项目诊断：第一眼不对，产品再好也是不尽人意

第一眼不对，产品再好也是不尽人意 项目表现：找房热度尚可，开盘小半年成交仅3套，去化近乎停滞 该项目位于南京栖霞区迈皋桥板块，小区规模较小，规划占地2.19万平方米，总建筑面积5.83万平方米，容积率仅1.8。小区容积率较低，主打一个主城区低密洋房社区，精装修交付。项目由7栋6至11层的小高层住宅组成，包括97㎡三房及126㎡、138㎡四房三种户型。目前，一批次房源正在销售中，均价在2.5~2.7万元/㎡。 该项目于2025年5月首次开盘，开盘后热度较高，找房热度指数一度飙升至90以上，可见颇受购房者关注。然而，据南京网上房地产网签数据显示，项目成交情况并不乐观：首批推出的66套房源中，仅累计成交3套、认购1套。。 资料来源：南京网上房地产（数据统计截至2025.9.11） 明明项目是有热度的，却在最后“临门一脚”上出现了状况，这究竟是什么原因，今天洞察君再次通过我们的项目诊断来全面剖析该项目，探寻其中的奥秘。 综合诊断：综合竞争力排名相对靠后，周边配套环境明显不佳，分流压力大 我们通过分析两个项目间的客户重叠度来判定竞品关系，重叠度越高，意味着两个项目对客户的争夺就越激烈。从该项目90天内客户重合度最高的项目来看，客户重合 合作洽谈联系方式：微信:13818400935；邮箱:husixu01@58.com； 度较高的项目有8个，其中与本项目客户重合度最高的为同板块的保利·国贸璟上项目，客户重叠率达16.5%，即关注本项目的客户中有16.5%也在关注保利·国贸璟上。 总体而言，与8个竞品相比，本盘综合竞争力排名相对靠后，综合评分为45.4分，低于竞品平均水平。进一步结合五大竞争力雷达图分析可知，本项目在产品和价格方面表现突出，优于竞品均值；但在配套环境方面存在短板，且客户分流压力显著高于竞品。 找房热度：项目找房热度表现尚可，但竞品找房热度更高 2025年5月，项目首次开盘后热度持续攀升，至7月中旬达到峰值，平均热度维持在85以上。进入8月以来热度有所回落，目前稳定在72左右。作为板块内稀缺的低密洋房项目，且该板块长期无新盘供应，项目自入市便备受市场关注。 然而，项目面临的竞争同样也很激烈，竞品平均热度约92，部分竞品找房热度甚至超过100，这无形之中就给项目带来了较大的分流压力。项目找房热度高，竞品热度更高，能否留住并赢得客户，关键就要看项目在产品、配套、价格等方面的综合比拼。 资料来源：安居客研究院【楼盘洞察】产品数据库，数据截至数据截至2025.09.11 户型匹配：项目主推97-138㎡三至四房产品，精准命中市场需求缺口 根据我们对迈皋桥板块各户型面积段产品的供需不匹配度分析，该板块70-90㎡两房、90-140㎡三房需求较高，且存在较大需求缺口（供需不匹配度指数为负）。本盘主推的97㎡三房、126㎡四房和138㎡三房，在户型面积上与市场需求高度契合。这些均为板块主力需求产品，且都存在市场需求缺口，尤其是97㎡三房，精准匹配了当下刚需购房者的需求。 项目在产品打造上，基本上还算中规中矩，采用当下流行的横厅设计，户型方正，拥有6.3-13.7米面宽的双阳台，客餐厅一体化设计，主卧套房设计。项目得房率达83%，算上赠送面积可达91%左右，部分户型还可以灵活改造为私人庭院或阳光房。从产品本身来看，这些设计基本上能够满足刚需群体的居住需求，居住体验上相对也较为舒适。 资料来源：安居客研究院【楼盘洞察】产品数据库，数据截至数据截至2025.09.11 指标说明：①户型产品需求比例，即用户关注某类产品的占比情况，值越大意味着用户需求越大；②某类户型产品供需不匹配度=某类户型产品（户型*面积）的供应占比-需求占比，数值为正，表示供＞求；数值为负，则表示供＜求。 价格水平：销售价格2.5万/平，与竞品相比，价格并不算高 项目当前销售均价约2.5万元/㎡，而迈皋桥板块新房均价约3.3万元/㎡，二手房价格则在1.8万-2万元/㎡之间。与竞品相比，本盘价格优势明显，低于竞品均价。不过需注意的是，项目周边老旧小区及安置房较多，且二手房价格多在2万元/㎡左右，这对板块内刚需购房者有吸引力，在一定程度上分流了本盘客户。 资料来源：安居客研究院【楼盘洞察】产品数据库、安居客小程序 项目配套：传统改善板块，城市界面略显不足，但周边配套资源丰富 项目最大亮点在于“依山而居”——南侧毗邻南京名山紫金山（车程约10分钟），超70%房源可直面山景，实现“推窗见山”的视觉享受。交通方面，项目距7号线丁家庄站约700米，且南侧临近尧红路快速路，自驾出行便捷。为提升居住品质，项目精心打造了下沉庭院、中央会客区、儿童活动区等景观空间，并融入瀑布、阳光草坪等自然元素，营造出沉浸式园林体验。 然而，项目缺陷也十分突出，不少买家满怀期待赶到现场，最终却摇头离去，主要原因有四：其一，项目所在的丁家庄板块原本定位就是保障性住房核心区，城市界面显旧，周边被老厂房、城中村和安置房环绕，整体居住环境难以让购房者产生憧憬；其二，到项目现场，一眼就能看到家门口不远处那条繁忙的货运铁路，且小区两面被铁路包围，南侧不远处还有大型主干道尧红路，噪音和灰尘污染让不少人望而却步；其三，项目周边大型商业匮乏，多为品质一般的小区底商，难以满足追求高品质生活人群的需求；其四，项目南边不到2公里处有一座陵园，这让部分心存忌讳的购房者选择放弃。 客户分流：分流压力较大，高于竞品均值水平，分流压力主要来自新房 客户分流压力指标通过项目间的客户重叠度来评估，它能直观反映一个项目受其他竞品潜在分流压力的大小，数值越大，潜在分流压力也就越大。 从客户被分流至其他项目的情况来看，该项目整体分流压力值达1.0。与竞品相比，其分流压力明显偏高，甚至比和本盘客户重叠度最高的项目还要高出0.3。显然，项目在配套环境方面存在的“硬伤”，导致不少原本有意向的客户实地体验后选择放弃，转而投向竞品，这给本盘带来了较大的分流压力。 资料来源：安居客研究院【楼盘洞察】产品数据库 小结： 有些项目，或许在拿地之初就已注定命运——地段优劣、市场环境等因素，都会对其产生重大影响。即便项目自身全力以赴，精心打磨产品、提升价值，可购房者有时仅凭一眼感觉，若“眼缘”不足，便会毫不犹豫地转向其他项目。毕竟当前是买方市场，新房供应充足，购房者自然会谨慎比较、反复挑选。 难道就真的毫无解决办法了吗？洞察君认为未必如此。市场上客户需求多样，只要精准定位客群、找到对的买家，并深入了解他们的需求，问题便能迎刃而解。以本盘为例，可深入挖掘究竟哪些人在关注这个项目，他们又有哪些偏好。是真的单纯嫌弃周边的铁路，还是觉得价格过高？若是对铁路有抵触，是视觉上觉得膈应，还是担心噪音问题？若只是担忧噪音，如今各种隔音技术手段也并非无法解决…… 58安居客研究院《楼盘洞察》专为解决此类问题而生。它擅长借助海量用户在线行为数据，深度剖析项目客户，精准定位问题，进而为项目操盘提供切实可行的建议。想要知道你的项目竞争力怎样，或是想深入了解客户，欢迎关注我们、联系我们。