彻底改造：为韧性未来而调整城市

内容 3 JLL 前言 关于研究5 6 执行摘要和关键发现 10第二章：建设韧性：是什么推动了改造的进展？ 20第三章：砖墙之后：为何改造势头滞后 23第四章：加速更新：构建到2030年的改造势头 32致谢 33参考文献 一个天际线里有什么？它不仅仅是一个生活的背景，每一栋建筑都在城市运作中扮演着角色。从我们构思想法的办公室，到机器制造和移动我们依赖的货物的工厂，再到我们彼此关怀的医院，分享智慧的校园，以及重新定义何为“人类”的运动场馆——当今的建筑让我们的生活 首席执行官，项目与发展服务，JLL辛西娅·坎托可能。 但在我们快速发展的城市里，许多这些建筑正显露出它们的年代感。我们知道 大约一半的全球工作空间将很快需要大量投资——这可能需要高达1.2万亿美元1在资本支出上，以使那些工作场所达到今天的标准。而这只是办公领域。 今天，来自政府、商业、房地产和可持续发展的领导者们，正站在关乎我们今天所见的房地产以及我们对未来空间愿景的关键决策的边缘。需要探讨的关键问题：我们的建成环境如何塑造更宜居的城市，拥有安全、可持续和气候适应性强的基础设施，同时又能支持商业需求？ 一言以蔽之，改造。 新的研究有力地支持了在全球范围内进行“彻底改造”的观点。由经济学人影响发布、JLL 赞助的这份报告显示，以需求为驱动的改造势头正在增强，但实际采用情况远未达到应有水平。 全球范围内，对高性能建筑的需求持续超出供应，这得益于不断攀升的能源成本、变化的建筑法规以及指向未来资源价格上涨的经济预测。 战略改造成本延长资产寿命并带来可衡量的投资回报率。事实上，即使是适度的改造也能带来30%至60%的能源成本降低，以及显著的增加租金。升级的物业吸引优质租户和寻找高效环境的人才，同时降低投资者和贷款人的风险状况。 建筑升级不仅仅代表渐进式改进，更代表着我们对全球经济体中建成环境的构思、价值和使用方式的转变。整个市场都有潜力被重塑，以形成更具竞争力和弹性的城市景观。本报告按城市记录势头，概述了在未来五年内加速进展的途径。 未来的天际线可以增强企业韧性，管理风险，并创造长期价值。在立法者、投资者、开发商、贷款人和租户的共同参与下——在全球有6000亿美元的投资资金等待投资——我们拥有一个强大而令人谦卑的机会，重新想象世界城市，并共创一个更光明的未来，为了所有人。翻过这一页，加入我们。 关于这项研究 核心改造：使城市适应有韧性的未来是经济学人影响力的一份报告，由JLL支持。这项研究是经济学人影响力城市未来计划的一部分，旨在赋能决策者领导可持续的城市转型——应对气候危机，推进能源转型，并建设适合未来的城市。该报告探讨了建筑改造和适应性再利用如何使世界各地的城市能够创建气候韧性基础设施，优化空间，创造以体验为导向的生产性工作场所，并培养公共安全与福祉。该报告考察了领先全球城市和新兴城市中心在改造方面的驱动因素和障碍，并考虑了不同的经济环境。通过多利益相关者的视角，考察了改造的进展和差距，不仅强调政策制定者、开发商和服务提供者，也强调租户和所有者。评估差距并探索全球城市的最佳实践案例研究，该报告最终确定了在未来五年内加速改造进展的途径。 这项研究基于《经济学人》影响力调查，该调查对美洲、亚太、欧洲、中东和非洲的12个城市（柏林、新德里、迪拜、伦敦、洛杉矶、墨西哥城、纽约市、巴黎、新加坡、悉尼、东京和华盛顿特区）的建筑环境领域1000名高级管理人员、董事和业务部门负责人进行了调查，包括建筑、房地产开发和管理以及工程和设计。调查见解得到了智库、行业协会和城市联盟以及科技和建筑公司代表提供的专家咨询和访谈计划的补充。 执行摘要和关键发现 城市是重要的经济中心，但快速城市化给基础设施、资源和环境带来了压力。使城市更宜居不仅需要新的建设，还需要重新构想其设计、建造和维护。改造升级——即建筑物和建成环境的升级和提升——是减少排放、提高能效、促进公共安全和福祉以及优化城市空间的核心。其好处包括降低碳足迹，为开发商和投资者提供强大的溢价，并创造更好的生活和工作的空间。 年。包括新加坡、纽约、华盛顿特区、迪拜、悉尼和巴黎在内的城市正在引领改造采用。为与气候目标保持一致，改造率必须从今天的1%加速到每年约3%。1发达国家最为紧迫，因为如今存在的绝大多数建筑到2050年仍将存在。令人鼓舞的是，82%的受访者预计未来五年其城市在改造活动方面将出现适度到显著的增长。 • 政府行动是最强的。强制作为改造提升性能标准和公共财政激励催化剂，正在显著加速商业和住宅两个领域的改造工作。一些城市正在实施“改造优先”的发展政策，通过重要的规划审批要求来激励再利用。东京的总量控制和交易计划以及华盛顿特区的性能强制要求等全球最佳实践案例表明，监管压力可以推动实际减排，并大规模加速改造。 财务回报需要时间才能实现——而且，新建资产通常仍会与更高的溢价相关——但长期的社会和环境红利是巨大的。凭借果断行动和明智的合作关系，城市及其建成环境的利益相关者，如所有者和投资者，既能长期保护资产价值，又能提升资产价值，成为城市宜居性的倡导者。 主要发现： • 市场力量与投资者可持续性 。目标是促进商业改造 超越合规，改造越来越受租户对可持续、节能、以体验为导向的空间的需求驱动 • 提升改造正在加速进行，但受访的69%远未达到规模的组织在过去三年中，其业务组合已向改造转型。 投资者ESG目标。改造后的商业地产能够带来切实的价值增长，例如降低并更稳定的运营成本、提升租户留存率以及更好地吸引人才。 政府、非政府组织和私营部门必须合作，将改造重组成韧性、福祉和经济机会的推动者。 — 政策领导力，结合。城市授权和激励整合了强制性建筑标准、公共部门改造领导力、定向激励以及改造加速计划，例如纽约、东京和新加坡的计划，它们更有能力缩小改造差距。 • 提升保温、自然采光和空气质量的建设升级能降低健康风险。如今，越来越员工希望拥有适应性强、能促进协作和社区感的空间。改造升级可以做到有目的的建设场所，改善健康福祉，并增强可及性。近半数受访组织将租户福祉放在优先位置，而43%的人则强调改善员工体验是改造升级的主要收益。 — 应量化捕捉超出成功的改造所带来的全部价值的影响评估能量。跨越更广泛的指标——包括韧性、人才保留、健康结果和经济活力——以解锁更大的投资和政策支持。 • 财务障碍和激励机制失调是最常被提及的障碍。61%的受访者在可扩展的翻新项目中，业主因前期成本高昂和回报不确定性而犹豫不决被视为首要障碍，而52%的人指出投资者兴趣薄弱。尽管深度翻新带来的运营节省在长期内通常能超过成本，但高昂的前期投资和漫长的回收期降低了这类翻新的可行性。翻新期间对租户的干扰、停工或租金损失也让业主担心入住率会下降。 — 创新性、基于绩效的融资和混合公— 传统文化私人合伙关系的融资模式本身是不够的。绿色债券、能源绩效合同和共享节约协议等机制，结合更严格的披露和估值标准，对于调动私人资本至关重要。 — 技术集成与劳动力。人工智能发展（人工智能）和智能建筑技术可以根本性地改善改造效果，但规模化需要数据和信息互操作性、干净标准化的数据、租户参与和公私合作。同时，弥合改造技能差距需要在建筑和房地产行业嵌入专门的改造培训。 • 政策制定者、开发者、资金提供者、使用者和技术提供者之间的跨部门合作是 。对加速改造进度至关重要 以下途径需要被激活: — 增强对 . 公众和行业意识将改造项目定位为战略性投资而非技术性修补的改造举措是根本性的起点。 第一章 简介：提升城市韧性的改造 城市既是经济增长的引擎，也是排放的引擎。全球56%的人口居住在城市中——这一比例预计到2050年将接近70%——它们产生了超过80%的全球GDP。2但它们也产生了70%的二氧化碳排放，主要来自化石燃料交通工具、重工业和碳密集型基础设施。3在城镇里，仅建筑物 通过其建设和运营，贡献高达60%的城市碳排放总量。4虽然运营碳目前是建筑环境部门碳排放的主要部分，但未来几年更大的挑战是预测的隐含碳增长，预计将从2021年的25%上升到2050年的49%。5 图1：应对嵌入式碳挑战 到2050年全球新建建筑的预期碳排放量 人类生活和工作的方式发生了转变，尤其是混合办公和远程办公的兴起，加速了对灵活、高效空间的需求，这些空间能够无缝整合提升生产力的技术。正如建筑创新中心总监瑟瑞莎·巴克斯所观察到的，“如果人们需要更多地待在办公室，他们希望空间更好。人们需要满足他们需求的空间。” 城市不仅是对气候变化的贡献者；它们也容易受到其影响。大多数建筑不够有韧性来抵御不断升高的温度、洪水 6同时，挑战或者风暴。像交通拥堵、住房短缺、商业发展空间有限以及建筑设计低效会降低宜居性，并限制获取位于优质地段的环境。迫切需要进行转型。 通过优化城市空间和改造现有建筑，改造减少了城市蔓延，并通过创造人们需要和想要的空間，支持更高效的城市规划。经济学人影响调查的近一半（45%）受访者说，改造在满足城市空间需求方面比新建更有效。 改造是指对建成资产的增强和改进，从而提高能源效率、降低排放并增强韧性。改造可以在为投资者和建筑使用者创造价值方面发挥至关重要的作用，并可以增强城市的韧性、福祉和社会。这种需求是全球性的，但尤其发达国家急需凝聚力，因为到2050年将存在的建筑中，大部分已经7城市领导正在采取行动。在巴黎，站立。目前70%的规划申请现在集中在翻新现有结构。8 改造可以推动经济增长。C40城市，全球市长倡议，9据估计，可持续建筑，包括改造，可在全球创造数百万个就业岗位，以及来自能源效率和减少浪费的财政节省。10 第二章 为韧性而建：是什么推动了改造工程的进展？ 城市区域在多样的经济环境中运作，这塑造了它们的目标和挑战。反过来，这也影响了通过改造使建成资产具备未来挑战的适应性的需求紧迫性。那些城市中心日益建设饱和的城市，如巴黎、华盛顿特区，正面临着反对新建建筑环境的草根抵抗。切萨皮克策略公司建筑师、高级合伙人托马斯·冯耶指出，以巴黎为例，劳动密集型产业迁往城市周边区域及更远地区，为将以往工业建筑改造为办公用途创造了适应性再利用的机会。 他们的新建筑份额在过去三年中有所上升，调查发现，像柏林、洛杉矶和悉尼这样成熟城市的相应份额分别为0%，3%和4%。 数字说明什么？改造业务格局 经济学人影响力的调查表明，改造升级正成为企业的一个有前景的领域：近69%的受访者指出，他们所在组织的业务组合在改造升级和新建之间已转向改造升级。近10%的人说改造升级三年构成了他们组织中超过60%的业务。超过一半（55%）的业务来自31%到60%的改造。柏林、新加坡、纽约市、华盛顿特区、迪拜、悉尼和巴黎引领着不断增长的改造需求趋势（有关领先城市的具体信息，请见图2）。 另一方面，德里和墨西哥城等继续经历高度城市化和人口迁入的城市，需要更多新建建筑和现有建筑的升级改造。虽然德里16%的企业和墨西哥城23%的企业看到 图2：调研市场中最具改造势头 表示其业务组合在改造和新建之间已显著且中度地向改造倾斜的受访者的占比。 改造干预措施的范围分类 经济学人影响调查使用了JLL研究中定义的以下四种类型改造分类通过过时获得机遇根据所涉及的变化程度：轻微、中等、深度以及转换。11 •浅层节能改造涉及微创措施，专注于对建筑的单个方面或功能的轻微升级。这可能包括智能恒温器安装、改进的隔热或LED升级。 •适度改造是对多个建筑系统进行的大规模干预。这可能包括供暖、通风和空调（HVAC）升级、窗户更换以及照明改造。 •深度改造它需要大量的、变革性的工作，对建筑的结构、系统或功能进行显著改变。这可能包括可再生能源整合、对建筑围护结构（其墙壁和屋顶）的升级，以及升级电气基础设施。 •转换完全改变建筑物的用途，使其执行不同的功能，例如将老旧建筑和废弃工厂改造成住宅式公寓。适应性再利用通常应用于具有建筑或历史意义的建筑，并且是一种在保留关键历史特征的同时实现新用途的