科技互联网的领军时代中国|2021年7月2021年• 成都• 重庆• 西安市场研究华西甲级办公楼企业客户Top50报告 目录前言•逆全球化时代的“零和博弈”困境华西Top50•Top10：谨慎乐观的互联网行业新赛道•Top50企业选址策略的主被动因分析产业•经济与人口基本面构筑西部三城办公楼市场稳健需求金融业•要素优势赋能金融行业需求持续提升科技互联网•瞬息万变的科技互联网市场引领西部办公楼市场变革•分化与趋同：企业生命周期视角下的选址逻辑展望•“双循环”下的需求回暖与结构迭代•楼宇经济3.0时期的供给侧变革破局之路010203040506 1999年，“西部大开发”首次出现于新闻中，其背后根基在于邓小平同志提出的“两个大局”的地区发展战略构想，即优先发展东部沿海地区，再发展中西部地区。这一时期，西部大开发发展的目的在于缩小内陆与沿海发达地区的差距。数据显示，1999-2019年西部12省市自治区的GDP总量从1.5万亿元提升至20.5万亿元，在全国GDP总量的占比累计提升3.3个百分点，由17.5%升至20.8%。足见，这一历史任务卓见成效。伴随中国经济体量在全球的占比从3.4%（1999年）升至16.3%（2019年），中国对全球经济的影响亦大幅提升。千禧年后，全球经济增速长期维持在2-4%水平，主要经济体偶有负增长的情形出现，经济发展的可持续性仍具挑战。“增量”时代仿佛在全球市场已成过去时。发达国家通过科技研发占据产业价值链顶端，拉动经济发展。然而在新冠疫情后，世界经济复苏艰难，产业上下游回溯，一场向“零和博弈”越走越近的逆全球化趋势在全球范围愈演愈烈。这给尝试在微笑曲线两端攀爬的世界工厂——中国带来巨大挑战。为应对当前复杂多变的国际形势，中国尝试以“双循环”发展格局破局求新，并尝试在欧亚大陆建立互利互惠的国际贸易体系。这一时期，承接产业链转移，扩大市场内需，衔接对外贸易窗口，“西部大开发”被赋予全新的时代定义。为进一步解读区域经济与产业演变趋势，仲量联行首次发布区域维度的“Top50榜单”——西部三城，即成都、重庆、西安。从需求端切入，围绕金融、科技互联网两大需求支柱，细探背后随时代演变的扩张动因以及随之迭代的选址策略。此外，本报告还尝试从新冠疫情后市场短期需求结构变化、人口流动、区位特征等视角，解读西部地区企业战略布局的全新趋势及策略建议。前言012021年华西甲级办公楼企业客户Top50报告| 2 逆全球化时代的“零和博弈”困境 3覆盖西部三大城市成都、重庆、西安157甲级办公楼样本数920万甲级办公楼样本总建筑面积/平方米7,271甲级办公楼进驻企业客户样本数调研样本：根据仲量联行办公楼等级划分标准，综合品质达到甲级办公楼水准且于2021年6月已交付使用的成都、重庆、西安办公楼项目纳入此次统计样本范围。样本应以办公属性为基础，办公裙楼或底商等商用属性面积不纳入样本考虑。研究对象（Top50企业客户）：在符合以上标准的甲级办公楼项目中，按企业的承用面积排序，排名前50的企业即为研究对象。面积定义：本文租赁面积均指建筑面积。如果一个企业选址多个办公楼，统计面积将对其所有面积汇总计算。负面清单：榜单仅涵盖一级租赁市场终端企业的租赁面积和购置自用（剔除整栋总部楼宇）面积，不包含业主自用需求以及二级租赁市场分析。统计时间截至：2021年第二季度数据来源：仲量联行研究部本次调研的描述性统计数据3 | 2021年华西甲级办公楼企业客户Top50报告 字节跳动持续重仓西部三大城市，位居榜单首位。排名企业名称成都重庆西安1字节跳动√√2平安保险√√√3猿辅导√√4好未来√√√5作业帮√√√6广发银行√√7招商银行√√8中国人寿√√9德勤√√√10哈尔滨银行√11新东方√√√12安诚保险√√13乐山商业银行√14中国人保√√15华为√√16泰康人寿√√√17融创中国√√√18长安汽车√19高途课堂√20OPPO √21中国太平保险√√√22华夏银行√√23咪咕音乐√24中国石油√√√25中建三局√√排名企业名称成都重庆西安26遂宁银行√27深圳平安综合金融服务√28网易有道√√29盈科律所√√√30恒大√√31新华人寿√√32平安普惠√√33重庆市住房公积金管理中心√34浦发银行√√35书声科技√36广东南粤银行√37长安国际信托√√√38重庆富民银行√39爱齐科技√40西安市财政局√41美团√√√42中国电建√√43Apple√44新欧鹏√45中国银保监会重庆监管局√46陕西煤业化工√47建设银行√48川酒集团√49中国移动√√√50中建八局√√√仲量联行研究部，2021年6月02华西Top50仲量联行2021年华西甲级办公楼企业客户Top50榜单2021年华西甲级办公楼企业客户Top50报告| 4 基于西部三城进驻甲级办公楼市场的7,000余家企业客户，我们梳理出承用面积排名前50的头部企业。字节跳动以甲级办公楼超11万平方米的总面积位列西部榜单首位。2015年，字节跳动进入成都，陆续选址多个优质办公楼宇。2018年，字节跳动跃升至成都Top50榜单首位。行业高速发展推动头部产业持续扩张。进入2020年后，字节跳动更是先后于成都高新区、西安沣东新城设立创新业务中心以及西部创新中心，而重庆今日头条科技有限公司也于2021年5月成立。西部劳动力、运营成本以及庞大的消费市场优势，成为该类主要服务于C端消费者的科技互联网企业重仓西部的最主要原因。榜单中，除保险、银行等传统头部行业外，在线教育首次在西部榜单中超越银行等金融机构，领跑榜单，这一现象在过去几年的榜单中极为少见。以猿辅导、作业帮及好未来为代表的全新赛道头部企业正在西部甲级办公楼市场中扮演着不可忽视的角色。Top50企业客户在三个城市的总承用面积总计107.2万平方米，其中总部企业相对聚集的重庆，在贡献率上高于成都和西安，达到40.4%；成都和西安的占比分别为33.9%、25.7%。假设甲级楼宇的单层面积平均为2,000平方米，5.7万平方米作为西部甲级单体办公楼体量来算（当前市场平均值），半栋以上需求占到4.3%，5层（10,000平方米）以上需求占比45.7%。若将Top50企业放回至城市层面来看，头部企业的城市布局具有普遍性，超半数的企业选址两个城市以上甲级物业，有14家企业布局西部三个城市，单个城市平均租赁面积达11,409平方米。02仲量联行研究部，2021年6月华西Top50统计指标Top50/平方米总面积107.2万平均值21,449中位数16,740最大值113,813最小值8,5085| 2021年华西甲级办公楼企业客户Top50报告 Top50榜单中企业客户承用面积的平均值明显高于中位数，表示排名靠前的企业的办公面积过大，极值影响明显。榜单中Top10企业面积占比实现43.5%。聚焦Top10榜单，除银行、保险外，值得关注的是2020年走入视野的全新领域：在线教育。当疫情爆发后，在线教育行业在全国范围扩张迅猛。在资本驱动下，以猿辅导、好未来和作业帮等品牌为代表的头部企业加速全国布局。仅2020年西部三城在线教育成交面积总计达26.6万平方米。在行业的高速扩张时期，多个企业空降华西Top50榜单前十。在今年5月《关于进一步减轻义务教育阶段学生作业负担和校外培训负担的意见》的颁布后，该新兴赛道短期内将面临业务结构调整。但就长远来看，究其本质，利用互联网技术颠覆传统教育行业的时代意义，即公平教育与效率提升，仍然存在。类似于早年间的共享经济，当资本冷静后，其仍然将在办公楼领域占领一席之地。2021年华西区Top10城市分布华西Top10024681012哈尔滨银行德勤中国人寿招商银行广发银行作业帮好未来猿辅导平安保险字节跳动万平方米成都重庆西安科技互联网传统金融科技互联网科技互联网科技互联网传统金融传统金融传统金融专业服务传统金融仲量联行研究部，2021年6月2021年华西甲级办公楼企业客户Top50报告| 6 谨慎乐观的互联网行业新赛道 Top50企业选址策略在每个办公楼市场，我们都观察到不同产业、不同生命周期、不同资方背景企业的最终办公选址方案往往大相径庭，抑或不被行业所理解。那么，为什么会出现较大的选址逻辑差异呢？我们将以Top50企业选址的两大动因进行解析，即主动因素和被动因素。主动因素源自企业经营和办公选址策略偏好，这往往受企业所属行业、生命周期、资金实力与背景等诸多因素影响，同时也与企业规模及其职能部门规模存在一定关系。以传统金融行业为例，金融总部、后台中心多偏好独栋办公楼，交通、硬件以及商务氛围等因素对其选址影响较大。对于带有营业网点职能的办公场所而言，其选址更加看重终端消费市场所在板块。物业分布多呈分散状，通达性往往是关注焦点。正因如此，西部榜单中的金融企业选择承租甲级办公楼的占比相对较少，但本身金融业对办公楼的支柱价值毋庸置疑。此外，市场也在整合空间和分散办公的两大并行趋势中不断发展。部分企业出于行业发展预期开始整合办公场所，节省运营成本；相反，另外一些企业也是出于成本节省的考虑，将部分后台职能部门拆分至更具性价比的楼宇。这也是导致多元办公策略出现的原因之一。89%41%35%30%28%22%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%专业服务科技互联网新兴金融房地产建筑消费服务传统金融甲级办公面积占比非甲级办公面积占比2021年华西Top50企业物业偏好数据来源：仲量联行研究部，2021年6月备注：该面积统计仅针对办公面积——包含所有商业和产业办公。7| 2021年华西甲级办公楼企业客户Top50报告主动因分析 被动因素则由市场现状决定，现状也包括产业办公与商业办公楼宇的替代关系、商办整体市场供需关系、地理区域供需结构、产品供需结构、业权供需结构等诸多维度。首先，西部较低的土地、建装和人力成本为甲级办公楼租金较一线城市低廉的基础逻辑，加之西部三城在经历集中供应的周期后，市场租金长期承压。因此，西部三城的租金水平不及一线城市一半水平，甚至1/3。加上劳动力成本优势，这都是对成本敏感的科技互联网公司的吸引力。故，在西部地区，头部互联网企业仍愿意选择甲级办公楼，而不局限于产业园区。在西部榜单中，互联网企业选址甲级办公楼占比达41%，这一现象尚难在一线城市出现。其次，再以区位为例，核心商务区土地稀缺，可租赁面积较少，尤其是大面积空间。头部企业如非强商圈粘性，往往选择供应充足的新兴区域，或降低物业标准。成都的头部互联网企业的租赁面积水平集中于5,000-20,000平方米，而成都当前甲级办公楼市场空置率已跌至22.1%，核心区域供应已相对稀缺。针对未来预期相较乐观的科技互联网产业，未来的增量项目将成为兵家必争之地。2021年华西甲级办公楼企业客户Top50报告| 8被动因分析 从宏观数据来看，2021年第一季度，成渝两市的GDP分别实现4,552.8、5,995.3亿元，再次位列1.5线城市上位圈。而西安GDP总值在2020年也是首次跨入万亿俱乐部，成为西北地区的领头羊。最新数据显示，重庆3,205.4万人（主城都市区2,112.2万人）、成都常住人口2,093.8万人、西安1,295.3万人，分别位列全国第一（主城都市区第三）、第四与第八。在Top50榜单中，传统金融与科技互联网以73.8%的占比成为甲级办公楼中头部企业绝对行业代表。而三大城市经济的绝对优势以及庞大的人口红利则是支撑两大行业长效发展的基础逻辑。0301,0002,0003,0004,000010203040上海北京深圳广州重庆苏州重庆主城都市区成都杭州武汉南京天津宁波长沙郑州合肥西安大连昆明长春沈阳厦门石家庄南昌哈尔滨南宁贵阳太原呼和浩特万千亿元2020年GDP（左轴)第七次人口普查常住人口（右轴）全国主要城市2020年GDP与第七次人口普查数数据来源：城市统计局，仲量联行研究部，2021年6月9| 2021年华西甲级办公楼企业客户Top50报告产业经济与人口基本面构筑西部三城办公楼市场稳健需求 金融业2020年，成都、重庆与西安金融机构本外币存款