房地产行业报告（2025.09.08-2025.09.14）：有实力转型多元化的房企有望获得超额收益

发布时间：2025-09-15 房地产行业报告（2025.09.08-2025.09.14） 行业投资评级 强于大市|维持 有实力转型多元化的房企有望获得超额收益 ⚫投资要点 根据统计局数据，25年1-8月份，全国房地产开发投资60309亿元，同比下降12.9%。新建商品房销售面积57304万平方米，同比下降4.7%，新建商品房销售额55015亿元，下降7.3%。同时，8月份各线城市商品住宅销售价格环比下降，一二三线城市新建商品住宅销售价格环比分别下降0.1%、0.3%、0.4%，一二三线城市二手住宅销售价格环比分别下降1%、0.6%、0.5%。地产开发基本面数据持续走弱，我们认为未来有实力转型多元化的房企有望获得超额收益。 收盘点位2327.7452周最高2656.4752周最低1703.23 ⚫行业基本面跟踪 （1）新房成交及库存：上周30大中城市新房成交面积为120.87万方，本年累计新房成交面积为6228.62万方，累计同比-4.1%。30大中城市近四周平均成交面积为150.39万方，同比-2.4%，环比-1.1%。其中一线城市近四周平均成交面积为42.18万方，同比-9%，环比+2.7%，二线城市近四周平均成交面积为77.69万方，同比+6.3%，环比+1.1%，三线城市近四周平均成交面积为30.53万方，同比-11.9%，环比-10.7%。上周14城商品住宅可售面积为8030.79万方，同比-9.63%，环比+0.34%，14城去化周期为17.56个月，其中一线城市去化周期为12.72个月。 研究所 分析师:高丁卉SAC登记编号:S1340524080001Email:gaodinghui@cnpsec.com （2）二手房成交及挂牌：上周20城二手房成交面积为199.48万方，本年累计二手房成交面积为7969.59万方，累计同比+14.9%。20城近四周平均成交面积为197.62万方，同比+8.3%，环比+1.1%。截至2025/9/1全国城市二手房出售挂牌量指数为12.02，环比+1.3%，挂牌价指数为152.14，环比-0.35%。 近期研究报告 《深圳优化购房政策期待楼市温和回升》-2025.09.09 （3）土地市场成交：上周100大中城市新增供应住宅类土地数量为87宗，成交住宅类土地数量为37宗，新增供应商服类土地数量为82宗，成交商服类土地数量为37宗。近四周100大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为0.5，平均商服类土地成交数量/供应数量为0.54。近四周100大中城市成交住宅类土地楼面均价为4720元/平方米，溢价率为3.65%，环比-1.37pct，成交商服类土地楼面均价为1916.75元/平方米，溢价率为0.28%，环比-0.09pct。 ⚫行情回顾： 上周A股申万一级房地产行业指上涨5.98%，沪深300指数上涨1.38%，房地产指数跑赢沪深300指数4.6pct。上周港股恒生物业服务及管理指数上涨7.53%，恒生综合指数上涨4.07%，物业服务及管理指数跑赢恒生综合指数3.46pct。 ⚫风险提示： 政策不及预期，行业销售不及预期，收储进度不及预期，市场情绪极端避险。 目录 1行业基本面跟踪...........................................................................41.1新房成交及库存.......................................................................41.2二手房成交及挂牌.....................................................................51.3土地市场成交.........................................................................62行情回顾.................................................................................73风险提示.................................................................................9 图表目录 图表1：30大中城市新房成交面积及同比..................................................4图表2：一线城市新房成交面积及同比....................................................4图表3：二线城市新房成交面积及同比....................................................4图表4：三线城市新房成交面积及同比....................................................4图表5：重点城市商品住宅可售面积及去化周期.............................................5图表6：重点城市二手房成交面积及同比...................................................5图表7：全国及分线城市二手房出售挂牌量指数.............................................6图表8：全国及分线城市二手房出售挂牌价指数.............................................6图表9：全国城市分类型二手房出售挂牌量指数.............................................6图表10：全国城市分类型二手房出售挂牌价指数............................................6图表11：100大中城市土地供销比........................................................7图表12：100大中城市成交土地楼面均价及溢价率..........................................7图表13：近一年A股房地产指数和沪深300走势............................................7图表14：近一年恒生物业服务及管理和恒生综指走势........................................7图表15：上周A股申万一级行业涨跌幅情况................................................8图表16：上周港股恒生综合行业涨跌幅情况................................................8图表17：上周A股重点房企涨跌幅前5位及后5位..........................................8图表18：上周港股重点房企涨跌幅前5位及后5位..........................................8图表19：上周重点物企涨跌幅前5位及后5位..............................................9 1行业基本面跟踪 1.1新房成交及库存 上周30大中城市新房成交面积为120.87万方，本年累计新房成交面积为6228.62万方，累计同比-4.1%。30大中城市近四周平均成交面积为150.39万方，同比-2.4%，环比-1.1%。其中一线城市近四周平均成交面积为42.18万方，同比-9%，环比+2.7%，二线城市近四周平均成交面积为77.69万方，同比+6.3%，环比+1.1%，三线城市近四周平均成交面积为30.53万方，同比-11.9%，环比-10.7%。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比。 注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比。 注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比 上周14城商品住宅可售面积为8030.79万方，同比-9.63%，环比+0.34%，14城去化周期为17.56个月，其中一线城市去化周期为12.72个月。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 注：14城包括：北京、上海、广州、深圳、杭州、苏州、温州、宁波、福州、厦门、泉州、莆田、平凉、宝鸡。计算方式说明：若本周无更新可售面积数据，则以前一周数据为准。去化周期=可售面积/最近12个月月均成交量。 1.2二手房成交及挂牌 上周20城二手房成交面积为199.48万方，本年累计二手房成交面积为7969.59万方，累计同比+14.9%。20城近四周平均成交面积为197.62万方，同比+8.3%，环比+1.1%。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比。20城包括：北京、上海、深圳、杭州、成都、苏州、扬州、厦门、东莞、青岛、南宁、大连、佛山、江门、清远、金华、衢州、平凉、渭南、宿迁。 截至2025/9/1全国城市二手房出售挂牌量指数为12.02，环比+1.3%，挂牌价指数为152.14，环比-0.35%。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 注：2015年1月为100 注：2015年1月为100 1.3土地市场成交 上周100大中城市新增供应住宅类土地数量为87宗，成交住宅类土地数量为37宗，新增供应商服类土地数量为82宗，成交商服类土地数量为37宗。近四周100大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为0.5，平均商服类土地成交数量/供应数量为0.54。 近四周100大中城市成交住宅类土地楼面均价为4720元/平方米，溢价率为3.65%，环比-1.37pct，成交商服类土地楼面均价为1916.75元/平方米，溢价率为0.28%，环比-0.09pct。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 2行情回顾 上周A股申万一级房地产行业指上涨5.98%，沪深300指数上涨1.38%，房地产指数跑赢沪深300指数4.6pct。上周港股恒生物业服务及管理指数上涨7.53%，恒生综合指数上涨4.07%，物业服务及管理指数跑赢恒生综合指数3.46pct。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 从行业排名来看，上周A股房地产在31个申万一级行业中排名第2，港股地产分类、物业服务及管理在14个恒生综合行业中分别排名第6、第1。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 上周重点A股房地产个股涨幅居前的分别为：福星股份（+20.56%）、金融街（+12.12%）、滨江集团（+11.05%），重点港股房地产个股涨幅居前的分别为：新世界发展（+18.37%）、雅居乐集团（+17.39%）、深圳控股（+16.28%），重 点 物 业 服 务 企 业涨 幅居 前 的 分 别 为 ：恒大物业（+32.14%）、新大正（+24.45%）、华润万象生活（+11.13%）。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 3风险提示 政策不及预期，行业销售不及预期，收储进度不及预期，市场情绪极端避险。 分析师声明 撰写此报告的分析师（一人或多人）承诺本机构