房地产行业周报：七月深耕粤港澳大湾区房企有望实现超额收益

敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 DONGXING SECURITIES行业研究 东兴证券股份有限公司证券研究报告 七月深耕粤港澳大湾区房企有望实现超额收益 ——房地产行业周报 2017年07月02日 看好/维持 房地产 行业周报 投资摘要： 地产板块波动上行。上周中信房地产指数较前一周收盘价的涨幅为0.76%，与沪深300指数相差-0.45个百分点（负号为落后沪深300指数，反之为超）。上周我们观察的148家房地产股中上涨的有59家，下跌72家，停牌16家。  上周市场上房地产股涨幅居前的有海德股份、华丽家族、万鸿集团、长春经开和冠城大通，涨幅分别达9.17%、8.48%、7.79%、7.25%和6.51%。涨幅最小的空港股份、万泽股份、万通地产、南国臵业和中冠A，涨幅分别为-7.95%、-6.94%、-6.78%、-6.40%和-5.49%。  近期观点：近两周地产股表现活跃，体现出一定程度的向上动能。我们认为，基本面表现为“内忧（宏观经济向下寻底、人民币贬值压力巨大、金融去杠杆持续）外患（美联储加息、除美国外的其他国家经济疲软） ”的背景下，当前地产板块对调控政策的预期已经基本实现，未来板块的利空因素更偏向于基本面，防御风格的标的将更受青睐。下半年我们更看好龙头房企和高成长的房企，抱团取暖现象仍然无法改变，估值低、业绩确定的龙头房企价值开始显现。  年度观点：京津冀区域作为珠三角、长三角和京津冀三个区域中经济发展水平最不均衡，从而形成环京津城市的经济、社会等差距过大，但长远来看不改其京津大城市化进程能够带来的利好，重点看好在此区域深度布局的首开股份、北京城建、金融街、新华联、华夏幸福和荣盛发展。  上周我们的投资组合累计绝对收益为-0.56%，与房地产指数（中信）差距-1.31%。本周投资组合有变化，重点关注深耕粤港澳大湾区的房企：世荣兆业（34%）、华发股份（33%）和保利地产（33%）。 行业集中度提升进一步加速，“强者恒强+弱肉强食”行业格局有望进一步强化。据克而瑞最新数据，2017年上半年多数大型房企销售业绩保持了2016年的快速增长态势，包括碧桂园、万科、恒大、保利等7家房企的上半年合同销售额超过1000亿，总计15家房企超过500亿。预期未来行业集中度仍将维持当前加速格局，同时以兼并购为手段的规模扩张将扮演更重要的角色，即行业“强者恒强+弱肉强食”并现格局有望进一步强化。  上周福州环比上涨最大，环比涨幅达447.06%，另外排前的有厦门环比上涨107.74%和广州环比上涨45.75%。环比涨幅较小的几个城市分别为：长春环比上涨-5.23%、南京环比上涨-8.18%和深圳环比上涨-22.56%。 风险提示：部分区域调控政策进一步收紧、货币政策紧缩力度加码 分析师：郑闵钢 010-66 54031 zhengmgdxs@hotmail.com 执业证书编号: S1480510120012 联系人：梁小翠 010-66554023 liangxc@dxzq.net.cn 行业基本资料 占比% 股票家数 156 5.56% 重点公司家数 - - 行业市值 25806.98亿元 4.99% 流通市值 19855.47亿元 5.39% 市场平均市盈率 20.66 / 行业指数走势图 资料来源：东兴证券研究所 相关研究报告 1、《房地产行业周报：半年行程走过 “内忧外患”下地产估值优势显现》2017-06-26 2、《房地产行业周报：定向加息效应发酵 销售还能走多久？》2017-06-20 3、《房地产行业专题报告：特色小镇是机遇与陷阱并存》2017-06-16 4、《房地产行业周报：定向加息效应发酵 销售还能走多久？》2017-06-12 -13.9%36.1%86.1%136 .1%1-123-125-127-129-1211-1 2房地产 沪深300 P2 东兴证券行业周报 房地产行业：七月深耕粤港澳大湾区房企有望实现超额收益 DONGXING SECURITIES一、地产板块随大盘上行 上周中信房地产指数较前一周收盘价的涨幅为0.76%，与沪深300指数相差-0.45个百分点（负号为落后沪深300指数，反之为超）。我们观察的148家房地产股中上涨的有59家，下跌72家，停牌16家。上周市场上房地产股涨幅居前的有海德股份、华丽家族、万鸿集团、长春经开和冠城大通，涨幅分别达9.17%、8.48%、7.79%、7.25%和6.51%。涨幅最小的空港股份、万泽股份、万通地产、南国臵业和中冠A，涨幅分别为-7.95%、-6.94%、-6.78%、-6.40%和-5.49%。 近两周地产股表现活跃，体现出一定程度的向上动能。我们认为，基本面表现为“内忧（宏观经济向下寻底、人民币贬值压力巨大、金融去杠杆持续）外患（美联储加息、除美国外的其他国家经济疲软） ”的背景下，当前地产板块对调控政策的预期已经基本实现，未来板块的利空因素更偏向于基本面，防御风格的标的将更受青睐。下半年我们更看好龙头房企和高成长的房企，抱团取暖现象仍然无法改变，估值低、业绩确定的龙头房企价值开始显现。 图1：上周房地产指数与沪深300指数 35903600361036203630364036503660367036807200725073007350740074507500房地产(中信)沪深300 资料来源：WIND，东兴证券研究所 表1：上周房地产股涨幅居前五名 前一周收盘价 周收盘价 周累计涨幅 周相对涨幅 CI005023.WI 中信房地产指数 7316.04 7371.33 0.76% 0.00% 000567.SZ 海德股份 23.98 26.18 9.17% 8.41% 600503.SH 华丽家族 6.37 6.91 8.48% 7.72% 600681.SH 万鸿集团 13.09 14.11 7.79% 7.03% 600215.SH 长春经开 10.20 10.94 7.25% 6.49% 600067.SH 冠城大通 6.45 6.87 6.51% 5.75% 资料来源：WIND，东兴证券研究所 东兴证券行业周报 房地产行业：七月深耕粤港澳大湾区房企有望实现超额收益 P3 敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 DONGXING SECURITIES表2：上周房地产股跌幅居前五名 前一周收盘价周收盘价周累计涨幅周相对涨幅CI005023.WI中信房地产指数7316.047371.330.76%0.00%600463.SH空港股份17.6116.21-7.95%-8.71%000534.SZ万泽股份12.6811.80-6.94%-7.70%600246.SH万通地产5.314.95-6.78%-7.54%002305.SZ南国臵业5.785.41-6.40%-7.16%000018.SZ中冠A8.017.57-5.49%-6.25%代码上市公司日股价（元/股）周涨幅 资料来源：WIND，东兴证券研究所 表3：上周东兴房地产投资组合收益 前一周收盘价周收盘价周累计涨幅周相对涨幅CI005023.WI中信房地产指数7316.047371.330.76%0.00%600266北京城建14.6414.54-0.68%-1.44%20%000402金融街11.9811.72-2.17%-2.93%40%001979招商蛇口21.1521.360.99%0.23%20%600376首开股份11.3011.441.24%0.48%20%组合总收益-0.56%-1.31%100.00%代码上市公司日股价（元/股）周涨幅权重 资料来源：WIND，东兴证券研究所 上周我们的投资组合累计绝对收益为-0.56%，与房地产指数（中信）差距-1.31%，主要归因于金融街和招商蛇口大幅跑赢行业指数。 图2：上周东兴房地产投资组合的累计涨跌幅 图3：上周东兴房地产投资组合的相对涨跌幅 -0.68%-2.17%0.99%-0.56%-2.50%-2.00%-1.50%-1.00%-0.50%0.00%0.50%1.00%1.50%北京城建金融街招商蛇口首开股份组合总收益中信房地产指数周累计涨幅 0.48%-1.31%-3.50%-3.00%-2.50%-2.00%-1.50%-1.00%-0.50%0.00%0.50%1.00%北京城建金融街招商蛇口首开股份组合总收益周相对涨幅 资料来源：WIND，东兴证券研究所 资料来源：WIND，东兴证券研究所 P4 东兴证券行业周报 房地产行业：七月深耕粤港澳大湾区房企有望实现超额收益 DONGXING SECURITIES二、行业集中度提升进一步加速，“强者恒强+弱肉强食”行业格局有望进一步强化 上周福州环比上涨最大，环比涨幅达447.06%，另外排前的有厦门环比上涨107.74%和广州环比上涨45.75%。环比涨幅较小的几个城市分别为：长春环比上涨-5.23%、南京环比上涨-8.18%和深圳环比上涨-22.56%。 据克而瑞数据显现，2017年上半年多数大型房企销售业绩保持了2016年的快速增长态势，包括碧桂园、万科、恒大、保利等7家房企的上半年合同销售额超过1000亿，总计15家房企超过500亿。预期未来行业集中度仍将维持当前加速格局，同时以兼并购为手段的规模扩张将扮演更重要的角色，即行业“强者恒强+弱肉强食”并现格局有望进一步强化。 表 4：部分城市商品住宅周成交面积与环比 城市 商品住宅周成交面积 环比 城市 商品住宅周成交面积 环比 （万平方米） （万平方米） 福州 4.65 447.06% 南昌 9.09 3.89% 厦门 3.49 107.74% 长春 18.65 -5.23% 广州 29.63 93.79% 南京 20.33 -8.18% 武汉 53.65 45.75% 深圳 5.56 -22.56% 成都 18.21 26.28% 济南 - - 上海 41.19 19.60% 石家庄 - - 宁波 27.99 12.64% 天津 - - 青岛 31.45 12.40% 长沙 - - 北京 11.29 10.79% 合肥 - - 资料来源：WIND，东兴证券研究所 图4：北京市商品住宅周成交面积与成交套数 图5：上海市商品住宅周销售面积及环比增速 01000200030004000500060000.005.0010.0015.0020.0025.0030.0035.0040.0045.0050.00第24周第28周第32周第36周第40周第44周第48周第52周第2周第6周第10周第14周第18周第22周第26周第30周第34周第38周第42周第46周第50周第2周第6周第10周第14周第18周第22周第26周北京商品住宅>销售面积单位：万平方米北京商品住宅>销售套数单位：套 0100020003000400050006000700080000.0010.0020.0030.0040.0050.0060.0070.0080.0090.00第24周第28周第32周第36周第40周第44周第48周第52周第2周第6周第10周第14周第18周第22周第26周第30周第34周第38周第42周第46周第50周第2周第6周第10周第14周第18周第22周第26周上海商品住宅>销售面积单位：万平方米上海商品住宅>销售套数单位：套 资料来源：CREIS，东兴证券研究所 资料来源：CREIS，东兴证券研究所 东兴证券行业周报 房地产行业：七月深耕粤港澳大湾区房企有望实现超额收益 P5 敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 DONGXING SECURITIES 图6：天津市商品住宅周成交面积与成交套数 图7：深圳市商品住宅周销售面积及环比增速 01000200030