地缘情怀打的好，郊区项目也是宝

地缘情怀打的好，郊区项目也是宝 项目表现：郊区项目，价格不算便宜，但成交表现较好，去化9成 该项目位于南京江宁区东山板块，由联发、华发两大国企联手开发。项目占地约6.2万方，总建面约17.1万方，容积率2.1，共954户。项目分A、B两地块，A地块有12栋12-18层住宅，B地块有6栋16-18层住宅。户型涵盖99-110㎡三房和143-175㎡四房，得房率约76%-80%，均价约3.7万元/㎡。 该项目初期放风价超4万元/㎡，而板块内新房售价3~3.3万元/㎡，二手房均价2~3万元/㎡，价格优势不明显。不过，从销售情况看，据南京网上房地产网签数据，项目自2024年3月首开后共推出954套房源，截至2025年9月，已成交861套、认购9套，去化超九成，月均售约50套，表现十分亮眼。 资料来源：南京网上房地产（数据统计截至2025.9.17） 长期关注我们的朋友都清楚，2025年开年以来，南京找房热度和成交量较去年下半年显著下滑。这样一个郊区项目，为何在大环境走弱的情况下还能成绩亮眼？今天，洞察君将从五个维度全面解析，带你探寻其成功秘诀。 综合诊断：综合竞争力板块NO.1，五大维度均表现较好，尤其配套好、竞争小 我们通过分析两个项目间的客户重叠度来判断竞品关系，重叠度越高，表明两项目对客户的竞争越激烈。就本项目90天内客户重合度情况而言，有7个项目客户重合度较高，其中与本项目客户重合度最高的是建邺区河西板块的招商金陵序项目，客户重叠率达11.85%，即关注本项目的客户里，有11.85%也在关注金陵序。 前期分析显示，金陵序项目是网红盘，虽成交价约6.6万、价格偏高，但仍是众多改善型购房者心中的“白月光”，不管买不买，都想看两眼。实际上，与本项目客户重叠度高且构成竞争关系的，当属同区域的中建东山樾府和铂萃云湾，二者客户重叠率分别为8.74%和7.82%。 总体而言，该项目排名靠前，在与竞品综合对比中位列第二，仅次于金陵序项目；若仅与板块内竞品相比，则为NO.1。雷达图显示，该项目各方面表现优异，尤其在配套、客户分流及找房热度上，明显高于竞品平均水平。 找房热度：开盘即迎来峰值，2025年以来持续上升，达95以上 从找房热度看，项目开盘便备受关注。东山板块在老江宁人心中是核心区域，近年来新增项目稀缺，而此次推出的项目涵盖99-175㎡的三房和四房产品，无论是刚需 合作洽谈联系方式：微信:13818400935；邮箱:husixu01@58.com； 还是改善型购房者，都能找到合适房源，因而项目上市即引发极大关注。 2024年3月项目开盘，热度飙至峰值101.54，后续基本维持在80以上。进入2025年，热度持续攀升，当前已回升至96.25，可见热度一直保持良好。在当前市场环境下，这一热度成绩十分突出，超越了同区域93%、同板块75%、同价位96%的楼盘。据安居客统计，近90天该项目看房人数约1043人，最近30天也有近441人，平均每天约15人关注。 资料来源：安居客研究院【楼盘洞察】产品数据库，数据截至数据截至2025.09.17 户型匹配：户型面积覆盖99-175㎡，三房和四房均精准命中市场需求缺口 基于我们对板块不同户型面积段产品的供需分析，项目所在的东山板块是典型的成熟居住区，板块内刚需与改善需求并存，尤其对90-120㎡三房和140-180㎡四房产品需求旺盛，且这两类产品在板块新房市场呈现供不应求态势。 该项目推出的产品涵盖99㎡、110㎡、119㎡三房及143㎡、175㎡四房，精准契合板块内购房者的需求。户型设计中规中矩，整体方正，三房实现三开间朝南，配备主卧套房与独立玄关，其中119㎡三房采用受年轻人青睐的大横厅设计。四房产品大体也差不多，为两梯两户，四开间朝南，采用客餐厨一体化设计。 资料来源：安居客研究院【楼盘洞察】产品数据库，数据截至数据截至2025.09.17 指标说明：①户型产品需求比例，即用户关注某类产品的占比情况，值越大意味着用户需求越大；②某类户型产品供需不匹配度=某类户型产品（户型*面积）的供应占比-需求占比，数值为正，表示供＞求；数值为负，则表示供＜求。 项目配套：成熟居住板块，城市界面略显不足，但周边配套资源丰富 “江外无事，宁静于此”，江宁向来是南京人的心灵归处。遥想当年，清朝取“江宁府”与“苏州府”首字设立江苏，足见江宁在南京乃至江苏的重要地位。这里的人们祖祖辈辈生活于此，对这片土地饱含深情，而东山板块更是江宁的核心所在。岁月流转，南京涌现了许多新兴板块，江宁区的核心也转向了百家湖，但老江宁人对东山板块不离不弃，这便是深厚绵长的地缘情结。 相比新兴板块，东山板块虽“老”却活力不减。城市界面虽稍显陈旧，但各类配套一应俱全。交通上，南京两大交通动脉——1号线和5号线站点均在1公里内，新开通的5号线新亭路站距项目仅约200米，直达秦淮、鼓楼等核心区；商业方面，江宁万达、龙湾天街、景枫三大商圈距项目约3公里；教育上，坐拥竹山小学、竹山中学、东山外校等江宁优质教育资源；医疗方面，江宁医院、江宁妇幼保健所距项目2公里内， 能基本满足居民的就医需求。 项目自身也做了一些规划，内部设有下沉式会所，这基本已成了改善项目的标配，会所内设置儿童书吧、自习室、棋牌室、茶室及健身空间，丰富业主的多元生活。景观上也花了些心思，项目拥有纵、横均超200米的景观中轴，搭配多样景观主体与宅间绿化，营造出酒店式景观场景，带来“归家即度假”的体验。 价格水平：销售价格3.7万/平，除了城区网红改善项目外，在竞品中属于“高价” 项目刚亮相时，吹风价超4万元/㎡，实际成交价约3.6-4万元/㎡，目前进入清盘阶段，价格降至3.2万元/㎡左右。其中，99㎡刚需三房总价约355万元，119㎡改善三房总价430-480万元。与竞品相比，该项目单价不低，除网红盘金陵序外，其价格超过80%的竞品。目前，板块内新房住宅价格3-3.3万元/㎡，二手房均价2-3万元/㎡。不过，这并未影响市场对该项目的热情。 客户分流：分流压力较小，低于竞品均值水平，分流压力主要来自新房 客户分流压力指标通过项目间的客户重叠度来评估，它能直观反映一个项目受其他竞品潜在分流压力的大小，数值越大，潜在分流压力也就越大。 合作洽谈联系方式：微信:13818400935；邮箱:husixu01@58.com； 从项目客户被分流至其他项目的情况分析，该项目整体分流压力值为0.8，在竞品中属于低分流项目，且低于竞品客户分流平均值0.93。从分流压力构成看，新房客户分流占比达90%，这表明本项目主要受到来自新房竞品项目的分流影响。 资料来源：安居客研究院【楼盘洞察】产品数据库 以往，我们认为项目受市场欢迎、销量好，主要从两方面考量：一是提升项目价值，比如塑造品牌、打造优质产品与配套；二是突出性价比，若项目受条件限制，产品或配套有短板，就以实惠价格打动客户，展现诚意。 而如今，这个项目让我们看到了另一种可能——地缘情怀。若发现某板块以本地居民为主，且项目客户也多来自本地，这无疑为地缘客项目创造了机遇。因为本地居民往往安土重迁，即便其他地方项目更好、价格更诱人，他们也不为所动。不过，地缘客户带来的只是机遇，并非意味着产品与配套可以敷衍。相反，我们应精心打造高品质住宅，牢牢锁定这一核心客群，再借助口碑拓展，吸引更多新客户。 58安居客研究院《楼盘洞察》专为解决此类问题而生。它擅长借助海量用户在线行为数据，深度剖析项目客户，精准定位问题。想要知道哪里还有这样的地缘粉丝机遇，或者他们都在关注什么样的房子，欢迎关注我们、联系我们。 合作洽谈联系方式：微信:13818400935；邮箱:husixu01@58.com；