2025年半年报点评：经常性业务稳增，开发销售业务毛利率修复

华润置地2025年半年报点评

核心观点：

• 公司2025年上半年实现营业收入949.2亿元，同比增长19.9%；股东应占净利润118.8亿元，同比增长16.2%。
• 经常性业务核心净利润贡献占比60%，开发销售业务毛利率修复。
• 公司积极拿地补仓，投资强度保持行业前三。
• 购物中心稳定增长，预计到2028年租金收入或将增长至270亿元。
• 资管规模与质量双提升，华润商业REIT表现亮眼。

关键数据：

• 营业收入：949.2亿元（同比增长19.9%）
• 净利润：118.8亿元（同比增长16.2%）
• 开发销售型业务结算收入：743.6亿元（同比增长25.8%）
• 结算毛利率：15.6%（同比提升3.2pcts）
• 经常性业务营收：205.6亿元（同比增长2.5%）
• 经常性业务核心净利润：60.2亿元（核心净利润贡献占比60.2%，同比提升6.3pcts）
• 签约金额：1103亿元（同比下降11.5%）
• 签约面积：412万方（同比下降21%）
• 新增土储建面：148万方
• 权益投资金额：322.8亿元
• 资管规模：约4835亿元（较2024年末增加214亿元）
• 购物中心零售额：1101.5亿元（同比增长20.2%）
• 购物中心经营利润率：65.9%（创历史新高）
• 在营购物中心：约94座（上半年新开业两家）
• 重资产购物中心数量（预计到2028年）：116座
• 购物中心租金收入（预计）：2025年231亿元，2026年243亿元，2027年257亿元，2028年270亿元
• 华润有巢REIT营业额：3929万元（同比持平）
• 华润有巢REIT EBITDA：约2579万元（同比增长5%）

研究结论：

• 公司万象商业布局发展多年，具备强招商运营护城河及品牌影响力，投资拿地风格稳健，聚焦高能级城市，毛利率有望企稳回升。
• 调整公司2025-2027年EPS预测分别为3.42、3.72、3.89元（25-27年预测前值分别为3.55、3.91、4.09元）。
• 基于剩余收益模型，预计公司2025年目标价至38.8港元，对应2025年10.4倍PE，维持“推荐”评级。

风险提示：

• 消费降级超预期
• 开发业务打造高品质住宅难以控制成本