行情平淡，数据中心领涨

评级及分析师信息 分析师：郑日诚邮箱：zhengrc@hx168.com.cnSAC NO：S1120524040003联系电话： 大类资产角度，偏红利概念的REITs很容易受市场风险偏好加强而走弱。本周REITs行情平淡，国内股债整体也表现一般，中证转债收跌1.55%，恒生科技则以5.09%的涨幅跑赢国内沪深300/中证500/中证1000。国内商品市场方面，“双焦”品种表现强势，焦煤、焦炭分别上涨8.31%、7.71%。 ►二级市场 本周REITs表现一般，38只REITs上涨，35只收跌，1只收平。各类资产表现分化，数据中心表现出色，涨幅最大达1.32%。仓储、园区、能源板块收红，但涨幅不大。消 费、租赁住房、市政环保、交通设施板块整体微跌，跌幅0.2%以内。 上市REITs项目中园区板块数量最多，尽管受经济环境影响出租率仍然承压，但不少项目设置了收益分配调节机制，一定程度上保障了项目的分红能力。前期跌幅较大的合肥高新和津 开 产 园本周分别上涨0.6%和1.0%，预测分派 率 分 别 为5.33%和4.44%，可继续关注反弹情况。金隅智造工场和首农2只园区REITs预测分派率目前仍然处于板块较高水平，项目均位于北京，且也都提供了收益分配调节机制，仍可重点关注。 消费基础设施板块个券分化。奥莱资产本周表现较弱，上周新上市的唯品会奥莱按照发行价3.48元测算的2026年分派率 为4.71%， 按 照 周 五 收盘价4.398元测算的分派率约为3.72%，首创奥莱预测的分派率约为3.6-4.0%，整体定价已较为 充 分 。目前华威市场、物美消费、百联消费分派率仍然较高，且华威市场、物美消费有收益分配调节机制，物美 超市又在学习胖东来自主调改，可继续重点关注。 REITs成交情绪仍然较差，日均成交额、成交量、换手率环比继续下降。震荡行情下继续关注高分派率和含有保障条款的个 券，产权类项目分派率较高的分别是园区4.36%、消费4.23%和仓储4.07%，租赁住房约为3.09%。►一级市场 9月8日，西安高新区高科产业园REITs项目获国家发改委正式推荐，标志着陕西省首个本土企业本地资产REITs项目正式进入发行阶段。目前陕西省内相关REITs项目包括京能国际光伏发电、高新高科产业园、华旅华山景区和京东仓 储物流第一次扩募等4只REITs项目，其中华山景区REITs目前进展顺利，有望成为我国文旅领域第一单。 风险提示 公募REITs相关政策出现超预期调整；基础设施项目经营风险；资料来源及数据统计风险。 正文目录 1.二级市场.....................................................................................................................................................41.1.价格：数据中心强势领涨...........................................................................................................................41.2.流动性：成交活跃度继续走低.....................................................................................................................81.3.估值：震荡行情下继续关注高分派率和保障条款个券..................................................................................102.一级市场....................................................................................................................................................132.1.西安高新区高科产业园REITs项目获国家发改委正式推荐...........................................................................132.2.本周其他要闻...........................................................................................................................................133.风险提示....................................................................................................................................................14 图表目录 图1：REITs市场整体表现..............................................................................................................................3图2：本周C-REITs成交情况..........................................................................................................................8图3：C-REITs解禁分布................................................................................................................................10 表1：近期各大类资产市场表现对比................................................................................................................4表2：本周各大REITs板块价格表现................................................................................................................5表3：产业园区板块的现金分派率跟踪.............................................................................................................5表4：消费设施板块的现金分派率跟踪.............................................................................................................6表5：租赁住房板块的现金分派率跟踪.............................................................................................................6表6：本周REITs个券市场价格表现................................................................................................................7表7：本周各REITs板块成交表现...................................................................................................................8表8：本周REITs个券成交表现.......................................................................................................................9表9：C-REITs的中债估值收益率及预测现金分派率........................................................................................11表10：设置“业绩兜底条款”的REITs项目........................................................................................................12 本周（2025年9月15-19日）中证REITs全收益指数收于1071.34点，周度上涨0.12%，市场整体仍处于震荡阶段。周内来看，周一至周三市场波动，涨跌幅分别为+0.17%、-0.20%和+0.15%，周四周五市场则近乎收平。截至2025年9月19日，我国已上市的74个REITs项目总市值收于2214亿元，环比下降0.12%，其中流通市值合计1063亿元。 大类资产角度，偏红利概念的REITs很容易受市场风险偏好加强而走弱。本周REITs行情平淡，国内股债整体也表现一般，中证转债收跌1.55%，恒生科技则以5.09%的涨幅跑赢国内沪深300/中证500/中证1000。国内商品市场方面，“双焦”品种表现强势，焦煤、焦炭分别上涨8.31%、7.71%。 注1：通常用中证REITs全收益指数（指数代码：932047）或中证REITs（收盘）指数（指数代码：932006）来反映沪深市场上市REITs的整体表现，二者均选取沪深市场中满足一定流动性条件和上市时间要求的REITs作为指数样本，以2021年9月30日为基日，以1000点为基点。全收益指数额外将样本分红计入指数收益。注2：为方便对比，我们对中证REITs全收益指数和参照指数均进行了起始日期标准化处理，起始日期为2021年9月30日。 1.二级市场 1.1.价格：数据中心强势领涨 本周REITs表现一般，38只REITs上涨，35只收跌，1只收平。各类资产表现分化。上周我们已提示关注主力净流入率遥遥领先的数据中心板块，本周数据中心表现出色，涨幅最大达1.32%。仓储物流、产业园区、能源设施板块收红，但涨幅不大，分别仅为0.32%、0.28%和0.15%。消费、租赁住房、市政环保、交通设施板块整体微跌，跌幅0.2%以内。 上市REITs项目中产业园区板块数量最多，达19个，尽管受经济环境影响出租率仍然承压，但不少项目在上市后的几个年度内设置了收益分配调节机制，一定程度上保障了项目的分红能力。前期跌幅较大的华泰南京建邺（收益分配调节机制）、华 夏 合 肥高新和博时津开产园（收益分配调节机制）本周涨跌幅分别为-0.36%、+0.60%和+1.00%，2025年6月末出租率分别为70.67%、74.81%和87.54%，9月19日价格预测的分派率分别为4.27%、5.33%和4.44%，可继续关注合肥高新、津开产园反弹情况。 此外，2025年新上市的华夏金隅智造工场和创金合信首农2只园区REITs预测的分派率分别是4.66%和5.11%，目前仍然处于板块较高水平且都提