年的200万平方米，迅猛增长至2025年的近3000万平方米数量级。这十五年，我们不仅亲历了成都商业地产市场的高速发展与结构变迁，也始终致力于推动行业研究体系与市场周期性趋势的同频迭代。在此过程中，仲量联行不仅是城市发展的见证者，更是深度参与市场周期演进、推动行业变革的践行者。 本 年 度 的 报 告 同 时 发 布 三 大 重 磅 榜 单 ：《 成 都 甲 级 办 公 楼 企 业客户To p 5 0榜 单 》（ 发 布 十 周 年 ）、《 成 都 全 口 径 办 公 楼 企 业 客 户Top100榜单》（行业首发）以及《成都优质企业指数及Top20榜单》（行 业 首 发）。凭 借 高 密 度 的 数 据 支 撑 和 深 度 分 析，报 告 致 力 于揭示“存量时代企业客户的流动性趋势”，并引入博弈论分析框架，探讨“企业不动产最优策略”。最终，报告以前瞻性的城市产业规划视角，对成都楼宇经济的未来聚力之势作出展望。 数据始终是仲量联行研究的核心优势。长达十五年的企业客户面板数据，使我们能够穿透周期、洞察未来；依托科技赋能的数据模型，精准识别存量市场中的“有效增量”，捕捉新的市场机遇。报告层层递进：始于微观视角，通过企业客户榜单，识别每一阶段市场中发挥“压舱石”作用的关键企业；延伸至中观维度，解析企业客户的流动轨迹与策略动因；最终立足于宏观视野，整合微观与中观洞察，前瞻成都未来产业的演进路径。在持续变化的时代背景下，报告致力于回应这一关键命题：市场主体应如何顺势而为，实现楼宇招商与政府产业招引的协同共生、同频共振。 仲量联行研究部 目录 01微观篇〮收敛 Top50企业客户 “十周年”—Top50榜单发布················································周期—Top50榜单时间序列分析··········································重磅首发—优质企业指数····················································全口径—成都办公楼市场Top100榜单·································09141822 02 中观篇〮流动 市场流动性研究 流动—企业不动产策略从二元对立到新平衡···························降租—企业“降本增效”触发大规模搬迁································博弈—租约重组寻求市场降租与不动产策略的新平衡···········303138 03 宏观篇〮聚力 产业结构关联研究 筑底—成都现代化产业体系筑底楼宇经济发展根基················优势—九大优势产业集群描绘楼宇需求图谱····························新兴—九大战略新兴产业锚定楼宇经济增量市场····················未来—十大未来产业领域定调高质量发展方向·······················44475054 Top50企业客户 面积定义 调研样本 本文租赁面积均指建筑面积。如果一个企业选址多个办公楼，面积统计对其所有承用面积汇总计算。 符合仲量联行定义的成都优质商业办公楼和产业办公楼样本，且交付时间不晚于2025年6月，纳入此次统计样本范围。样本以空间的办公属性为判断依据，办公的裙楼或底商等空间若用于商用职能，则面积不纳入样本计算。 负面清单 微观篇〮收敛Top50企业客户01 微观视角下，头部企业是办公楼市场穿越周期的定盘星，尤其是存量经济时代的压舱石。Top50榜单的“十年”，成都楼宇经济在持续的结构调整中韧性收敛、蓄势待发。 1.1“十周年”—Top50榜单发布 市场具有示范效应。因此，对头部企业的长期追踪，有助于把握市场需求结构的迭代，前瞻性捕捉未来走势。此外，近三年成都市场在波动中仍具韧性，一批总部楼宇相继交付，部分头部企业从甲级办公楼迁入定制化总部大楼。而这一趋势也让市场意识到，要真正理解总部经济与商务楼宇的博弈共生，不仅需要持续跟踪头部企业的不动产策略，还需要将总部楼宇纳入研究视野，以此展现楼宇需求的完整全貌。 2022年，我们首次从甲级办公楼市场的单一覆盖，扩容至涵盖乙级办公楼和产业办公楼的全口径办公市场覆盖。2024年，进一步将研究逻辑从办公楼企业客户的微观视角，转换至全产业链的中观视角。在尝试建立企业增量需求模型的同时，试图以“产业链不动产”这一全新概念，对企业选址的群体效应即产业链的构建与完善进行探讨。 2025年，我们再次回归甲级办公楼Top50企业客户榜单，再次从原点出发，基于更广度市场的认识，探寻存量市场的增量需求原动力。自2023年下旬开始，成都甲级办公楼市场的增量需求明显走弱，企业租赁行为从扩张转向优化整合，存量盘的搬迁流动成为主旋律。在这一背景下，头部企业的决策权重急速攀升，企业续约、整合或搬迁的行为，直接左右楼宇去化与租金稳定。同时，在经济波动周期中，头部企业的不动产策略对 基于此，今年度报告再次回归甲级办公楼Top50榜单，以动态视角解构榜单变迁，在头部企业的“进退之间”，探寻市场各方主体的前瞻决策锚点。在存量时代，读懂Top50企业，方能穿透市场噪音，捕捉客户价值高地。 平安保险华为蜀道集团遂宁银行乐山市商业银行咪咕音乐平安金服川酒集团苹果成都民航西南凯亚哈尔滨银行中国太平保险维塔士新华人寿四川金控爱齐科技西山居世游贝壳找房中宏人寿盛屯集团美团四川明炬律所百度爱康国宾乐狗科技友邦保险新希望金融信息华润置地四川银行四川省大数据中心新东方四川省公共资源交易中心邦泰集团核桃编程IGG四川发展四川省商投商业集团盈科律所抖音霸王茶姬普华永道海南胡椒中航安盟财产保险诺美欣悦瑞祥德科技蜀道保险毕马威藏格矿业投资中建电子商务中国石油20241612182430364248271319253137434938142026323844504915212733394551117232935414710162228344046 2025年成都甲级办公楼企业客户Top50榜单显示，科技与金融的产业特征依旧。华为冲榜成功，展现出科技巨头在成都市场的领先优势；平安保险及旗下金融科技公司分列第二和第八，凸显金融企业尤其是险资企业的稳固实力。蜀道集团、四川金控、遂宁银行、乐山商业银行位列前十，本土龙头企业依然是地方经济发展的根基。总体而言，榜单呈现出“科技领航、金融压舱、国企固本”的多元化产业格局，再次印证成都作为西部经济中心在全国新一线城市中的产业竞争力。 从统计指标看，自2022年发布榜单后，三年间多项统计指标如总面积、平均值、中位数均未出现较大波动。从面积分布看，榜单的整体结构相对稳健，平均面积不断提升，头部企业需求仍处上升势头。尤其是2025年，Top50入榜门槛明显提高，体现出头部阵营竞争愈发激烈、强者愈强的发展势头。 尽管上榜企业时有更替，但是头部企业已形成相对稳定的阵营。重点行业赛道格局稳固，展现出持续的集聚效应；同时各领域内部竞争激烈，金融、科技互联网两大行业赛道持续更迭，而这种稳健中小幅提升的头部发展趋势既体现了成都作为西部经济中心的产业韧性，也反映出市场化程度高、竞争充分的良性发展态势。 流出视角：总部经济分流榜单企业 图表6. 尽管产业结构稳定，但过去三年上榜企业的变动仍有27家。其中，因经营策略变动引发面积变化，进而导致进出榜单的企业数量，达24家。其余3家实属“不进则退”，被动出榜。榜单变动再次说明头部企业的市场活跃度依然很高。 从流出原因上看，一方面，部分头部企业在经历稳健增长后，步入成熟期，对于总部楼宇的青睐度明显提升。2022-2025年，在超22万平方米的离榜企业面积中，约7.6万平方米的需求搬迁至企业总部大楼，其中不乏众多长期占据榜单前列的头部企业。总部经济成绩斐然，相反却分流租赁楼宇的大面积需求。 此外，受经济波动影响，部分金融保险和互联网企业周期性收紧不动产策略，因此也录得部分退出榜单的案例。在离榜动因中，“缩减”面积占比约31%，位居第二位，涉及企业11家，在数量上排名首位。 流入视角：新经济新动能筑底成都产业 从流入视角上看，过去三年，成都甲级办公楼Top50榜单中新入榜企业呈现明显的结构特征： 首先，科技行业持续占优，但细分赛道更替轮转。传统互联网平台企业和硬件制造商有所减少；相反，游戏开发，特别是以游戏出海为主赛道的企业占比持续提升。部分在线教育品牌再次回归，填补流出空缺。 其次，专业服务业结构性调整，律师事务所扩张势头最盛，咨询公司等乙方机构收缩。大型律所加速规模化布局，其业务不断下沉。行业增长聚焦头部律所，甲级榜单中律所的数量逐年攀升。 再者，省内地方国企及事业单位的入榜比例持续攀升。近年来，市属国企持续推进市场化改革和资产整合，在此转型过程中催生大量高品质办公空间需求，地方国企正逐步主导成都市场大面积办公需求。 近三年Top50企业的流动性变化特征反映出成都市场正在经历深层次的结构调整。科技细分领域更迭伴随着互联网产业持续输出的新旧动能转换，律所扩张则折射出成都经济高质量发展的长期活力和可持续性，而民营与国有资本的增长则显示出市场经济主体的多元性。因此，在Top50企业榜单演变中，我们看到成都经济的三大支撑：“动能转换”、“活力延续”及“主体多元”。 1.2周期—Top50榜单时间序列分析 在年度榜单发布背后，上榜企业的更替更似一股暗流，深刻影响着城市的经济脉动。成都甲级办公楼Top50企业客户在时间维度的更替变动，不仅是市场活跃度的晴雨表，更折射出产业转型、资本流动和城市空间重构的底层逻辑。过去十年，这份头部榜单的每一年洗牌，都伴随行业格局的颠覆、企业战略的调整与区域价值的重估。本篇将穿透数据表象，系统解构头部企业的迁徙轨迹，尝试回答新旧动能转换的动力源于何处，企业穿越周期的能力又剑指何方。 图表8. 金融业与科技互联网占比总和 楼宇经济视角：科技浪潮三个阶段 ｜2017-2021年发展 ｜2022-2023年调整 ｜2024年至今重塑 在中国互联网高速增长时代，成都借力“双创”政策及人才优势，持 续 吸 引 头 部 科 技 企 业 入 蓉 布局。多家知名互联网企业在Top50榜单中开始崭露头角，涵盖移动终端媒体、O2O、游戏等多个细分领域 。城市互联网产业生态圈逐步成型，产业链上下游企业加速集聚。2021年仲量联行发布的《科技互联网的领军时代—华西甲级办公楼企业客户Top50报告》，正是这一时期写照，展现成都作为西部互联网高地的崛起之姿。 当前市场正步入产业结构重塑的全新周期。游戏出海、云服务等新兴互联网领域开始崭露头角，方兴未艾，成为科技领域及近年来Top50榜单的新增长点。新兴势力在办公需求上呈现出新特点，企业客户更加注重楼宇品质、配套环境、服务水平和空间设计，希望以全新概念办公空间吸引青年人才，激活创新 。未来，随着科创战略持续推进，更多新兴赛道将持续为甲级办公楼市场注入需求新动能。 2022年开始，市场进入深度调整期 。受资本市场波动和行业政策变化影响，主要面向消费者端的互联网企业扩张步伐明显放缓，办公需求呈现收缩态势 。与此同时，以字节跳动、OPPO为代表的科技互联网大厂陆续建成企业总部大楼，分流相关企业在传统甲级 办 公 楼 租 赁 市 场 的 基 本 盘 需求。因