房地产行业成都产业办公楼白皮书：「重新定义」产业办公

jll.com 成都产业办公楼白皮书 「重新定义」产业办公 序—「重新定义」产业办公 “定义”向来被视作研究工作的前置性条件。有了定义，才能衍生出基于共同认知的进一步探讨，这是行业研究默认的普适逻辑。但事与愿违，业界对于很多高频术语的定义却与教科书级的规范大相径庭，缺乏“标准化”的定义。“产业办公”便是其中一例：意有所指，却又边界不清。地产界对工业用地上的办公空间开发，因产品、空间、形态各异，存在很多常见的称呼和指代。例如：产业园区、工业园区、软件园区、创新园区、产业办公楼等。仲量联行本次发布的成都产业办公楼白皮书，在观点陈述之前，对成都“产业办公”进行重新定义，并详细阐释其内涵与外延，以便读者阅读理解全文传递的知识与观点，并准确把握报告所引用的各维度数据。 19,055家 企业客户（租户）总数量 “重新定义”是本次报告的主题主线。报告全新纳入超千万平方米的产业办公空间样本，并对进驻空间的企业客户进行实地调研。基于此，成都商业办公楼加产业办公楼的企业客户（租户）总样本达到2,332万平方米，其中承用面积高达1,794万平方米。本次全口径的数据采样规模是成都办公楼研究领域的重大突破。基于如此大量的数据样本，报告对成都产业办公楼的划分标准、产业特征以及子市场格局进行重新定义及全景描绘，为报告读者呈现一个完善的成都楼宇经济发展全貌与未来展望。 大亮点 o首次发布成都优质产业办公楼企业客户Top50榜单o首次解读成都优质产业办公楼产业结构o首次发布成都全口径楼宇（含商办与产办）产业地图o首次解读成都办公楼细分产品的产业结构o重新定义成都全口径办公楼（含商办与产办）子市场o首次解读成都20个全口径办公楼子市场产业结构 1,794万平方米 企业客户（租户）总面积 目录 01重释-重新定义成都产业办公楼302重塑-全景数据，全新解读成都产业办公需求全貌1003重绘-重新描绘成都办公楼子市场版图2504重构-聚焦产业链，解构上下游产业空间发展需求4605重启-回归制造业，寻求产业办公楼的破局之道66 重释 重新定义成都产业办公楼 仲量联行对中国办公楼市场的研究沿用全球标准，据此定义成都的超甲级、甲级及乙级办公楼项目。产业办公楼不同于甲乙级商业办公楼，其物业形态与空间功能的多元性、丰富度非后者可以媲美。基于此，报告在开篇立意之初，须对研究的对象即产办载体进行历史脉络的梳理，并对其重新定义，以满足后文的数据呈现与逻辑阐释。 1.1“产业”与“办公” 穿越周期，产业办公楼承载经济与产业的发展迭代 办公楼作为承载经济活动的空间载体，与一个经济体、一个城市的经济发展和产业招引休戚相关，因此“办公”永远离不开“产业”二字。全球各大经济体的经济发展阶段和周期各异，各自的办公楼市场发展阶段亦不尽相同。换言之，办公楼的发展在不同时期须适应当地经济发展，适配其产业特征。伴随产业发展，适配产业的办公楼及空间载体在变迁的需求中实现开发端的产品迭代，产业与办公方能协同发展。 级办公楼在中国主要城市遍地开花。2010年后，二线城市甲级办公楼市场更是步入集中供应期。高品质载体是经济腾飞的硬件保障，反过来经济的高速发展、市场主体倍数增长又是商业地产欣欣向荣的根基。此时，急速扩大的产业研发性诉求及产业集群催生大量产业办公需求，然而其长周期的经济回报难以与核心商务区的楼宇价值相匹配。因此，选址于近郊，主打特色产业招引的产业园区大量涌现。另外，在经济稳健增长的背景下，企业实现规模生长，对管理效率的追求推演至空间效率的提升，总部园区也因势崛起。 起步阶段：在早期服务业与商业发展相对薄弱的时期，经济增长通常依赖于传统的工业制造业。彼时，老式非标厂房主导早期的产业地产开发。同期，工业园区与商务办公楼的雏形初现。早期老式办公物业及工业厂房与国际标准仍存较大差距。产业结构的调整离不开国际标准产办载体的引入，此时优质办公空间的稀缺性是这一阶段的主要特征，后续规模化的地产开发便迫在眉睫。 然而，高周转、高回报的地产投资导致商业地产出现阶段性供过于求，引发无序价格竞争。运营在此时尚未能追上开发的节奏，为后续资产经营困难、表现走低埋下隐患。 转型阶段：近年来，全球经济再次迈入新一轮的调整转型期，中国经济亟待寻求驱动经济可持续增长的新动能，高科技产业的技术突破与自主知识产权是关键。同期，地产市场面临大规模的高周转、同质化的商业地产开发，进而引发产业空间需求与办公载体的不匹配矛盾。在此供需矛盾下，产业办公载体与运营更需关注产业及产业链前端，匹配企业发展的核心需求，硬件载体须跟上产业发展与转型步伐。 发展阶段：在中国加入世界贸易组织（WTO）后，外商投资日趋活跃，民营经济逐步崛起，国资、民营、外资三驾马车齐头并进。制造业与服务业并驾齐驱，迎来前所未有的快速发展期，GDP保持高速增长。地产业进入黄金时期，商业地产朝气蓬勃，对标国际水准的甲 1.1“产业”与“办公” 穿越周期，产业办公楼承载经济与产业的发展迭代 产业特征 载体特征 制约因素 1.1“产业”与“办公” 穿越周期，产业办公楼承载经济与产业的发展迭代 欧美国家的产业发展周期相对更早，因此其产业载体的发展具有借鉴价值。以新加坡为例，上世纪80年代起，新加坡经济便依托高素质劳动力，开始向技术密集型产业转型，科技产办逐步取代工业厂房园区。新加坡产办呈现以下特征： •集约化开发与产业集群化：由于新加坡土地资源长期稀缺，且工业化与城镇化水平高，因此早在90年代该国便注重工业用地的集约化开发。为了提高土地利用效益，“叠层式工厂”开始在新加坡涌现。可以说，在彼时中国产办市场发展初期，新加坡便已出现“工业上楼”的雏形。步入2010年，集约化土地开发的不断创新，产业集群模式被推向新高度：工业上楼不再局限于最初的厂房上楼，产业链各环节逐步在同一产办载体内形成聚集，强化协同效应，从而实现产出更高效的“垂直产业集群”。 •可持续发展与产业社区化：新加坡大力发展技术密集型产业，人才引进是经济高质量发展的根本。因此，产业园区的开发愈发重视人本需求。通过景观营造、培育绿植实现人与自然生态的协同发展，在激发创造力的同时减缓经济发展对自然环境的负面影响。进入知识经济时代，科技创新是第一生产力，是高质量发展的关键。作为人与产业融合的载体，“产业社区”正式登上历史舞台。本世纪初的纬壹科技城便是典型案例。作为集工作、生活、娱乐、学习为一体的综合园区，聚集各类企业与研究机构，推动产学研成果转化。产业办公的未来离不开社区、社群的打造，关注创新与人本需求。 中国产业办公的发展同样面临类似的挑战：产业转型迫在眉睫、核心区域用地趋紧、人才留存挑战在即。产办的未来离不开对“产业集群化”与“产业社区化”关注，“工业上楼”与“产业社区”都是未来产办开发与运营的重要方向，是实现高质量发展的载体保障。 “ 核心区位工业用地的稀缺性日益凸显，产业办公楼的开发更加注重土地利用效率，高容积率产业办公产品渐成趋势。基于工业用地开发的办公楼宇，其外观和硬件与商务办公楼接近，但凭借低廉的土地成本，在产业招引中往往占据先机。 1.2产业办公空间与形态多元演变与产品迭代 随着产办市场发展的日趋成熟，其物业类型的多样性也在逐步提升，以适应不断变化的企业需求，提升载体与产业之间的适配性。我们梳理了成都产业办公楼市场当前载体，主要类别如下： 丨产业办公楼宇建筑形态 o类别I — 产业园区[IA] 第一类产业办公楼产品—产业园区，是最原始的产业办公楼雏形。产业园区多与生产、制造环节挂钩，早期多修建于远离中心城市的近郊板块。土地价值的相对低廉导致产业园区多占地较大，容积率较低。园区内部通常物业形态多样，涵盖低层独栋式建筑、中高层塔楼式建筑、非标建筑等。 与早期的工业园区相比，目前主流产业园区的物业类型不仅满足生产、组装等传统制造业的空间需求，且已经适配研发、实验、测试等先进制造业发展的新兴需求，同时亦可根据行业的不同需求对园区空间、设施、设备进行定制开发。得益于楼宇类型的多样性，产业园区进一步引入产业链后端的相关三产服务业，包括但不限于法务、人力资源、财务、软件开发等商务配套，进一步助力区域产业升级。 o类别II — 产业楼宇[IB] 土地作为不可再生资源，在城市化进程中，更显稀缺，尤其在核心区位。低密度、低容积率的产业园区无法在现阶段改善土地利用的低效性与紧张的土地资源之间的矛盾。作为替代，产业办公楼的第二种常见类别—产业楼宇开始出现在工业用地的办公产品开发。产业楼宇的物业类型则通常为单一的塔楼式建筑，其容积率、层高、外立面等往往与商业办公楼类似。 目前，产业楼宇多作为地方政府招引龙头企业的总部楼宇出现。为实现这一目的，政府多为其提供区位相对较好、土地价值较低的工业或科研用地。而对于落地企业而言，产业楼宇的大堂层高、电梯内饰及外立面等硬件方面的品质与优质商办楼宇相似，更适合商务接待的用途，有助于企业形象的展示。 1.3以产业发展视角重新定义“优质”产业办公楼 办公楼的承载主体在于企业，而企业的有形主体则主要聚焦劳动力、装备、原材料以及产品等。其中，服务业更是将劳动力放置于至关重要的位置上。因此，对于“企业”与“人”的研究是构成我们对于办公楼研究的基础。 “普适性”。 相比于仅针对现代服务业的商业办公楼，产业办公楼则明显偏向第二产业，尽管其物业形态当前很难承接生产性需求，但其所承接的研发、测试、检验功能对于物业则呈现出其产业“独特性”。以医药研发为例：除了对于环评、实验室生物安全等特殊性要求外，层高通常要求在4.5米以上，承重不低于5KN/平方米。而芯片实验与检测空间除了承重、层高外，对于温度、湿度、防震等参数也有着更为严格的要求。 伴随经济与城市的发展，我们衍生出不同形态、不同功能的办公楼产品。对于传统商务办公楼而言，其承载主体主要以金融、专业服务、地产为代表的现代服务业。该类企业对于专业性人才以及目标市场的共性特征决定了其选址存在一定相似性。 当我们着手研究成都市场时，提出产业办公楼“重新定义”这一观点，而其关键在于楼宇评价认定标准的“不定义”或“难定义”，进一步凸显楼宇载体与办公空间在不同应用场景的适配性。相较于商业办公楼，在产业办公楼研究中，很难用一套相同的标准要求物业载体，更不用说每个行业中不同的职能环节。因此，产业办公楼的研究更需从产业端出发，拆解其中价值链环节，因地制宜地给予相应标准。 回顾过往商业办公楼研究，我们发现不同行业的选址因素中，租金和区位因素的偏差远高于其对于物业载体中层高、承重、电梯、空调等因素。特别是在楼宇经济发展相对发达的1.5线及以上城市，一套较高且通用的楼宇等级标准往往已基本满足当前企业的落地需求。当然，伴随企业对科技、绿色环保的不断追求，这套标准仍在持续迭代，但显而易见的是，商业办公楼的标准存在极强的 开篇小结 回顾中国产业办公发展历程，经济发展离不开市场主体，市场主体的经济活动则需要承载于空间载体之上。经济发展的结构式演进造就办公载体的产品更迭，而产业链内部的产业细分以及微观主体在其产业价值链上所呈现的差异化需求，催生出办公空间与载体的多元性。产业办公楼这一物业类型相较于商务楼宇而言，更突出“产业”属性，便在这样的时代背景下应运而生。无论是产业园区，还是产业楼宇，其形态的差异源于阶段性产业发展的需求差异，但归根结底，仍在于服务地方经济发展与产业招引。 不同企业的差异化空间需求是产业办公楼产品研发的导向。因此，产业办公楼的产品标准制定却与商务楼宇标准统一的逻辑截然不同。我们发现，与商务办公楼主要面向现代服务业、拥有明确且统一的楼宇标准不同，产业办公楼在面对不同产业、不同职能时，很难用所谓普适的、一贯的标准去适应各类产业的发展，更何况不同企业不同职能的从业人员仍存在较大的空间需求的个体差异。从产业与产业链出发，关注从业者的人本需求，是报告在开篇的立意，也是后文对成都产业办公市场进行深入探讨的逻辑基础。 重塑 全景数据，全新解读成都产业办公需求全貌 仲量联行完成成