半年报点评：业绩同比小幅增长，销售规模排名提升至第四

业绩同比小幅增长，销售规模排名提升至第四 事件：2025年8月28日，公司发布2025年半年度报告。 买入（维持） 开发业务毛利率提升，业绩小幅增长。公司2025年上半年实现营业收入514.9亿元，同比微增0.4%，归母净利润14.5亿元，同比增长2.2%，扣非归母净利润9.6亿元，同比减少31.2%。公司业绩增长主要因为结转产品差 异使得开 发 业务 项 目 结转 毛 利率 同 比 上升 ，上 半年 整 体毛 利率14.4%，同比提升2.4pct，开发业务毛利率16.3%，同比提升3.4pct。 销售额排名提升至第四，投资额超过一半布局在一线城市。公司2025年上半年实现签约金额888.9亿元，同比减少11.9%；签约面积335万平方米，同比减少23.6%，销售额位居克而瑞排行第四，较上年提升一位。核心城市市场地位巩固，核心10城销售占比70%，同比提升4个百分点，公司在12城进入当地流量销售额TOP5，其中上海、深圳、西安、南京、长沙、徐州、南通、郑州进入TOP3，合肥、成都、重庆、温州进入TOP5。2025年上半年公司累计获取16宗地块，计容建面167万平，总地价353亿元，权益地价219亿元，拿地金额/销售金额39.7%，同比提升25.2个百分点。公司投资聚焦核心城市，上半年投资额56%布局在一线城市，其中北京和上海分别占比44%和8%；35%布局在以成都、南京、杭州为主的二线城市；剩下9%布局在以温州和佛山为主的三线城市。 资产运营业务运营规模扩大，物业服务收入利润稳健增长。资产运营业务方面，2025年上半年公司管理范围内全口径资产运营收入36.6亿元，同比上涨4.1%，EBITDA实现19.0亿元，同比上涨0.4%。其中集中商业、产业园、写字楼、公寓、酒店运营收入分别为9.4、6.4、6、6.5、5.1亿元，同比分别为+12.2%、+11.9%、-7.7%、+3.3%、+2.8%。上半年新入市13个项目，新增经营面积72万方，新增轻资产管理面积18万方。物业服务领域，招商积余2025年上半年实现营业收入91.1亿元，同比增长16.2%；归母净利润4.7亿元，同比增长8.9%；截止2025年6月末，在管项目2370个，管理面积达3.68亿平方米。 作者 分析师金晶执业证书编号：S0680522030001邮箱：jinjing3@gszq.com 资产负债率合理，融资成本保持行业领先水平。截止2025年上半年末，公司净负债率66.4%，剔除预收账款的资产负债率63.1%，现金短债比1.3倍，三道红线维持绿档。公司银行融资占比66%，同比提升3pct，上半年落地经营性物业贷款82亿元，上半年末平均债务期限5.3年，债务结构更加稳固。公司抓住利率下行的市场窗口，发挥公司信用优势进行高息债务置换，资金成本显著降低，上半年新增公开市场融资31亿元，票面利率均为同期同行业最低水平；上半年末综合资金成本2.84%，较年初降低15BP，保持行业领先水平。 分析师肖依依执业证书编号：S0680523080005邮箱：xiaoyiyi3664@gszq.com 相关研究 投资建议：维持“买入”评级。公司作为央企龙头，财务稳健，融资成本有显著优势，能够积极参与土地市场，随着低毛利地块逐渐消化，新拿地利润率修复，我们认为公司将在行业竞争格局改善中受益。考虑到房地产行业销售量价尚未企稳，我们调整了盈利预测，预测公司2025/2026/2027年营收分别为1734/1676/1601亿元，归母净利润分别为41/48/54亿元，对应摊薄EPS为0.45/0.53/0.59元/股。当前股价对应2025年PE20.6倍，维持“买入”评级。 1、《招商蛇口（001979.SZ）：销售规模稳居前列，减值计提拖累业绩》2025-03-202、《招商蛇口（001979.SZ）：销售排名维持前五，投资继续聚焦核心城市》2024-11-033、《招商蛇口（001979.SZ）：业绩短期承压，融资成本持续降低》2024-09-02 风险提示：政策放松不及预期，毛利率改善不及预期，结算进度不及预期。 财务报表和主要财务比率 免责声明 国盛证券有限责任公司（以下简称“本公司”）具有中国证监会许可的证券投资咨询业务资格。本报告仅供本公司的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。在任何情况下，本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。 本报告的信息均来源于本公司认为可信的公开资料，但本公司及其研究人员对该等信息的准确性及完整性不作任何保证。本报告中的资料、意见及预测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，可能会随时调整。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息及资料保持在最新状态，对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。 本公司力求报告内容客观、公正，但本报告所载的资料、工具、意见、信息及推测只提供给客户作参考之用，不构成任何投资、法律、会计或税务的最终操作建议，本公司不就报告中的内容对最终操作建议做出任何担保。本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。投资者应当充分考虑自身特定状况，并完整理解和使用本报告内容，不应视本报告为做出投资决策的唯一因素。 投资者应注意，在法律许可的情况下，本公司及其本公司的关联机构可能会持有本报告中涉及的公司所发行的证券并进行交易，也可能为这些公司正在提供或争取提供投资银行、财务顾问和金融产品等各种金融服务。 本报告版权归“国盛证券有限责任公司”所有。未经事先本公司书面授权，任何机构或个人不得对本报告进行任何形式的发布、复制。任何机构或个人如引用、刊发本报告，需注明出处为“国盛证券研究所”，且不得对本报告进行有悖原意的删节或修改。 分析师声明 本报告署名分析师在此声明：我们具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，本报告所表述的任何观点均精准地反映了我们对标的证券和发行人的个人看法，结论不受任何第三方的授意或影响。我们所得报酬的任何部分无论是在过去、现在及将来均不会与本报告中的具体投资建议或观点有直接或间接联系。 国盛证券研究所 上海地址：上海市浦东新区南洋泾路555号陆家嘴金融街区22栋邮编：200120电话：021-38124100邮箱：gsresearch@gszq.com 北京地址：北京市东城区永定门西滨河路8号院7楼中海地产广场东塔7层邮编：100077邮箱：gsresearch@gszq.com 南昌地址：南昌市红谷滩新区凤凰中大道1115号北京银行大厦地址：深圳市福田区福华三路100号鼎和大厦24楼邮编：330038传真：0791-86281485邮箱：gsresearch@gszq.com 深圳邮编：518033邮箱：gsresearch@gszq.com