二手房成交环比连涨两周

able_Summary]地产周速达 二手房、新房周成交面积环比均回升，叠加去年低基数效应，同比同样大幅回升。二手房成交环比连增两周，同比连增五周。新房周成交环比由降转增，同比连降十四周后大幅增长。本轮同比高增主要受低基数效应驱动，去年同期恰逢中秋假期（9月15–17日），楼市成交量明显走弱，二手房周度成交环比下滑27%、新房下滑21%，叠加当时处于“9·24”新政出台前的政策观望期，整体成交量处于年内冰点。即便剔除节日扰动，对比中秋假期前一周，本周二手房和新房成交同比仍分别增长21%和19%，显示本轮修复具备一定真实需求支撑。同时，今年8月以来京沪深相继出台限购优化政策，效果正在释放，进一步推升成交活跃度。 9月周成交数据出现改善，但最新统计局数据表明，8月地产市场基本面依然承压，“金九银十”期间政策的进一步宽松的可能性仍然存在。8月地产销售面积、销售额当月同比分别为-10.6%和-14.0%，同比降幅相较7月有所扩大，其中部分原因可归结于去年同期基数较高。房价方面，市场下行压力依然显著，70城新建商 品住宅价格环比下跌0.3%，已连续27个月处于下跌通道；二手房价格的调整则更为剧烈，环比下跌0.6%，连续28个月下跌。其中一线城市二手房价环比下跌1.0%，连续领跌全国，反映出市场信心的脆弱。在“稳住楼市”的核心要求下，后续政策储备可以依然充足，并重点关注以下两大方向，一是需求端成本的进一步压降，核心在于房贷利率是否下调；二是存量资产的盘活，关注中央层面是否采取收储行动。 政策方面，本周上海推出房产税新政，整体变化不大，主要针对“居住证满3年的外地购房家庭”购买“二套房”给予免征面积优惠。回溯上海房产税，最早于2011年推出试点办法，2023年延期5年到2028年。25年9月版本，相较2011年，依然延续两个主要要求，一是本市居民家庭二套住房人均免征面积60平米，二是本市居民家庭、居住证满3年非本市家庭，首套免征房产税。区别是，25年版本中，居住证满3年购房家庭，参考本市居民家庭，二套房同样人均免征60平米。 具体数据如下： 对比往年季节性，2021年、2023年和2024年9月15城二手房周度成交面积平均值较8月环比分别下降37.1%、12.8%和13.3%，平均降幅达21.1%，二手房市场通常呈现显著的季节性回落。而今年9月以来，二手房周度成交面积相较8月周均值实现2.6%的环比增长，不仅由降转增，且表现大幅优于往年同期平均下滑的季节性趋势，展现出明显的超预期回暖。 二手房成交环比连增两周，同比连增五周。本周（9月12-18日），15城二手房成交面积223万平，相当于年内高点的76%，过去四周介于188-213万平，本周环比增长13%。同比来看，15城二手房成交连增五周，本周增幅66%。9月1-18日，二手房成交同比增长32%，好于8月的2%、7月的-5%、6月的-3%。 分城市层级看，一线城市二手房周成交环比连增两周，增幅7%。北京环比增长8%，成交面积35万平，过去四周介于29-33万平；上海环比增长7%，成交面积41万平，过去四周介于36-38万平；深圳环比增长5%，成交面积14万平，过去四周介于12-13万平。同比来看，一线城市连增七周，增幅为72%，其中深圳、上海、北京分别增长114%、84%、49%。 二线城市、三线城市二手房周成交面积环比同样连增两周，本周增幅分别为23%、5%。同比来看，二线城市、三线城市二手房周成交分别增长60%、70%。 从历史季节性规律看，38城新房周度成交面积在9月相较8月通常呈现温和回升。回顾2021年、2023年及2024年同期数据，9月较8月的环比变动分别为+2.6%、+12.1%和-4.7%，三年平均环比增幅为+3.3%，整体偏弱或趋于平稳。然而，今年9月以来38城新房周度成交面积235万平，相对8月周均值环比增长16.9%，不 仅增幅远超历史同期均值，更相较2024年同期由“环比下滑“大幅上升”，反映出今年9月开局的销售热度具备明显的超季节性特征。 新房成交环比由降转增，同比连降十四周后增长。本周38城新房成交面积247万平，相当于年内高点的47%，过去四周介于191-251万平，环比增长19%。同比来看，本周38城新房成交增长50%，连降十四周后迎来大幅增长。9月1-18日，新房成交同比增长22%，好于8月的-18%、7月的-17%，6月的-7%。 分城市层级看，一线城市环比由降转增，增幅22%。北京环比增长30%，成交面积16万平，过去四周介于12-17万平。上海环比增长12%，成交面积31万平，过去四周介于21-29万平。广州环比增长44%，成交面积18万平，过去四周介于12-17万平。深圳环比下滑1%，成交面积4万平，过去四周均4万平。同比来看，一线城市连降十四周后增长，本周增长44%，其中上海、广州、北京分别增长67%、65%、13%，而深圳下降，降幅8%。 二线城市、三线城市环比分别增长15%、12%。同比来看，二线、三线新房周成交分别增长47%、43%。 风险提示 地产政策出现超预期调整。 联系人：洪青青邮箱：hongqq@hx168.com.cn 分析师：黄晓曦邮箱：huangxx1@hx168.com.cnSAC NO：S1120524040002 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 重点城市观察|一线城市二手房、新房同环比均增长 9月12-18日，一线城市二手房周成交面积环比连增两周，同比连增七周，本周环比增长7%，同比增长72%；新房环比由降转增，同比连跌十四周后增长，本周环比增长22%，同比增长44%。 二手房方面，广州无数据，京沪深周成交面积（9月12-18日）环比增长7%，其中，北京、上海、深圳分别增长8%、7%、5%。与年内高点相比，北京、深圳、上海周成交量分别是年内高点的74%、72%、75%。 同比方面，9月12-18日，深圳、上海、北京分别增加114%、84%、49%。 新房方面，一线城市周成交面积（9月12-18日）环比增长22%，其中广州、北京、上海分别增加44%、30%、12%，而深圳下滑1%。与年内高点相比，北上广深是年内高点的39%、61%、49%、23%。 同比方面，9月12-18日，上海、广州、北京分别增长67%、65%、13%，而深圳下降，降幅8%。 杭州本周二手房、新房周成交面积较前一周分别增长1%、38%，分别相当于年内高点的42%、23%。成都本周二手房、新房周成交面积较前一周分别增长11%、10%，分别相当于年内高点的71%、57%。 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 房价观察|8月京沪深二手房住宅价格指数环比、同比均下滑 国家统计局公布的房价指数目前更新至2025年8月。 二手房价格环比方面，8月一线城市二手房住宅价格指数持续下滑，降幅为1.0%，持平于7月。北京、上海、广州、深圳四地环比均下滑，降幅分别为1.2%、1.0%、0.9%、0.8%。同比方面，8月一线城市二手房住宅价格指数下滑3.5%，降幅扩大0.1个百分点，自2023年6月以来连续27个月下滑。分城市来看，广州8月同比降幅偏高，为6.2%，北京、上海、深圳分别下滑3.1%、2.6%、1.9%。 新房方面，8月一线城市新建商品住宅销售价格环比下滑0.3%，其中北京、深圳、广州分别下滑0.4%、0.4%、0.2%，而上海增长0.4%。同比方面，8月一线城市下滑0.9%，降幅收窄0.2个百分点，自2023年12月以来连续21个月下滑，其中广州、北京、深圳分别下滑4.3%、3.5%、1.7%，而上海增长5.9%。 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 分析师承诺 作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于作者的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求客观、公正，结论不受任何第三方的授意、影响，特此声明。 评级说明 行业评级标准 华西证券研究所： 地址：北京市西城区太平桥大街丰汇园11号丰汇时代大厦南座5层网址：http://www.hx168.com.cn/hxzq/hxindex.html 华西证券免责声明 华西证券股份有限公司（以下简称“本公司”）具备证券投资咨询业务资格。本报告仅供本公司签约客户使用。本公司不会因接收人收到或者经由其他渠道转发收到本报告而直接视其为本公司客户。 本报告基于本公司研究所及其研究人员认为的已经公开的资料或者研究人员的实地调研资料，但本公司对该等信息的准确性、完整性或可靠性不作任何保证。本报告所载资料、意见以及推测仅于本报告发布当日的判断，且这种判断受到研究方法、研究依据等多方面的制约。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及预测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息始终保持在最新状态。同时，本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者需自行关注相应更新或修改。 在任何情况下，本报告仅提供给签约客户参考使用，任何信息或所表述的意见绝不构成对任何人的投资建议。市场有风险，投资需谨慎。投资者不应将本报告视为做出投资决策的惟一参考因素，亦不应认为本报告可以取代自己的判断。在任何情况下，本报告均未考虑到个别客户的特殊投资目标、财务状况或需求，不能作为客户进行客户买卖、认购证券或者其他金融工具的保证或邀请。在任何情况下，本公司、本公司员工或者其他关联方均不承诺投资者一定获利，不与投资者分享投资收益，也不对任何人因使用本报告而导致的任何可能损失负有任何责任。投资者因使用本公司研究报告做出的任何投资决策均是独立行为，与本公司、本公司员工及其他关联方无关。本公司建立起信息隔离墙制度、跨墙制度来规范管理跨部门、跨关联机构之间的信息流动。务 请投资者注意，在法律许可的前提下，本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易，也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行、财务顾问或者金融产品等相关服务。在法律许可的前提下，本公司的董事、高级职员或员工可能担任本报告所提到的公司的董事。 所有报告版权均归本公司所有。未经本公司事先书面授权，任何机构或个人不得以任何形式复制、转发或公开传播本报告的全部或部分内容，如需引用、刊发或转载本报告，需注明出处为华西证券研究所，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。