重庆产业办公楼白皮书

joneslanglasalle.com.cn 重庆产业办公楼白皮书 兴产立业，笃志力行 前言201榜单篇–行业首发，重庆产业办公楼企业客户Top50榜单902产业篇–穿越周期，传统制造业基地书写高质量发展新篇章1603区域篇–因地制宜，三大槽谷定义山城组团式产业发展地理格局5904展望篇–国民共进、空间研发、产业链招商，重庆产业办公三大趋势84结语93 前言 中国各城市2024年前三季度的地区生产总值（GDP）数据已相继出炉，重庆超过广州备受瞩目，在经济总量上已经位居全国第四位。而这座传统制造业强市也正在砥砺前行，在新能源汽车、电子信息、新材料等战略新兴产业上持续发力，成功实现产业新旧动能转换，推动产业迈向高质量发展之路。产业发展的活力与动能离不开一座城市的基础建设，对于重庆这座特殊的山城而言，桥梁、道路、隧道、轨道交通……都是经济发展的根基和前置性发展条件。同样，如办公楼、产业园区、工业园区、物流仓储、数据中心等产业载体，都是承载地方经济活动的硬件基础。今天，我们将研究视角聚焦产业办公载体与空间，探寻重庆具有鲜明地方特色的产业办公楼宇和园区，挖掘经济发展背后暗藏的不动产发展战略及其未来趋势。 城市产业结构的楼宇租户画像，解读存量需求分布特征以及增量需求动向，回答业内长期关注但尚未根本性解答的关键性难题。这都是这份报告带给读者和业界的重要研究价值。 重庆是一座被两江环抱的城市，也被几条南北走向的山脉所切割，形成中部、西部、东部三大槽谷。依据以往总结的行业经验，重庆的办公选址、产业选址逻辑往往与平原城市不同。例如，重庆甲级办公楼的楼宇硬件溢价明显低于区位条件和交通通达性，这种差异与多数同能级的平原城市存在明显不同。笔者认为，地形因素是解读重庆产业发展与产业办公市场的关键因素。因此，报告也将从地形视角切入，分析重庆产业办公楼市场的地理分布特征，并探讨其适配重庆产业发展的底层逻辑。这也是本报告的一大亮点。随报告，我们还将行业首发《重庆产业与办公全景地图》，覆盖中心城区三大槽谷、共计29个子市场的产业与办公全貌。 《重庆产业办公楼白皮书—兴产立业，笃志力行》是业界首次将重庆办公楼市场的研究样本范围，拓展至工业用地上盖的产业办公楼宇和园区，在原有600多万平方米商业用地上盖的优质办公楼面积上，新增接近1,200万平方米的样本楼宇面积，让重庆广义办公载体面积突破1,800万平方米的总存量。如此规模的数据样本，并且有效覆盖全样本研究标的楼宇的基础信息、硬件信息及租金、空置率、租户结构等全维度指标，尚属行业首次。通过本次研究样本扩容，报告也呈现出重庆广义办公楼市场的完整全貌，还原一幅更接近 概念界定：重庆的“产业办公” “产业办公”一词在业界尚难有统一的定义或解读，因此报告将在开篇之时解读专属于重庆的“产业办公”，从定义出发，开启对重庆产业办公楼市场的研究。 引发行业热议。然而囿于产业园区本身的复杂性，广义含义下各类“产业园区”相关概念林林总总，不一而足，定义十分模糊。 一方面，经过四十余年发展，全国不同地区的产业政策、发展阶段和政策背景均存在较大差异，不同类型产业园区的定位和功能也均有区别，导致产业园区相关名称十分多元：由最早“三来一补”模式下的加工工业园，到千禧年初期兴起的大学科技园和高新技术园，从中国加入WTO以后形成的各种电子产业园、软件园和创意产业园,再到当下的各种总部基地、生态科技园以及产业新城等，随着经济的蓬勃发展，形式层出不穷，内涵也在不断丰富；另一方面，由于早年的产业园区兼具行政语境下的“经济开发区”和载体语境下的“产业园区具体物业资产”两种属性，如“蛇口工业园”既指“蛇口经济开发区”，又指附着于开发区的“蛇口工业园区”，在许多学术、行业报告以及行业生活中，两种属性的含义经常出现混用、错用的情形。 在重庆，市场已大量涌现有别于传统甲级办公楼标准化办公空间的新尝试，这些新空间更多出现在工业用地上盖的产业办公楼，空间突出企业孵化、产业集聚、资源共享和科技创新等复合功能。目前，重庆的产业办公载体已形成一定规模，并成功吸引一大批国内外头部科技企业落户，成为小微成长型企业的培育摇篮。尤其对重庆这座以科技焕新动能的老工业基地而言，产业与办公空间的功能重组与创新有助于推动地方产业迈向高质量发展。 回归研究视角，产业园区是承载一座城市产业发展的载体基础。因此，研究产业办公，自然离不开对产业园区概念及其发展历程的梳理。自1979年全国第一个产业园区—深圳蛇口工业区建设开始，从沿海到内陆，产业园区便作为承载地方政府招商引资、企业经济活动的主要空间载体，肩负着地方产业集聚、培育新兴产业、优化产业布局、构建区域竞争力和促进经济发展等重要使命。此外，产业办公所在的产业园区作为公募REITs底层资产，具有规模体量大、资产类别丰富、具备增值潜力等优势，近年来带动资本追逐， 概念界定：重庆的“产业办公” 为厘清产业园区的定义及其释义，报告全文涉及的产业园区均指在特定载体语境下的特定办公类物业资产。区别于以行业划分园区的分类方式，我们按功能类型将产业园区分为以下四类： 物流仓储型园区 生产制造型园区 以制造、加工和组装为主体功能的园区，主要建筑多以车间、厂房为主，主要面向生产管理和生产过程自动化的企业需求。 主要面向仓储、运输、口岸的企业需求，主要建筑以仓库为主，其行业涵盖现代物流和交通运输二类生产性服务行业。 产业办公型园区 混合型园区 此类园区主要以研发、办公、总部等功能为主，兼具少部分生产功能，特点是资本密集型或知识密集型，在产业链中具有高附加值。建筑形式较为多元，主要包含小独栋办公、小独栋研发实验室、小独栋厂房+研发+办公、围合式楼宇和塔楼等形式。 多为大型企业依托自身需求而建，具有高度的私密性，园区建筑、设备和功能具有高度的定制化、个性化特点，通常涵盖适应企业需求的研发、生产、办公及其生活配套的全部功能。 基于此分类体系，我们将第三类“产业办公型园区”的载体作为报告的主要研究对象，并将其定义本报告特指的“产业园区”(IOP)。后文将以更加清晰的脉络对比各类园区的产业特征、职能定位、土地性质、建筑形态、主要开发目的以及地理位置等六个维度，辅以“常见名称”做区分，以进行更加细化的界定。 此外，结合重庆市场的实际情况，市场存在部分以产业集聚、科技研发、产学研结合为目的的政府集中规划和产业导入的单体或独栋式产业载体(IOB)，其容积率、层高和建筑外形等与商业办公楼相似，多数附着于工业和科研用地，我们也将此类载体纳入产业楼宇的研究范围。 丨产业办公楼与商业办公楼 传统上，业界习惯以供应端的土地性质为作为产业办公楼和商业办公楼的区分标准，对两者进行一刀切的划分。 本报告将综合考虑供需两端的复合因素，在考虑用地性质的基础上，对载体的开发目的、政策引导性等因素进行综合考量，以此对产办和商办类型做出更适配重庆市场现状的划分。 市场调研综述 优质产业办公楼样本定义 楼宇样本数量1,563栋 优质产业办公楼[IO]：基于工业用地和科研用地开发的用于办公、研发等职能的不动产楼宇载体，其建筑设计和空间标准满足仲量联行定义的优质办公楼宇的建设规范。优质产业办公楼包含产业园区(IOP)和产业楼宇(IOB)两大类，后文中多以“产办”指代。 独栋[ID] 1,270栋；中高层塔楼[IH] 170栋；围合式建筑[IE] 123栋 楼宇样本面积1,185.3万平方米 特别说明：出于本课题研究的公允性考虑，重庆优质产业办公楼将极少数商业用地上盖的楼宇项目纳入样本中。此类样本虽然是商业用地上盖，但其建筑设计和空间标准更接近产办样本，而非传统的优质甲乙级办公楼，且普遍位于产办聚集区内，多用于研发等产业职能。 独栋[ID] 645.2万平方米；中高层塔楼[IH] 323.7万平方米；围合式建筑[IE] 216.4万平方米 企业样本数量5,150个 中资（市内）企业数量3,811个；中资（市外）企业数量1,262个；外资（含合资）企业数量77个。 产业办公楼宇建筑形态 中高层塔楼[IH] 满足IO的定义要求，层数通常在10层及以下，建筑外形多为单体小独栋式建筑，单层面积多集中在1,500平方米以下。 满足IO的定义要求，建筑外形多为15-30层的高层塔楼，少部分楼宇为10-14层的中层塔楼类建筑。 满足IO的定义要求，层数通常在10层及以下，单层面积超过2,500平方米。 01 1.2产业办公楼Top50 —数据总览 19.6% 头部企业作为城市经济发展的主引擎，稳居产业价值链的顶端，是产业链聚集的锚点，也是推动行业革新与城市经济繁荣的中坚力量。基于1,185.3万平方米优质产业办公楼数据的分析，报告整理出产业办公楼市场承用面积Top50企业客户榜单。 Top50企业面积贡献率 以符合仲量联行优质产业办公楼标准的载体作 为 判 定 依 据 ， 在 全 市5,150家 企 业 中 ，Top50企 业 的 承 用 总 面 积 高 达152.1万 平 方米，占产业办公楼样本总承用面积的19.6%。换言之，Top50企业以不足1%的数量贡献全市近1/5的去化面积，彰显头部企业对产办市场的影响力。这也从侧面体现出报告对头部企业长期追踪的研究价值。 在Top50企业客户榜单中，排名第一的企业的承用面积高达21.3万平方米，其规模约等同于两三个大型地标级商业办公楼的总面积。而Top50榜单的入榜门槛已提升至1.1万平方米，若以甲级办公楼2,000平方米常规标准层面积计算，这意味着上榜企业的需求至少超过五个整层的办公面积。 1.2产业办公楼Top50 —“科技”引领，“制造”驱动 Top50榜单显示，本土汽车巨头长安汽车占据榜首，中国移动位列第二，第三名则是重庆新能源汽车代表企业赛力斯。榜单前三甲呈现出显著的“制造业”属性，与重庆这座城市的产业名片完全相符。 在Top50榜单中，15家科技互联网企业的总承用面积高达48.8万平方米，居各行业之首。从细分赛道分析，除大型通信运营商（中国联通、中国移动）外，以5G电子设备制造（中兴、传音）、自动化控制及机器人（凯瑞机器人）和物联网（广域科技）为代表的制造业高关联度企业的贡献率超过45.9%。以腾讯、完美世界为代表的消费类互联网领域企业的占比则相对较小，可见重庆头部科技互联网企业更偏向于智能制造和工业互联网的二产领域。 重庆作为中国制造业强市，产办Top50的行业分布整体呈现出显出的“制造业”特点。前三甲中两家属于重庆第一支柱产业—汽车产业。此外，榜单中还有7家制造企业，涵盖航空航天、新材料、化工等细分行业，涉足产业链广泛。同时，在榜制造企业的平均承用面积接近5万平方米，遥遥领先其他行业的普遍水平，凸显出重庆制造业企业的产业链优势与规模优势。 作为西部金融中心的重庆，Top50榜单中的金融业同样表现不俗。共计6家金融企业上榜，除中国农业银行、中国进出口银行等国有银行外，还录得金微科技、三峡银行等本土金融企业上榜。生物医药是重庆大力发展的战略新兴产业，榜单同样录得5家医药及生命科学企业在榜，其中不乏中元汇吉、西山科技等本土龙头企业。 1.2产业办公楼Top50 —国企、民营企业齐头并进，渝派企业重塑重庆产业发展新动能 早年间，地方政府为大力引进外资企业，市场换技术、换资本的招商引资模式已成为自中国加入世界贸易组织（WTO）的常态。伴随中资企业在全球产业链上的崛起，中资头部企业已成为这一经济周期下地方产业转型和招商引资的关键。Top50榜单数据显示，无论是企业数量，还是承租面积，中资企业都处于绝对领先地位。 央企和大型国企向来是托底国民经济增长的中流砥柱。从行业布局视角分析，上榜国企广泛涉足城市基础建设、金融系统、重工业等关系国民经济命脉的核心领域，例如国家电网、国家大型银行、汽车制造等。相比之下，民营企业在科技、生物医药等高新技术领域展现出极强的活力。从总量规模看，上榜的国企与民企的占比差异并不显著，呈现齐头并进的发展趋势。 聚焦本