年成都办公楼市场报告 数据来源：仲量联行研究部，年月仲量联行《年成都办公楼市场报告》正式发布年，仲量联行发布第一本《成都办公楼报告》。我们聚焦商业地产市场的真实需求，经过多年的紧密追踪和深度研究，已经成为仲量联行针对办公楼市场需求端研究的一大品牌。仲量联行数据显示，年成都甲级办公楼平均空置率持续回落，至第三季度末报，创近九年新低。而年中国经济增速放缓，成都经济却实现高速增长，增速在中国主要一二线城市中名列前茅。经济增长与产业转型必然带来办公楼市场发展格局与趋势的改变。为揭示这一潜在关系，我们将研究视野拓展至更加广阔的市场与样本。在最新一期租户调查中，仲量联行调研的成都甲级办公楼已达到栋，调研楼宇总建筑面积万平方米，入驻企业承用面积达万平方米。基于上述调研样本，年报告将首次完整发布成都甲级办公楼租户强榜单。报告利用仲量联行地理信息系统（），对成都办公楼市场一二级租赁市场进行深度研究，探寻“未来办公”的产业支撑与来自企业与员工的真实诉求。本次调研的描述性统计数据甲级办公楼样本个数甲级办公楼样本建筑面积平方米万租户样本个数租户样本承用面积平方米万外资企业租户样本个数中资企业租户样本个数数据截至年第三季度市中心人民南路金融城大源天府新区城东城北城西 数据来源：仲量联行研究部，年月成都甲级办公楼榜单 数据来源：仲量联行研究部，年月成都租户定义调研样本：根据仲量联行办公楼等级划分标准，综合品质达到甲级办公楼水准且于年月已交付使用的办公楼项目纳入此次统计样本范围。研究对象（租户）：在符合以上标准的成都甲级办公楼项目中，按租户的承租面积排序，排名前的租户即为研究对象。负面清单：榜单不包含业主自用和第三方办公服务运营商。鉴于部分租户与进驻项目的开发商存在从属关系或关系紧密，仲量联行会依据具体情况判断是否属于自用，是否纳入统计范围。面积定义：本文租赁面积均指建筑面积。如果一个企业在成都多个办公楼承租，统计面积将对其所有面积汇总计算。统计时间截至：年第三季度。采样方法：业主信息、实地考察及仲量联行内部数据。数据来源：仲量联行华西区研究部注：仅指办公楼租赁面积，不含底商及裙楼。 数据来源：仲量联行研究部，年月仲量联行年租户榜单榜单排名名称字节跳动平安保险咪咕音乐平安综合金融服务碧桂园平安普惠招商银行爱齐科技泰康人寿科技新媒体（，下同）行业独角兽企业，旗下今日头条、抖音等产品覆盖全球个国家和地区。《胡润全球独角兽榜》中字节跳动排名第二，市场估值亿人民币。年，字节跳动在成都设立全国第五个研发中心，并在两年内扩租办公面积约万平方米，跃升至年榜首。亮点字节跳动平安保险作为中国第一家股份制保险企业，覆盖人寿、财产、养老、资管、健康保险等领域。年总资产亿人民币，年《财富》世界强第位。平安保险在成都租赁面积一直处于高位。自年创建榜单开始，其名次均位列前。主要品牌隐适美是世界领先的牙齿正畸解决方案提供者。全球已有万以上的用户接受了隐适美治疗。年爱齐科技全球营收达亿美元。统计期间，爱齐科技大面积扩租，首次进入榜单便位列第十。爱齐科技作为提供中国智能终端产品、软件和互联网服务的科技公司，在年全球智能手机市场以的市场份额位居第五；在中国的市场份额位居第二。在成都快速扩张，首次进入榜单便跻身行列。在数据统计截至时间后，该企业继续在甲级办公楼中扩租。备注：排名变化指与年中排名比较。是科技、新媒体、通讯三大产业的总称，下同。新媒体行业传统金融业医药及生命科学科技通讯行业 数据来源：仲量联行研究部，年月排名名称排名名称四川产业振兴发展投资基金中电投四川电力中英人寿中国石油川东北天然气建设银行赛诺菲四川酒业集团中电数据大米未来中宏人寿洲宇设计三星华为国宝人寿大地财险生活家国美大数据融创地产蜜拓蜜实业美团陌陌爱康国宾快贷网小龙坎中铁建昆仑路桥建设中国太平人寿保险极光口腔西山居世游天华建筑百度招商蛇口维塔士大都会人寿保险大中发装饰深圳利信金融多点生活御顺金融川融汇壳牌仲量联行年租户榜单数据来源：仲量联行研究部，年月 数据来源：仲量联行研究部，年月面积段“整合”趋势提高甲级办公楼主力租户租赁面积，多项统计指标呈上升趋势左图为和年租户按面积段绘制的分布图（按企业个数计），其中纵轴代表在相应面积区间内的企业个数。例如，年共有家企业位于平方米区间，与年保持一致；但在平方米区间，年有家，年家，增加家。年的分布向右侧（高数值方向）移动，反映出主力租户的扩租行为，例如字节跳动、平安综合金融服务、爱齐科技。租户的承租面积中位数由年的平方米上升至年的平方米。而进入榜单的门槛值也由年的平方米升至平方米。“整合”成为成都面积段增加的重要因素。多家大型企业将城市及周边多个办公点整合于甲级办公楼中，例如美团、洲宇设计等。由于成都甲乙级办公楼价差仅元平方米月，且大型企业通常能谈妥更优惠的有效租金，整合能有效降低企业运营管理成本。此外，仲量联行《全球企业不动产大趋势》报告提出，数字化、灵活性、多元且融合的办公场所成为全球企业应对不断调整的业务重心、不断增加的运营压力以及不断变化的经济形势的主要策略。以“变”应“变”，新兴的不动产策略将有效提高企业绩效与市场表现。而从物理空间以及技术可操性等角度，这类需求往往是零散分布的小型办公室所不具备的。因此，越来越多的企业将办公“整合”视作企业战略调整的重要环节。总面积平均值总面积万平均值中位数最大值最小值总面积万平均值中位数最大值最小值平方米按企业个数计租户及数据来源：《全球企业不动产大趋势》，仲量联行研究部，年月 数据来源：仲量联行研究部，年月租户产业医疗资源优势推动大健康产业明显上升，餐饮业在美食之都首次入榜与整体甲级办公楼市场不同，租户的产业分布除了常见的金融业、、房地产建筑业之外，医药及生命科学排名靠前，其主要原因在于成都高等医学院校闻名全国，医疗资源丰富，医疗及医美机构的聚集度高。旺盛的市场需求，充足的要素供应，吸引大健康企业来蓉投资。进入年，榜单多了四个新面孔：爱齐科技、爱康国宾、赛诺菲和极光口腔。医药及生命科学类租户总面积占比从年的上升至年的。在年去杠杆、降风险的大背景下，新兴金融大幅下降。加之市场中的频繁“暴雷”，造成部分企业退租，企业个数从年的家减少至年的家。酒店餐饮业首次进入榜单。成都作为中外闻名的“美食之都”，饮食文化素来发达。深厚的美食文化底蕴培育了一大批本土餐饮集团企业。其中一些运营良好的优质企业，承租能力强，选择进驻甲级办公楼。万平方米传统金融房地产及建筑业新兴金融医药及生命科学能源及公共事业跨行业集团及政府平台零售贸易酒店餐饮消费品制造业按企业面积计按企业个数计租户 数据来源：仲量联行研究部，年月内资本地外资万平方米中外资中资企业发展强劲、逐鹿全球市场，在蓉积极扩张，租赁面积不断加大近年来中国企业快速崛起。一方面，越来越多的中国企业进入世界强行列；年数据显示，世界强企业中，有家来自中国，历史上首次超过美国（家）。另一方面，我国涌现了华为、阿里巴巴、小米、科大讯飞、大疆科技等一大批国际知名的领军型创新企业。在年的统计中，中国独角兽企业个数更是接近家，仅次于美国，实现的全球占比。在年成都榜单中，中资企业占比达。其绝对数值约万平方米，超年万平方米。中资企业在办公楼租赁市场正扮演越来越重要的主导角色。而从微观的角度来看，中国企业在数字化领域的投资领先全球，而高新技术的应用使得跨城市办公成为可能。在这样的前提下，他们考虑将部分后台研发部门转移至运营成本更低的城市，以降低企业成本。而成都凭借高性价比物业、成熟商务环境及人才资源在众多新一线城市中脱颖而出。特别是在一些支柱型产业，例如行业中，越来越多的大型中资企业落址成都，例如华为，等。此外，本土科技企业亦快速成长。今年月，全市新经济企业达到万户，同比增长。依据德勤发布的《年中国高科技高成长强》报告，成都有家企业上榜。传统金融新兴金融房地产及建筑业家家家家家家注：此处为企业个数占比四川省内四川省外中资外资租户及分析 数据来源：仲量联行研究部，年月选址分析：大型企业因需求面积较大，要求多元复合的办公空间，持有型物业受青睐年租户进驻的甲级办公楼共计栋，占全市甲级办公楼数量的。从租户选址偏好来看，市中心作为传统仍是最受强租户青睐的板块，超四成租户来自该板块。金融城、大源及人民南路紧随其后，占比分别为、及。有趣的是，年成都报告提出：由于缺少高品质的单一业权项目，高新南区的两个子市场金融城和大源总计占比仅。随着近年来中海国际中心、银泰中心、和等高品质项目落成，再加上商务、商业、人居氛围成熟度显著提升，高新南区已成为大型企业办公选址的重要目的地。业权同样是影响大型企业办公选址决策的重要因素。本次成都租户进驻的甲级办公楼中，的项目为单一业权。由于租户租赁面积不低于平方米，大面积的租赁需求难以在分散业权的楼宇中实现。此外，大面积租户对租期稳定性、扩租预留方案以及内部空间改造提出一定要求，散售项目难以满足其要求。楼宇经济提出未来办公必须关注企业员工的真实诉求。越来越多跨国企业的办公选址将绿色建筑认证作为硬性规定。而在成都，的租户选择的办公楼获得认证或预认证。我们预计随着绿色建筑的经济效应在租户中的认同度逐年提升，这一比例未来将持续上升。单一业权分散业权业权形态认证或预认证非项目认证情况市中心金融城大源人民南路单一业权楼宇平均租金备注：租金溢价均为同甲级办公楼平均租金对比，单位为人民币平方米月。溢价注册及认证楼宇平均租金溢价租户办公数据来源：，仲量联行研究部，年月 数据来源：仲量联行研究部，年月小结年成都甲级办公楼榜单带给市场的启示在本轮经济周期中，更多企业开始整合办公空间节省成本，并向内陆地区转移职能部门。在成都，这一趋势十分明显。众多企业纷纷在蓉设立区域总部，彰显成都作为新一线城市的吸引力。、医药及生命科学、餐饮业的企业在榜单表现亮眼，凸显成都在科技、大健康、餐饮领域的产业优势。外资企业早年是成都办公楼市场的重要引擎，中资企业在全球经济崭露头角，对成都办公楼市场的影响力正在不断加大。位于成熟商务区、单一业权、获得绿色建筑认证的优质办公楼倍受租户青睐。数量仅占市场仅的头部企业贡献超的租赁面积。仲量联行发布的榜单关注办公楼市场的主力租户，榜单对市场主体的价值不言而喻。从到，下一章节我们将视野拓展至全样本，关注剩余的租户的特征与诉求的异同。 数据来源：仲量联行研究部，年月成都甲级办公楼一级租赁市场 数据来源：仲量联行研究部，年月<1001.3%100-20025.3%200-30016.4%300-40014.8%400-5009.9%500-6004.6%600-8006.5%800-10004.4%1,000-1,5006.2%1,500-2,0004.0%2,000-3,0003.2%>3,0003.3%<100100-200200-300300-400400-500500-600600-800800-10001,000-1,5001,500-2,0002,000-3,000>3,000平方米成都办公楼一级租赁市场主力租户占比在过去三年有所提升，但面积中位数未出现明显变化成都甲级办公楼租户榜单为读者描绘出市场大面积主力租户的需求结构。接下来，我们将视角拓展至甲级办公楼市场的全体租户，将购置自用的企业以及联合办公等第三方运营服务企业纳入考察范畴，研究租户全体与大面积租户在办公楼选址层面是否存在差异。成都甲级办公楼租户的最小承租面积大于平方米，而大于平方米的主力租户虽然数量不多，仅占总量，但其去化面积占比却高达。年，租户面积中位数居于平方米区间，这一统计指标在过去五年未出现明显变化。成都绝大多数甲级办公楼的起租面积在平方米区间范围，且最小分割在平方米的楼宇较平方米更多。因此，这一面积段的企业数量占比最高。其中，平方米的租户占，在各面积段排名第一，而平方米租户紧随其后，占。近年来，随着联合办公等大面积主力租户在一级租赁市场的活跃度不断提升，承租面积高于平方米的大面积租户占比高达，较三年前增幅超过个百分点。年成都甲级办公楼租户面积分布 数据来源：仲量联行研究部，年月成都已吸引近家世界强企业落户，外企仍以传统为主要聚集