项目表现与概况
- 项目位于南京江宁区东山板块，由联发、华发两大国企开发。
- 项目占地6.2万方，总建面17.1万方，容积率2.1，共954户。
- 户型涵盖99-110㎡三房和143-175㎡四房，得房率76%-80%，均价约3.7万元/㎡。
- 初期放风价超4万元/㎡，板块内新房售价3~3.3万元/㎡，二手房均价2~3万元/㎡。
- 自2024年3月首开后，已成交861套、认购9套，去化超九成，月均售约50套。
成功原因分析
综合竞争力分析
- 客户重叠度分析显示，项目与建邺区河西板块的招商金陵序客户重叠度最高（11.85%），同板块内客户重叠度最低。
- 项目在配套、客户分流及找房热度上优于竞品，综合竞争力排名板块第二（仅次于金陵序）。
房源热度分析
- 项目开盘热度飙至101.54，后续维持在80以上，2025年热度持续上升至96.25。
- 近90天看房人数约1043人，近30天约441人，日均约15人关注。
户型匹配分析
- 板块需求旺盛的90-120㎡三房和140-180㎡四房产品供不应求。
- 项目推出的99㎡、110㎡、119㎡三房及143㎡、175㎡四房精准契合需求。
- 三房户型三开间朝南，配备主卧套房与独立玄关，119㎡三房采用大横厅设计。
- 四房产品两梯两户，四开间朝南，采用客餐厨一体化设计。
项目配套分析
- 东山板块城市界面稍显陈旧，但配套资源丰富：交通（1号线、5号线）、商业（江宁万达、龙湾天街、景枫）、教育（竹山小学、竹山中学、东山外校）、医疗（江宁医院、江宁妇幼保健所）。
- 项目内部设有下沉式会所，提供儿童书吧、自习室、棋牌室、茶室及健身空间。
- 景观设计包含200米景观中轴，营造酒店式景观场景。
价格水平分析
- 销售价格3.7万元/㎡，初期放风价超4万元/㎡，目前清盘阶段降至3.2万元/㎡左右。
- 99㎡三房总价约355万元，119㎡三房总价430-480万元。
- 单价不低，除网红盘金陵序外，价格超过80%的竞品。
客户分流分析
- 客户分流压力值为0.8，低于竞品均值0.93，属于低分流项目。
- 分流压力主要来自新房客户（占比90%）。
研究结论
- 项目成功主要得益于地缘情怀，本地居民对东山板块的认同感。
- 本地客户安土重迁，对项目产品与配套要求较高，需精心打造高品质住宅。
- 地缘客群带来机遇，但需通过优质产品与口碑吸引更多新客户。
