中国年月办公楼研究系列乙级租户·行业首发2022年成都办公楼企业客户Top50报告 年成都办公楼企业客户报告目录办公楼企业客户全景分析—基于2022年成都优质办公楼全样本数据•榜单优质办公楼企业•全景成都优质办公楼市场全景图•格局产业功能错位发展，城市双核多中心格局成型•选址企业选址呈现“双核布局”与“产业集聚”特征办公楼企业客户时间线研究—基于2014-2022年成都甲级办公楼全样本数据•甲写年成都甲级办公楼企业客户•演变年成都之变•疫情办公楼产业结构疫情前后之变•租期办公楼企业客户的租期稳定性研究 年成都办公楼企业客户报告前言步入年，全国疫情多点、散点复发，“动态清零”疫情防控策略迫使多数企业不得不开启灵活多元的办公模式，社会早已习以为常的生产生活节奏正悄然改变。无论是劳动者个体的适应过程，亦或是企业层面的应对策略，仍有待时间检验。这意味着，短期企业的运行效率面临降低的风险。经济基本面的不确定性，让中国办公楼市场承压，成都亦不例外。年上半年，中国甲级办公楼需求数据显示，全国九成以上的城市的增量需求同比减半。其中，成都甲级办公楼市场录得万平方米的净吸纳量，同比跌幅超五成。短期增量需求走弱已成事实，多数办公楼业主承压并下调预期，然而更为迫切的则是当前困境下的破局之道。“开源节流”在过去数年都是业主提升竞争力的常见手段，但在今日更为严峻的经济形势与市场环境下，效果日渐式微，需求的价格弹性降低是主因。营销推广、运营服务、中介代理、组织架构等诸多因素的变革亦非易事。然而，任何改变都需要对市场趋势有及时的了解，对客户的需求有准确的把握。基于此，仲量联行提倡通过高效、精准且具有前瞻性的客群研判，帮助市场主体在未来研判中找到属于自己的“策略最优解”。因此，仲量联行已连续多年发布的办公楼企业系列报告应运而生。今年，报告再次实现“两大突破”：首先是楼宇样本。数据首次覆盖成都乙级办公楼全样本数据，结合十多年累积的甲级办公楼，全景分析成都甲乙级办公楼企业客户全貌特征及其地理分布，探讨成都商务楼宇与地方经济、产业结构转型的未解之谜；其次是时间序列。长达九年的租户调研让仲量联行足以从时间维度研究成都甲级办公楼的企业客户的延续性与变化趋势，试图从过去九年的数据变迁中寻找成都头部企业的更迭，并基于此探讨未来的发展机遇。 年成都办公楼企业客户报告『优质』办公楼—仲量联行定义根据仲量联行在全球通用办公楼评价标准，选取楼宇的区位条件、业权形态、交通通达、物业管理及层高、空调、电梯、幕墙等主要硬件指标，将满足一定要求的商业用地上开发的办公楼，评定为“优质”办公楼。在优质办公楼中，我们将符合更高标准的楼宇归为仲量联行定义的“甲级”办公楼，其余的优质办公楼则归为“乙级”办公楼。基于上述定义，本文所提及的“优质办公楼”指代楼宇综合品质至少达到乙级办公楼标准的商务办公楼宇，即甲级办公楼与乙级办公楼市场的总称。科研和工业用地上的产业办公楼以及未达到乙级标准的商业办公楼暂不纳入本报告分析样本。 年成都办公楼企业客户报告Top50定义•调研样本符合成都优质办公楼水准且于年月前已交付使用的成都项目纳入此次统计样本范围。样本应以办公属性为基础，办公裙楼或底商等商用属性面积不纳入样本考虑。•研究对象在符合以上标准的办公楼项目中，按企业的承用面积排序，排名前的企业即为研究对象。•面积定义本文租赁面积均指建筑面积。如果一个企业选址多个办公楼，统计面积将对其所有面积汇总计算。•负面清单榜单仅涵盖一级租赁市场终端企业的租赁面积和购置自用（剔除整栋总部楼宇）面积，不包含业主自用需求以及二级租赁市场的转租需求。•统计时间截至年第二季度•数据来源仲量联行研究部中资年时间维度9年样本总面积1,074.8万平方米甲级办公楼栋，乙级办公楼栋办公楼223栋进驻企业13,221家中资企业家，外资企业家甲级办公楼万平方米，乙级办公楼万平方米 年成都办公楼企业客户报告01办公楼企业客户全景分析—基于年成都优质办公楼全样本数据 年成都办公楼企业客户报告仲量联行研究部，年月优质办公楼企业客户Top50Top 1平安保险Top 2字节跳动Top 3太平保险备注：代表该企业同时出现于甲级榜单基准方中哈尔滨银行乐山商业银行泰康保险金控集团安盛天平保险四川能投物资产业集团成都书声科技中国石油天然气遂宁银行中信银行咪咕音乐四川省林业和草原调查规划院中国人寿平安金服成都产投上海浦东发展银行中国通信服务四川长宁天然气开发成都民航西南凯亚中工建投华为招商银行爱齐科技百度维塔士高途教育四川华油集团建设银行川酒集团华润置地锐捷网络科技爱康国宾体检新华保险中铁信托中英人寿上海银行四川明炬律所中国进出口银行徽商银行西南水泥国家税务总局渤海银行华夏人寿平安普惠年成都办公楼企业客户报告 年成都办公楼企业客户报告统计指标优质平方米甲级平方米总面积万万平均值中位数最大值最小值为进一步分析成都商办市场产业结构差异，探寻栋优质办公楼需求端特征情况，我们首先聚焦头部企业。在全市超万家企业中，前强企业的承用面积总和高达万平方米，占企业总需求面积的，即头部企业以不足的数量贡献市场近的办公面积需求。因今年楼宇样本扩容，多项统计数据较往年甲级榜单均有明显上升。其原因在于：）家企业中，共计家企业同时上榜甲级榜单，但由于其中约的企业同样租赁乙级办公楼，因此该类企业于优质榜单中面积均有所上涨；）不少大面积需求企业出于成本考虑，选址价格更低的乙级办公楼，其租赁面积高于近半数入榜甲级榜单的企业需求，例如中国人寿在乙级市场的办公面积约万平方米，高出甲级榜单近的企业需求面积。综合上述两个因素，优质办公楼榜单在总面积、均值以及入榜面积门槛等统计指标，较甲级榜单均出现显著提升。这反映出，头部企业在成都的办公选址不得不考虑存量超过万平方米的乙级办公楼市场，对其租户的长期追踪的价值不容小觑，这也是本文的重要价值所在。/ 载体样本扩容后的Top50：优质vs 甲级/数据来源：仲量联行研究部，年月 年成都办公楼企业客户报告就榜单来看，平安保险以近万的租赁面积位居首位，第二名则是常年位居甲级榜单榜首的互联网巨头字节跳动。在前名的企业中，保险公司以个席位占据榜首，分别是平安保险、太平保险、泰康保险以及安盛天平保险。不同于甲级榜单中金融与科技互联网行业并驾齐驱的格局，优质办公楼榜单显示：金融业以超面积占比的“首位度”，居各行业之首，银行、保险是主力；位居次席的仍为科技互联网行业，面积占比高达。除字节跳动等新媒体外，、中国通信服务、华为等通讯及智能制造企业的需求同样亮眼。/ 产业结构：金融、科技互联网遥遥领先/Top50行业及资本来源数据来源：仲量联行研究部，年月中资（省外）家中资（省内）家外资（含合资）家金融业科技互联网能源、环保及公共事业地产建筑跨行业集团及政府平台政府机构及公共组织医药及生命科学零售专业服务制造业企业面积（左轴）企业数量（右轴）万平方米年成都办公楼企业客户报告 年成都办公楼企业客户报告/选址分布：行业特征下差异化表现/甲级：乙级：金融业科技互联网能源、环保及公共事业地产建筑Top50企业的楼宇分布（按面积计算）N | 北大源市中心金融城城东人民南路城北Top50企业的地理分布（按面积计算）数据来源：仲量联行研究部，年月楼宇偏好就企业在蓉选址分析，甲乙级楼宇的租户差异并不明显。约万平方米的总面积中，甲级占比达，乙级。但不同行业的物业选择仍各具特征。其核心拆析在于两个维度：即企业自身发展的主动策略与市场供需关系引致的被动因素。以金融行业为例阐释前者。由于金融总部、后台中心多偏好独栋办公楼，交通、硬件以及商务氛围等因素对其选址影响较大。因此，其选址多倾向于甲级楼宇。而对于带有营业网点职能的办公需求而言，选址更看重贴近终端消费市场的区位条件。物业分布多呈分散状，通达性往往是关注焦点。后者最为典型的例子便是互联网行业。由于成都本身较低的土地成本，再加上早期市场较大的空置压力，诸多楼宇租金水平远不及一线城市。因此，头部互联网在进入成都市场后多倾向甲级物业。在成都优质办公楼企业中，互联网企业选址甲级办公楼占比达，这一现象尚难在一线城市出现。地理分布整体上看，企业的选址与办公楼供应存在较强的关联。即家头部并不存在明确的区域偏好。而如果将各个行业拆解开来看，金融企业之于金融城（），科技企业之于大源（），能源企业之于市中心（）以及地产建筑之于城东（）区域偏好则仍有较大凸显。/ 选址分布：行业特征下差异化表现/ 年成都办公楼企业客户报告金融城大源市中心城东人民南路天府新区城北城西甲级办公楼乙级办公楼万平方米的研究聚焦头部企业的大面积需求。从头部到全景，我们将分析视角转向已突破千万平方米的成都优质办公楼市场，尝试从商务区、行业集群的角度来绘制成都商务楼宇的产业全貌。截至年第二季度，成都优质办公楼存量达到万平方米，接近北京甲级办公楼的存量水平。其中甲级市场万平方米，乙级市场万平方米。在各子市场分布中，金融城凭借约万平方米的存量居首位；紧随其后的是大源与市中心两个子市场，规模突破万平方米。但二者的办公楼产品稍有不同，市中心作为传统商务区，坐拥全市最大的甲级办公楼存量规模；而大源正逐步从新区走向成熟，早期土地出让限制条件宽松，开发商多采取即售开发策略，致使区内乙级楼宇占主导。城东板块由于原工业外迁，区位优势逐步兑现，近年来新增供应相对充沛。然而，人民南路作为成都向南发展的起点，尽管其历史地位可见一斑，但受两大核心商务区虹吸效应影响，区内增量供需均相对疲软。而城西、城北作为成都传统居住区以及国企聚集区，甲级物业稀缺，平均存量约在万平方米水平。各子市场甲乙级办公楼存量成都优质办公楼市场全景图数据来源：仲量联行研究部，年月年成都办公楼企业客户报告 年成都办公楼企业客户报告年，成都常住人口累计增长万。人口加速导入，催化城市基建、地产行业高速增长。高速推进的城市化进程成为地产建筑（）行业稳居首位的最主要底层逻辑。另一方面，成都生产性服务业发展优势明显。生产性服务业是作为其他产品和服务生产的中间投入的服务，即面向生产企业的服务行业类型，包含领域：金融服务业、信息服务业、交通运输业、现代物流业、高技术服务业和商务服务业等。在当前优质办公楼市场，科技互联网（）、金融业（）以及专业服务（）等行业均呈现强劲的需求特征。成都“十四五”规划提到：至年，全市生产性服务业规模达到亿元，而生产性服务业逐步专业化以及价值链高端延申将在保证自身稳健发展的前提下赋能二产，最终实现经济的高质量发展。成都优质办公楼租户行业结构地产建筑科技互联网金融业专业服务零售第三方办公运营医药及生命科学能源、环保及公共事业其他/城市化进程构筑产业发展基础，生产性服务业高速成长培育未来经济主赛道/数据来源：仲量联行研究部，年月年成都办公楼企业客户报告 年成都办公楼企业客户报告对比成都甲级和乙级办公楼租户结构，差异并不显著。地产建筑、科技互联网与金融业仍是前三大行业，需求总面积占比超。差异主要在于：甲级结构中，金融排第一，高于地产建筑；相反，乙级则是地产建筑占据首位，金融排第三。金融业在甲乙级楼宇的占比差为个百分点，第三方办公为个百分点，地产建筑则为个百分点。其他行业的差值小于上述三个行业。地产建筑以的占比跃居乙级办公楼各行业之首。地产建筑类租户由几个细分行业组成，即地产商、建筑公司、基建公司以及其他地产上下游企业。获益于十余年来商品房开发的黄金期，地产商的现金流充沛，楼宇承租能力强，价格敏感度较低，青睐甲级楼宇。选址乙级楼宇的地产企业多为特定的职能部门，如营销等。此外，项目所在区域也是地产商租赁需求的关键，其选址必须考虑其开发项目的距离，因此往往周边无甲级楼宇可租，只能选择乙级楼宇。相较而言，建筑、基建类企业往往对办公环境要求并不高，愿意选址性价比更高的乙级楼宇。第三方办公运营商的选址青睐甲级楼宇，其核心原因在于：租赁规模。拥有成熟招商运营的联合办公品牌其单个办公点的面积需求往往较大，当前市场单个网点平均租赁约在平方米左右，然而，这一点很难由分散型业权的乙级办公楼所提供，因此该类企业更为青睐甲级楼宇。相比之下，由于拆零的供应特征以及承租