2025年大中华区写字楼供应需求前沿趋势报告

2025年8月 Better never settles 目录2025大中华区写字楼供应需求前沿趋势 市场概览 载至202年二手层，大中华区20个主要城市的核心商剂甲级写字楼存量达到约7.213.0万平万米，2C25年上半午大中华区主要域市核心商图写字楼净吸纳量录得约76.4力平方：同比去午上涨5.5%；2024个录得净吸纳量133.0方平方米，同比202.年下降19.0% 载至！年上半年，大中华区士要城市的核心商因甲级写字楼空晋率比去年同期上强1.7个百分点，为24.9%：六大要域市（一线城市与香萍、台北）中：台北核心商岗202年二手品空百率较位，约为7.9%，二线城市中，吉盘核商送2025年二季要空直率最低，为24.7%。 2021年可期工涨.3%。此外，2021年全年新增供应量321.万平方关，比25年上涨0.9根拉预测，2！年下半年大中华区主安市场核心区仍将涌入大规模新培供应，具丰64.%的新治兴应米白二线减市。 从人中华区的各个主恶城市来有，2025年上半年人中华区甲级写字楼市场走求尚未恢复：租命与空互压力伤在，2025年下半年：我们预计，包括总本经济状况，收府收策和客个城市发展规划在内的客司索叠加将有助于维续推动写楼租质需求的这步极复。 北京 深圳 上海 供应 供应 供成 2024年，北京全市中级写字楼市场新塔供应认27.3万平方兴，较2023下降55%，：为近十午求最低。2025年工半年：北京全市甲级写字楼巾场无新增供应入巾，甲级与字楼市场总存率维+寿在1.368万平方米： 2024年至2025年上二年，深圳级写字偿迎来51.6万平方米的新塔供应全市总存量达到860.5平方米。新总供应分布于前海、湖和王。 2024年至2025年上半年，上海中级写字楼市场迎来约134万方的优质小公空间，56%5面于新兴商图。 2024年至2025年二半年，全市共有8个新项目、合计44.2万平方米甲级写字楼交仁入市。左中，受部分项目延期交付影响：2021年供应麦较上年明显放缓年上半年，三乐金胞域建设法度的加快，推动全市新塔供应同比增加55.8%。个方存量增至693.7万平方米， 需求 过云6人季度，上海甲级写了楼录得平均季度净吸纳量为13.2万平方米。专业服务业、零售贸易以及TMT行业祖债活妖：租赁面积占比前三，茂至2025年二子层，伞市月租余水平同比下降8.2%至每平方米212.6元，空置率升垒23.6%。 需求 2024年个市净吸纳里为16.5万平方米，同比下降57.9%。2025上半行全方净吸纳益同比高有总长，仙仍是十年来同期的低位水平。需求持续读软，截至2025年第二至度，深圳甲级写字楼空直率较2C23年第四季度上升1.7个百分点至27.8%；平均租金较2023年第四季度下跌14.1次至每月每下方米6(3.1元 需求 2021年垒2025年工半年，方场准金的续走低、部分企业的大面积成交和新入主项目的走前预租等多丰因索支撑了市场活跃应，因此，北京日级写字梭市场去化踏势较2023年全年至2021年1半年期间有所好转，全市及纳量为！1.2万乎方米，比上升51.9% 需求 与2023牛底相比，租货市场间询和与石率旱现培长态势。租户对于装修的关注度持续上升。内资企业依然是成交主力。TMT、专业服务业、金融业是全市租赁成交的前三位。 展望 2025年下半年坐垒2027年，上海将有25万平方关的面积交付入市，约为现有在率的14.6%，新兴商图将成为供应兰大坂块，比外，利好方场供肃两端的政策措施相出台，供成电路、生物医药、人工智能等战略前沼领或将速产业创新发垦，优化空问布局：为写字楼市场注入新动大： 展望 展望 展望 到2027年，广州预计还将有239.5万平方米申级写字楼投入使用：分别来自国际金城、兰洲和珠江新域：具中，超过半数的项目为总型物业、主富多元的供应推动主需求持续组化。激烈竞争下，甲级写字楼租凭市场关链指标或将维续承压 尽管二程延片及运营方向调整或放缓项目入市节奏，2021年下半年仍白约22万平方米的日级写字楼白型投入使用。庞大的在途供应再则限的告求，预计全市甲级写字楼空直个将持续上于：租会下行趋势短期内亦难以逆转，但随若人工智能的快速发展：我们期待越来越多的科技美企业对中级写字楼市场构成培量步求支撑： 202年下半年：北京甲级与字楼市场预计仍无新增供应入市，市场的持续去化或将推动空胃率继续下调：租金方面，日前业主方对租金均让度空间已接近极限：整体市场处于筑底模盘段。预计之02：下半年垒2026年，租金降将继续收窄：价格有毕企稳， 香港 台北 成都 供应2024年2025二上半年，新供 供应 供应 应超达19.4万平方米（2025年上半午为4.49力平方米），其中核心区和非核心区各占一半。我们预计年下半年新当供应量将增至26.43万平方米 2024年至2025上半午，台北市共新塔栋户级公大楼，新增供给百机约为19.6力平方米，为2023个96.200平方米的2倍：市场总供给量推至8<).2万下方米。 2024年至2025年上半牛，成部中级写字楼市场迎来26.8万平方米新增供应，全市总存量达到337.9力平方米。 需求丧求方面，过去一年半应都甲级写 了楼净吸纳量67.463平方米，处于较低水平其中，TMT、专业服务和金即服务的成交面积占起主导地位，分别为26.4%，19.6%，16.8%：求款缓性加新培供应入市，成都甲级写字楼空率较2023午木上升1.1个白分点兰28.8%。为促进成交：业主方以价换量，全币租金下跌垒每月每平方米89.5元， 需求 2024午至2025上半午：整体市场净吸纳量约为61万平方米，其中大部分为金职保险自用总部的约整个损迁，推升2024车净圾纳单/下运五年新当。中约80.9%的密求来户跨国企业：本范企业则占约19.1%相较于2023年跨国企业占比51.6%：外商需求显著提Ⅱ 需求 在金融业需求的带动下，2021年兰025年上半年的季度乎均新租赁面积共录得约6.49万平方米，相比2020年元2023年的不平均号出19%。2024午至2025午上半，全港整体写字楼净吸纳量共2.2万平方来，而部分在建项目的披担活动尚未反映于数-居中。 展望 展望香港可股市场的苏迹象，预期将 展望 预估木求3午，台北市A级办公大楼将新增供给约.万平方米。随若大中新供给预计白2025年下半年起陆续入市，市场宽争态勇日益显落，部分介旧大楼房东已若于进行设备升级并提供更具弹性的租货力案：兴建中大楼将视市场去化情况弹杜整完工时程： 报起预测：2025年下半年垒22/年成都将凸近100万平方米的新培供应。大规模的新焙供应与企业的降本培效赏略势必导致成都事级写字楼租余、空三持续承压。期内：租仍将占据主导地位，企业可积极把拯当下优势完成办公空问的整合、迁、升级等声求。 会进一步提振写字楼市场气氛：带动金融及专业服务等行业的下游租赁书求。然而，施大的未来供应及高空互，以及租户仍然审实控制成本，可能在来数季对租金衣现构或压力；我行测2025年全年整体写字租金将下跌约7%至9% 本报告着眼于大中华地区的甲级写字楼市场，并提供了以下方面的理解 •••074年至7025年上半年大中华区写字楼市场的供需估况概览；大中华区写字楼市场未米供斋超势；最后，对各主要城市写字楼市场供案进行深入分折并展望， 报告介绍 大中华区甲级写字楼现状概览 载至2025年二季度，大中华区20个土要城市的核心商因申级写字楼存达别约7213.0万半方米，受市场需求乏力影响，2024三至2025年上半年期间大中华区写字楼市场伤面临循多挑战2024年大中华区主要城币核心商盈写字楼录得净吸纳三133.0万平方米，较2023年下降19.0%；2025年上半年较去三同期提升5.5%，录得约76.4万半方米，但份处史较低水平， 2025年第二季虑，大中华区主要城市核心商医空率为24.9%，同比上涨1.7个百分点，六大主要域巾中，台北核心商图空置率较低，约为7.9%。在二线城市中，青岛的核心育图空胃率最低，为24.7%， 从租金数据上右，2025年二季度，在六大丰要城市和二线城中，香港和杭州分别以580.5元每平方米每月（58.9港元每平方荧尺每月）和126.5元每平方米每月的租金位后第一：大中华区丰要核心商圈写字楼平均祖金录得每月每平方米164.2元，比去年同期下降13.8%（表1）。日此可见，以价换仍是市场的主要特征， 大中华区甲级写字楼－未来趋势 供应趋势 未来2-3年内迎来供应高峰，租金空直持续承压 甲级写字楼规模巨大，关注以租户使用感受为导向的空间优化 2D07年至2025年上半年，一，二线城亢甲级写字楼体规模急剧攀升，其中二线城市规模增长1.5./倍，从252.1万平方米升至5.699.2万平方米（图2）：甲级写字楼从稀缺的舶来品成为大众商品，在巨大的存与新增供应下，下族的祖命对市场需求产生的制激作用遂减，两加办公习慢的改变，以使用者需求为导向的社交、绿色、科技等元素的空间优化和项目特色化至关更要 过去几年，市场击求有限，全国一、二线市祖金下调明显，空率攀升，众多项目被迫延迟入市：随若时司推移，未来2-5年内：部分减市将迎来供应高峰，这势必对市场造成二次压刀（图1） 大中华区甲级写字楼－未来趋势 需求趋势 搬迁与整合类需求占比提升 租户面积结构改变，关注京退期楼宇 在空苣率与租金双双承玉的情况下，一些企业积及邦住议价优势完成升级与小公空间的整合需求（图4）：但值得注意的是，尽管升级搬迁求在一定程度上支持了中级写字楼的去化，新租需求的乏力仍将给全市楼宇空置带来压玉力，尤其是老日榜宇，除整待国内需求的充分恢复外，老日楼宇更新、动能置换显得刻不容缓： 企业成本控制致租赁面积下锋，甲级写了楼内租户面积结构逐渐发生改变（图3）。从楼宇说收能力、稳定性、管理效率等方面来看，小面积租户的高比例水平或在预示若楼宇衰退期的判来。习此：业主及收府需积板关注楼宇租户面积结构变化，并及时通过招商策塔调整、物业改造等手段延绶衰退期的到来。 七大重点城市写字楼市场 报告涉及的七个主要的大中华区甲级写字楼市场有： ✓✓✓✓✓✓✓V北京;V上海;√深圳;V广州;√成都；√香港;√台北 以上七大市场提供了一个大中华区核心写字楼市场业主及租户活动的基本面。 北京甲级写字楼市场供需前沿趋势 邓姗姗项目及企业服务部 魏东研究部 slanshan.decctshwexe.com r nu dweiaruishwake.e 写字楼供应 过去一年半 商科文源：行贸行矿光部 2024年至2025年上半年，北京写字楼市场的供应节系显著放缓。2024年：北京伞市甲级写字楼亢场新塔供应达27.3万平片米（其中43.2%位于五大核心布函，56.8%位于新兴产图），较2023年伞年下降55%：为近十年求最低。2025年上半年：北京伞市日级写字娄市场无新塔供应入市，甲级写字楼市场总存量维持在1.368万平力米（图5）。 从入市项日商图上求若，2022年全年，共迎求5个项目入十，其中，核心商国新增供应全音求自中关村商图，共计2个项日，供应面积占至到总新增供应量约43.2%，新项日的入市提升了中关村商的活跃度，其中好H3二期项日在交付前就已被其头部TMT企业捉前预租近项E运量一半的面程；1个项日求白丽泽余融商务区，供应面积口到总新增供应面积的23.8%：通州运河商务区和亚奥也分别迎宋1个项日入市，供应面积分别口到总新供应面积的20.55和12.5%（图5）。 丽余驾地丰心为2C2之午入市楼宇中位量云大的项日，吸引了诺多头部个业选。不仅东塔整栋出供给蚂收余服，还吸引了华为，芯泽浑等享科技企业入驻，现已成为中关村标杆项日（表2）。 图8: 写字楼租户需求 过去一年半 命下降明显。截至2025年上半年，个市租余较2023年，无下降25.5%至每月每平方米