房地产行业：一季度政策环境友善，行业基本面风险可控，继续看好内房板块超额收益

中国房地产 | 2020年1月10日 请阅读最后一页的重要声明 页码: 1 / 4 中国房地产 | 行业点评 一季度政策环境友善，行业基本面风险可控，继续看好内房板块超额收益 2019年12月初以来更多宏观金融政策边际宽松，放松房地产政策的城市不断增加，恒生内地房地产指数同比上涨12.4%，跑赢恒生指数。综合分析近期官方政策表述，展望未来一个季度，我们认为国内金融政策环境将保持友善，地产行业政策将以稳为主，出现重大利空概率低。住宅销售方面，我们预计2020年全国需求面临一定下行压力，市场分化将有助优质房企提高市场份额。综合考虑，我们判断一季度地产板块下行风险可控。目前板块平均20年PE为5.4x，18年/19年的1年PE峰值为8.6x/6.5x, 我们判断目前地产板块的估值逻辑较18年悲观、较19年乐观，如此看来，我们认为目前板块估值不贵，仍有修复空间。综上，我们判断内房板块将在2020年一季度继续获得超额收益，维持买入评级。个股推荐基本面优秀、估值修复落后的宝龙地产（1238 HK, 买入, 目标价6.29港元）。 2020年冲刺十三五目标，1季度政策环境友善，出现重大政策利空概率低 与18年及19年相比，我们认为目前的金融政策指引最为宽松，地产政策框架最为稳定。我们分析对比18-20年的重要中央政策表述，发现以下几个趋势（具体分析过程请见附表1）：1）货币政策由中性偏紧不断转向中性偏松；2）去杠杆、去杠杆政策逐渐淡出；3）房地产金融宏观审慎管理框架趋于形成；4）十三五棚改任务已基本于19年完成。今年是十三五规划收官之年，稳增长以达成GDP较2010年翻一番的目标的压力凸显，我们预计至少一季度，友善的政策环境不会改变，出现重大政策利空的概率仍然很低，中国房地产板块面临的政策风险较低。 需求端面临下行压力，优质房企有望保持增速进一步提高市场占有率 19年全国住宅销售超预期，目前房价涨幅回落（附表2），我们预计20年全国市场面临一定下行压力，因为：1）19年以价换量透支部分需求，2）如前文所述，棚改任务完成；3）全国可售存量已触底回升，再次进入加库存周期。虽然整体看，行业基本面存在下行压力，但是我们认为不同城市、不同企业间的情况将是分化的；1）17-18年房价上涨较快、土地供应增加较多的城市将面临较大下行压力；2）优质的中小型开发商有望通过布局、品牌、拓展战略继续获得20-30%的销售增长。另外考虑：1）今年房地产政策依然要追求“稳”；2）19年1季度住宅销售基数较低，市场信号不明显。综上，我们认为行业基本面方面的下行风险也是可控的。 整体估值不贵，继续看好内房板块超额收益，个股推荐宝龙地产（1238 HK, 买入, 目标价6.29港元） 目前板块平均20年PE为5.4x，18年/19年的1年PE峰值为8.6x/6.5x, 我们判断目前地产板块的综合估值逻辑较18年悲观、较19年乐观，如此看来，我们认为目前板块估值不算贵，仍有修复空间。个股推荐基本面优秀，估值修复相对落后的宝龙地产（1238.HK）。宝龙地产19年全年合约销售603.5亿，我们预计20年销售有望达到800亿，同比增速超过30%。我们重申6.29的目标价以及买入评级，潜在回报为21.2%。 风险提示：人民币汇率波动；房地产政策超预期收紧 图表：恒生内地房地产指数表现 来源：彭博、中泰国际研究部 分析师 刘洁琦 +852 2359 1903 Jieqi.liu@ztsc.com.hk 中国房地产 | 2020年1月10日 请阅读最后一页的重要声明 页码: 2 / 4 图表1.2018-2020年官方主要政策表态比较分析 2018 2019 2020 货币政策 稳健的货币政策要保持中性，管住货币供给总闸门 ... 守住不发生系统性金融风险的底线 稳健的货币政策要松紧适度，保持流动性合理充裕 稳健的货币政策要灵活适度，保持流动性合理充裕，货币信贷、社会融资规模增长同经济发展相适应 去杠杆 防风险 打好防范化解重大风险攻坚战，重点是防控金融风险 打好防范化解重大风险攻坚战，要坚持结构性去杠杆的基本思路 我国金融体系总体健康，具备化解各类风险的能力。要保持宏观杠杆率基本稳定，压实各方责任。 房地产 金融政策 加强影子银行、房地产金融等的宏观审慎管理 努力抑制居民杠杆率，重点是控制居民杠杆率的过快增长 ... 继续遏制房地产泡沫化，严肃查处各类违规房地产融资行为 年初央行及银保监会议未提到 加快建立房地产金融长效管理机制. 严格执行房地产金融监管要求，防止资金违规流入房地产市场，抑制居民杠杆率过快增长，推动房地产市场健康稳定发展. 棚改 扎实推进新一轮棚改工作，2018年改造各类棚户区580万套。 继续推进棚户区改造，严格把握棚改范围和标准 严格把握棚改范围和标准，稳步推进棚户区改造 2016年以来，全国开工改造各类棚户区2141万套，已超额完成“十三五”2000万套棚改目标任务（2019年12月14日人民日报头版） 来源：历年中央经济工作会议、央行、银保监会年度工作会议、住建部年度工作会议, 中泰国际研究部 图表2. 70城新房及二手房房价环比增速 来源：Wind, 中泰国际研究部 图表3. 中国房地产公司推荐 公司 股票代码 评级 年结 货币 股价 目标价 19年PE 20年PE 潜在升幅 融信中国 3301 HK 买入 12月31日 港币 10.32 15.60 3.96 2.95 51.2% 禹洲地产 1628 HK 买入 12月31日 港币 4.25 5.70 4.57 4.04 34.1% 宝龙地产 1238 HK 买入 12月31日 港币 5.19 6.29 7.99 6.18 21.2% 时代中国 1233 HK 买入 12月31日 港币 15.58 17.00 5.08 4.05 9.1% 建发国际 1908 HK 买入 12月31日 港币 10.30 11.20 6.05 5.03 8.7% 来源：公司资料, 中泰国际研究部预测（数据截至2020年1月9日） 中国房地产 | 2020年1月10日 请阅读最后一页的重要声明 页码: 3 / 4 公司及行业评级定义 公司评级定义： 以报告发布时引用的股票价格，与分析师给出的12个月目标价之间的潜在变动空间为基准： 买入：基于股价的潜在投资收益在 20% 以上 增持：基于股价的潜在投资收益介于 5% 至 20% 之间 中性：基于股价的潜在投资收益介于 -10% 至 5% 之间 卖出：基于股价的潜在投资损失大于 10% 行业投资评级： 以报告发布日后12个月内的行业基本面展望为基准： 推荐：行业基本面向好 中性：行业基本面稳定 谨慎：行业基本面向淡 中国房地产 | 2020年1月10日 请阅读最后一页的重要声明 页码: 4 / 4 重要声明 本报告由中泰国际证券有限公司（“中泰国际”）分发。本研究报告仅供我们的客户使用。本研究报告是基于我们认为可靠的目前已公开的信息，但我们不保证该信息的准确性和完整性，报告内容仅供参考，报告中的信息或所表达观点不构成所涉证券买卖的出价或询价。中泰国际不对因使用本报告的内容而导致的损失承担任何责任，除非法律法规有明确规定。客户不应以本报告取代其独立判断或仅根据本报告做出决策。客户也不应该依赖该信息是准确和完整的。我们会适时地更新我们的研究，但各种规定可能会阻止我们这样做。除了一些定期出版的行业报告之外，绝大多数报告是在分析师认为适当的时候不定期地出版。本公司所提供的报告或资料未必适合所有投资者，任何报告或资料所提供的意见及推荐并无根据个别投资者各自的投资目的、状况及独特需要做出各种证券、金融工具或策略之推荐。投资者必须在有需要时咨询独立专业顾问的意见。 中泰国际可发出其他与本报告所载信息不一致及有不同结论的报告。本报告反映研究人员的不同观点、见解及分析方法，并不代表中泰国际或附属机构的观点。报告所载资料、意见及推测仅反映研究人员于发出本报告当日的判断，可随时更改且不予通告。 我们的销售人员、交易员和其它专业人员可能会向我们的客户及我们的自营交易部提供与本研究报告中的观点截然相反的口头或书面市场评论或交易策略。我们的自营交易部和投资业务部可能会做出与本报告的建议或表达的意见不一致的投资决策。 权益披露： （1）在过去12个月，中泰国际与本研究报告所述公司并无投资银行业务关系。 （2）分析师及其联系人士并无担任本研究报告所述公司之高级职员，亦无拥有任何所述公司财务权益或持有股份。 （3）中泰国际证券或其集团公司可能持有本报告所评论之公司的任何类别的普通股证券1% 或以上的财务权益。 版权所有 中泰国际证券有限公司 未经中泰国际证券有限公司事先书面同意，本材料的任何部分均不得 (i) 以任何方式制作任何形式的拷贝、复印件或复制品，或 (ii) 再次分发。 中泰国际研究部 香港上环德辅道中238号2楼 电话： (852) 2359 1800 传真： (852) 2511 1799