房地产行业政策两会前瞻：地产宽松强化、全国销售向下但一线房价或将反弹、看好高杠杆房企及板块相对收益

行业报告 | 行业点评 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 房地产 证券研究报告 2019年03月05日 投资评级 行业评级 强于大市(维持评级) 上次评级 强于大市 作者 陈天诚 分析师 SAC执业证书编号：S1110517110001 chentiancheng@tfzq.com 资料来源：贝格数据 相关报告 1 《房地产-行业研究周报:一线城市土地市场持续回暖，土地成交量价齐升 ——房地产土地周报20190303》 2019-03-04 2 《房地产-行业研究周报:继续推荐信用宽松受益品种、看好一二线市场回暖 ——房 地 产 销 售 周 报0303》 2019-03-04 3 《房地产-行业研究周报:土地市场持续低迷，不排除融资优势明显的央企、国 企 加 大 拿 地 力 度 ——房地产土地周报20190224》 2019-02-24 行业走势图 地产宽松强化、全国销售向下但一线房价或将反弹、看好高杠杆房企及板块相对收益 ——房地产政策两会前瞻 一、基本面：全国销售向下格局不变、但一二线有结构性机会、一线房价或反弹 从基本面来看，年初至今新房销售量累计同比下降12.9%，其中一线、二线、三线累计增速分别为9.9%、-3.4%、-32.3%。从数据看全国新房市场销售仍是低温，但是一二线城市回暖或平稳，基本面情况符合我们的预期。我们认为即使后期政策进一步宽松，对三四线基本面复苏也不会有非常明显的效果，反而会使一二线受益这种情况，如果流动性和政策持续改善，一线城市房价或将反弹。另外，开工、投资上半年会有一定韧性，但下半年会逐步往下；竣工这三年都会持续反弹。 二、政策面：因城施策宽松强化、“降成本”将利好地产 短期方面——房地产税未被提及，我们认为地产财政压力使得政策宽松强化、两会后各个地方政府会更加主动：3月4日两会发布会，发言人张业遂并未提及房地产税，使得对出台房地产税的担忧弱化；同时，由于截止本周，百城土地成交下降25.3%，我们认为未来还将继续下降，地方政府基于财政压力进行政策宽松的概率加大，而两会前需要明确政府新一年定位，不会进行大的政策调整，两会后地方政府主动性加强。 中长期看——“降成本”将系统性利好地产：四轮降准都显著改善房地产行业到位资金、按揭贷款改善更加显著，“三去一补一降” 中的去库存、去产能、去杠杆力度都远超预期，降成本我们认为也将超预期，降成本主要包括降税费和降借贷成本，前者提升居民购买力，后者改善居民和企业的借贷成本，都将利好地产。 三、市场面：降准之后1个月地产大概率跑输市场、3个月有机会跑赢 降准的初期对地产不会有明显的效应，但是观察前几轮降准周期，降准之后一个季度内的绝对收益，前几轮分别达到41%、26%和95%的绝对收益，相对收益达到了20%、26%以及39%，每一轮相对沪深300都是相对收益的。从股票角度来看，我们认为降准早期会提升整个股票市场风险偏好，后期真正因为降准而基本面受益的这些板块会逐渐显示，而地产是真正受益于降准的板块，结合地产板块对资金度敏感较高，此次降准是1月4日宣布，据此我们认为3月份地产股跑赢大盘是大概率事件。 投资建议：我们认为在房产税等短期政策担忧解除的情况，行业政策宽松或将强化，虽然整体基本面仍旧向下，但一二线将在降准以及“降成本”等推动下有所反弹，一线房价也将反弹，且根据历次降准发现降准后三个月地产大概率跑赢大盘，建议积极布局地产，推荐： 1）二线优质高杠杆房企，在宽信用周期有望超预期：阳光城、新城控股、华夏幸福、旭辉控股集团、荣盛发展；2）地产龙头：万科、招蛇、保利、融创、金地；3）明显受益于中期利率下行：光大嘉宝等；4）竣工受益：南都物业。 风险提示：房屋销售大幅下滑、地产投资不及预期、减税降费不及预期 -36%-30%-24%-18%-12%-6%0%2018!-032018!-072018!-11房地产 沪深300 19703414/36139/20190306 07:21 行业报告 | 行业点评 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 事件： 根据财联社，工行无锡分行于3月1日向各支行、分行营业部下发的通知显示，居民家庭首次购买普通住房申请个人住房贷款，最低首付比例由40%下调至30%。 点评： 我们认为近期地产销售政策的宽松既有符合预期的层面又有超出预期的层面。一方面政策宽松的趋势符合市场的一致性预期，但对于政策推出时点、力度存在分歧。另一方面短期内由于两会的召开，对于政策偏紧的预期同样存在。年初至今地产板块（中信）累计上涨21.05%，跑输沪深300约5.71PCT、跑输中证500 3.33PCT左右，2月份单月跑输幅度降低，跑输中证500 1.2PCT。当前时点我们认为，3月地产板块有望获得相对收益和绝对收益，主要基于以下几点判断： 1. 基本面或存结构性、超预期性机会 1）一二线城市住房销售或存在结构性机会。从基本面来看，年初至今新房销售量累计同比下降12.9%，其中一线、二线、三线累计增速分别为9.9%、-3.4%、-32.3%。从数据看全国新房市场销售仍是低温，但是一二线城市回暖或平稳，基本面情况符合我们的预期。一二线从18年6月份开始逐步步入一个复苏通道，而复苏周期在18个月左右，三四线从今年初开始逐步步入下滑通道，我们认为下滑也会持续18个月左右，即明年三四线才会有明显的恢复。这是考虑了政策宽松的情况，我们认为即使后期政策进一步宽松，对三四线基本面复苏也不会有非常明显的效果，反而会使一二线受益这种情况，也就是说三四线逐渐宽松之后会提振一二线城市销售增速上涨预期，使得一二线的成交加快。13城库存目前45周，也是处于历史相对较低水平。 我们维持之前的观点：全国销售增速或继续下滑，但一二线城市存在结构性机会，住房销售有望实现量价齐升。 图1：40城一手房成交量（套） 图2：40城一手房成交量累计同比 资料来源：Wind，天风证券研究所 资料来源：Wind，天风证券研究所 图3：10城二手房成交量（套） 图4：10城二手房成交量累计同比 -30%-25%-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%0100002000030000400005000060000一线城市二线城市三线城市累计同比-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%合计一线城市二线城市三线城市19703414/36139/20190306 07:21 行业报告 | 行业点评 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 3 资料来源：Wind，天风证券研究所 资料来源：Wind，天风证券研究所 3）从统计局竣工、开工、投资数据来看，我们判断今年住房新开工面积增速上半年有望超预期，全年可能维持0增长附近，而投资的增速或将逐步下滑，竣工增速将明显回升。2016-2018年全国房屋新开工面积共约55.49亿平米，18年全国房屋竣工面积9.36亿平米，如果按照3年建设期计，19-21年均竣工面积为18.5亿，同比18年竣工数据增速大幅上升，关于房屋新开工面积、房地产开发投资增速，我们认为上半年投资、新开工韧性仍在，下半年的判断需要配合政策力度，但全年下行是大概率事件，这也与我们此前的预期一致。 图5： 房屋竣工面积（万平米）及累计同比（%） 图6：房屋新开工面积（万平米）及累计同比（%） 资料来源：WIND、天风证券研究所 资料来源：WIND、天风证券研究所 图7：全国房地产开发投资完成额（万元）及其累计同比（%） 资料来源：WIND、天风证券研究所 -40%-35%-30%-25%-20%-15%-10%-5%0%02,0004,0006,0008,00010,00012,00014,00016,000一线城市二线城市三线城市累计同比-70%-60%-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%合计一线城市二线城市三线城市166,928.13 178,653.77 209,341.79 (40)(30)(20)(10)010203040050,000100,000150,000200,000250,0002011-022011-052011-082011-112012-032012-062012-092012-122013-042013-072013-102014-022014-052014-082014-112015-032015-062015-092015-122016-042016-072016-102017-022017-052017-082017-112018-032018-062018-092018-12房屋新开工面积:累计值累计同比93,550.11 (20)(10)01020304050020,00040,00060,00080,000100,000120,0002011-022011-052011-082011-112012-032012-062012-092012-122013-042013-072013-102014-022014-052014-082014-112015-032015-062015-092015-122016-042016-072016-102017-022017-052017-082017-112018-032018-062018-092018-12房屋竣工面积:累计值累计同比9.50 %0510152025303540020,00040,00060,00080,000100,000120,000140,0002011-032011-062011-092011-122012-042012-072012-102013-022013-052013-082013-112014-032014-062014-092014-122015-042015-072015-102016-022016-052016-082016-112017-032017-062017-092017-122018-042018-072018-10房地产开发投资完成额:累计值累计同比19703414/36139/20190306 07:21 行业报告 | 行业点评 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 4 2. 重视中短期流动性改善下地产板块投资机会 我们再次强调重视流动性宽松的影响。今年一月份央行降准政策之后我们强调降准将会改变整个市场对政策宽松的一个预期，同时会使得地产的基本面出现一定的恢复。当前时点我们对于行业的观点主要有以下几点： 1）短期来看，在经济下行预期下，我们判断房产政策大概率以稳为主，而房产会的出台对经济基本面影响较大，因此在目前时点推出我们持有保守态度。 2）中期来看，从历史经验来看，降准后地产板块将获得较高的绝对收益和相对收益。回顾近10年来中国历经四轮降准，分别是在2008、2012、2015、2018年， 四轮降准都显著改善房地产行业到位资金、按揭贷款改善更加显著：作为资金需求量大、敏感度高的地产行业，过去几轮降准前后的到位资金数据都显示行业到位资金边际改善明显，无论增速还是绝对量看，尤其是按揭贷款的情况改善明显：①2008年降准周期——到位资金绝对量改善22%、总资金增速从6.4%回升至69.5%见顶、按揭贷款增速从-22.9%回升至168.1%；②2012年降准周期——到位资金绝对量改善20%、总资金增速从5.1%回升至33.7%见顶、按揭贷款增速从-5.3%回升至58.8%：③2015年降准周期——到位资金绝对量改善3%、总资金增速从-2.9%回升至16.8%见顶、按揭贷款增速从1%回升至54.7%；4）2018年降准周期—