2020年房地产行业第20周周报：地产两会前瞻,，政策适度宽松，房地产税任重道远

市场有风险，投资需谨慎 第 1 页 研究创造价值 研究所 国都证券 证券研究报告 格力地产[table_main] 行业周报 [table_reportdate] 房地产 2020年05月19日 行业研究 行业周报 行业研究 地产两会前瞻，政策适度宽松，房地产税任重道远 2020年房地产行业第20周周报 核心观点 行业一周表现与估值 本周房地产板块下跌1.8%，沪深300下跌1.28%，上综下跌0.93%。20年动态市盈率6.77倍，21年动态市盈率5.66倍。 行业判断 本周板块跑输指数。两会预计将于2020年5月22日在北京召开。对于房地产方面，我们认为地产方面主基调都将“稳”字当先。所以预计房地产调控力度适中，既抑制房地产泡沫，又防止大起大落。“一城一策”使地方担负调控主动权，今年地方房地产政策适时适度调整可能将会增多。不过，对于房价上涨压力较大的城市或区域而言，甚至不排除加码的可能。其次是“房地产税”方面，房地产税法从审议到落地有一个漫长的过程，目前来看2020年或许不一定立法，考虑到今年疫情的因素，我们预计立法也许是更长时间，这取决于房地产税法在草案讨论中的成熟度。从长远来看，完善房地产税是大势所趋，对住房开征房产税也是势在必行，只是这个过程可能不太顺利，必将伴随着各方博弈。其次，我们认为房地产依然会延续房地产长效机制，一个好的住房制度和长效机制至少需要具备以下四个要素：与经济发展水平相适应的现代化房地产市场体系和保障能力；在实现“住有所居”基础上，全面改善住房条件，提升居住品质；实现经济、社会和住房市场协调发展；全面提升防范房地产领域系统性风险的能力。此外我们认为在金融方面，支持力度或会更大一些，包括住房金融、住房租赁、住房保障和市场监管制度上，推动逐步形成城乡统一的住房市场。考虑到房地产作为国家经济支柱之一，在本身经济下行压力较大及2020年经济开年受制的前提下，国家对房地产调控相关政策主基调不变，但是在维持稳定的基调下，部分城市有望进一步适度放宽。当前行业板块估值的平均在6X左右，当前处于明显低估状态考虑到目前板块2020年业绩确定性强，板块估值较低，股息率仍处于高位，此外政策弹性有望带动估值弹性修复。建议积极关注业绩稳健，有避风港属性的龙头类公司。我们继续看好地产龙头公司在2020年的估值修复行情，建议积极关注招商蛇口，万科A。 本周（2020.5.9—2020.5.15）成交 22个城市本周成交448.3万平方米，环比上升68.7，同比下滑9.8%。累计成交方面，一线累计完成去年的26.7%，二线完成去年的26.3%，三线完成去年的23.2%。 公司和行业要闻 1、 统计局发布1-4月地产数据 2、 高杠杆叠加疫情冲击 半年不到六家房企拟易主求生 风险提示：严厉的调控措施和房产税推出力度和广度超出预期。 [table_stockTrend] tab e_rel tion] 相关报告 1. 《国都证券-行业研究-行业周报-房地产：市场对再融资热情渐趋平静，等待销量恢复》2013.8.26 2.《国都证券-行业研究-行业周报-房地产：融资开闸预期持续发酵，估值上修进行时》2013.8.12 3. 《国都证券-行业研究-行业周报-房地产：政策修复中，震荡向上预期不变》2013.7.29 4. 《国都证券-行业研究-行业周报-房地产：销量回落，等待基本面探底回升》2013.7.29 5. 《国都证券-行业研究-行业周报-房地产：本周销量回落，全年增长预期不变》2013.7.16 6. 《国都证券-行业研究-行业周报-房地产：销售稳健，短期仍有向上空间》2013.7.8 [table_researc ] 研究员： 王树宝 电 话： 010-84183369 Email： wangshubao@guodu.com 执业证书编号： S09405110800001 联系人： 于伯菲 电 话： 010- 84183396 Email： yubofei@guodu.com 独立性申明：本报告中的信息均来源于公开可获得资料，国都证券对这些信息的准确性和完整性不做任何保证。分析逻辑基于作者的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求客观、公正，结论不受任何第三方的授意、影响，特此声明。 行业周报 市场有风险，投资需谨慎 第 2 页 研究创造价值 正文目录 一、周成交概览 ........................................................................................................... 4 二、月度成交与可售数据（更新至4月份） ........................................................... 5 三、全国70大中城市住房价格指数（更新至3月份） ......................................... 6 四、宏观、行业、公司一周要闻 ............................................................................... 7 五、行业估值 ............................................................................................................... 8 mX8ZgVyXvWzRyQvNbRaO6MsQpPnPpPiNoOrMeRsQrRaQmOqRMYtRpQvPnNmM 行业周报 市场有风险，投资需谨慎 第 3 页 研究创造价值 图表目录 图1：45个主要城市商品房销售面积走势图 ...................................................................................................................... 4 表1：45个城市周成交情况表 .............................................................................................................................................. 4 表2：45个城市月度成交与可售数据表 .............................................................................................................................. 5 图2：新建商品住宅价格涨跌城市数量比较（环比） ....................................................................................................... 6 图3：二手房住宅价格涨跌城市数量比较（环比） ........................................................................................................... 6 图4：房地产行业历史PE（TTM） ..................................................................................................................................... 8 图5：申万各一级行业、上证综指、沪深300指数历史PE比较（截至12月06日） ................................................. 8 行业周报 市场有风险，投资需谨慎 第 4 页 研究创造价值 一、周成交概览 本周（2020.5.9—2020.5.15）成交：22个城市本周成交448.3万平方米，环比上升68.7%，同比上下降9.8%。 环比情况：一线城市周成交126.5万平米，环比上升80.2%。其中，北京周环比上升157.8%，上海上升17.8%，广州上升62%，深圳上升90.1%。二线城市周环比上升70%，三线城市平均周环比上升56.6%。 同比情况：45个城市周成交同上下降9.8%。其中，一线平均周同比下降3.6%。二线平均上升13.1%，三线平均下降35.1%。 本年累计：45城市累计成交完成去年销售面积的25.38%。其中，一线完成度为26.7%，二线完成度为26.3%，三线完成度为23.2%。 数据来源：wind，国都证券研究所整理 表1：22个城市周成交情况表 城市 本周成交 （万平方米） 本周环比 本周同比 今年累计 （万平方米） 今年同比 完成度 北京 64.9 157.8% 8.7% 2747.6 28.1% 上海 34.3 17.8% -14.7% 2401.6 25.3% 广州 17.0 62.0% -8.1% 1041.6 24.1% 深圳 10.4 90.1% -19.7% 533.4 31.0% 一线合计 126.5 80.2% -3.6% 6724.1 26.7% 杭州 28.1 110.6% 18.1% 938.1 31.2% 南京 28.6 -13.6% 125.1% 1002.5 36.6% 成都 53.5 87.7% 52.8% 1089.6 33.9% 青岛 30.8 73.6% 3.4% 1210.5 28.6% 苏州 18.6 112.5% -23.8% 796.7 27.4% 福州 5.2 104.9% -11.0% 230.0 28.0% 厦门 3.6 #DIV/0! #DIV/0! 453.0 35.0% 二线合计 197.7 70.0% 13.1% 13802.4 26.3% 图1：22个主要城市商品房销售面积走势图 行业周报 市场有风险，投资需谨慎 第 5 页 研究创造价值 无锡 9.1 -5.0% -35.5% 495.1 22.7% 东莞 13.2 66.8% 21.2% 753.0 25.9% 佛山 0.5 111.5% 1.5% 8.2 27.4% 惠州 6.4 171.8% -18.5% 329.2 22.4% 扬州 4.7 70.3% -55.8% 244.1 27.1% 温州 17.8 32.0% -36.3% 376.4 21.8% 金华 5.9 78.2% 51.6% 197.7 28.8% 赣州 18.6 40.9% -8.6% 421.0 29.4% 韶关 5.7 72.0% 74.3% 137.7 33.9% 岳阳 5.6 24.6% 23.9% 126.1 30.8% 南宁 31.2 95.9% -57.8% 665.9 24.5% 三线合计 124.1 56.6% -35.1% 7569.9 23.2% 整体合计 448.3 68.7% -9.8% 28096.4 25.38% 数据来源：wind，国都证券研究所整理 二、月度成交与可售数据（更新至4月份） 4月份，22个城市商品住宅成