《大中华区写字楼供应/需求前沿趋势》报告

2025年8月 Better never settles 目录2025 大中华区写字楼供应需求前沿趋势 市场概览 截至2025年二季度，大中华区20个主要城市的核心商圈甲级写字楼存量达到约7,213.0万平方米。2025年上半年大中华区主要城市核心商圈写字楼净吸纳量录得约76.4万平方米，同比去年上涨5.5%；2024年录得净吸纳量133.0万平方米，同比2023年下降19.0%。 截至2025年上半年，大中华区主要城市的核心商圈甲级写字楼空置率比去年同期上涨1.7个百分点，为24.9%。六大主要城市（一线城市与香港、台北）中，台北核心商圈2025年二季度空置率较低，约为7.9%。二线城市中，青岛核心商圈2025年二季度空置率最低，为24.7%。 2025年上半年大中华区20个主要城市核心商圈新增供应量为169.0万平方米，相比2024年同期上涨8.3%。此外，2024年全年新增供应量324.5万平方米，相比2023年上涨0.9%。根据预测，2025年下半年大中华区主要市场核心区仍将涌入大规模新增供应，其中64.1%的新增供应来自二线城市。 从大中华区的各个主要城市来看，2025年上半年大中华区甲级写字楼市场需求尚未恢复，租金与空置压力仍在。2025年下半年，我们预计，包括总体经济状况，政府政策和各个城市发展规划在内的各因素叠加将有助于继续推动写字楼租赁需求的逐步恢复。 北京 广州 上海 深圳 供应 供应 供应 供应 2024年，北京全市甲级写字楼市场新增供应达27.3万平方米，较2023年下降55%，为近十年来最低。2025年上半年，北京全市甲级写字楼市场无新增供应入市，甲级写字楼市场总存量维持在1,368万平方米。 2024年至2025年上半年，深圳甲级写字楼迎来51.6万平方米的新增供应，全市总存量达到860.5万平方米。新增供应分布于前海、罗湖和福田。 2024年至2025年上半年，上海甲级写字楼市场迎来约134万方的优质办公空间，56%的面积位于新兴商圈。 2024年至2025年上半年，全市共有8个新项目、合计44.2万平方米用级写字楼交付入市。其中，受部分项目延期交付影响，2024年供应节奏较上年明显放缓。2025年上半年国际金融城建设进度的加快，推动全市新增供应同比增加55.8%。全市存量增至693.7万平方米。 需求 需求 过去6个季度，上海甲级写字楼录得平均季度净吸纳量为13.2万平方米。专业服务业、零售贸易以及TMT行业租赁活跃，租赁面积占比前三。截至2025年二季度，全市月租金水平同比下降8.2%至每平方米212.6元，空置率升至23.6%。 2024年全市净吸纳量为16.5万平方米，同比下降57.9%。2025年上半年全市净吸纳量同比虽有增长，但仍是十年来同期的低位水平。需求持续疲软，截至2025年第二季度，深圳甲级写字楼空置率较2023年第四季度上升1.7个百分点至27.8%；平均租金较2023年第四季度下跌14.1%至每月每平方米160.1元。 需求 2024年至2025年上半年，市场租金的持续走低、部分企业的大面积成交和新入市项目的提前预租等多重因素支撑了市场活跃度。因此，北京甲级写字楼市场去化趋势较2023年全年至2024年上半年期间有所好转，全市吸纳量为51.2万平方米，同比上升51.9%。 需求 与2023年底相比，租赁市场问询和带看量呈现增长态势。租户对于装修的关注度持续上升。内资企业依然是成交主力。TMT、专业服务业、金融业是全市租赁成交的前三位。 展望 2025年下半年至2027年，上海将有258万平方米的面积交付入市，约为现有存量的14.6%，新兴商圈将成为供应主力板块。此外，利好市场供需两端的政策措施相继出台，集成电路生物医药、人工智能等战略前沿领域将加速产业创新发展，优化空间布局，为写字楼市场注入新动力。 展望 展望 展望 到2027年，广州预计还将有239.5万平方米甲级写字楼投入使用，分别来自国际金融城、琶洲和珠江新城。其中，超过半数的项目为总部型物业。丰富多元的供应推动市场需求持续细化。激烈竞争下，甲级写字楼租赁市场关键指标或将继续承压。 尽管工程延后及运营方向调整或放缓项目入市节奏，2025年下半年仍有约122万平方米的甲级写字楼有望投入使用。庞大的在途供应叠加有限的需求，预计全市甲级写字楼空置率将持续上升，租金下行趋势短期内亦难以逆转。但随着人工智能的快速发展，我们期待越来越多的科技类企业对甲级写字楼市场构成增量需求支撑。 2025年下半年，北京甲级写字楼市场预计仍无新增供应入市，市场的持续去化或将推动空置率继续下调。租金方面，目前业主方对租金的让度空间已接近极限，整体市场处于筑底横盘阶段。预计2025下半年至2026年，租金降幅将继续收窄，价格有望企稳。 香港 台北 成都 供应 供应 供应 2024年至2025年上半年，新增供应量超过19.4万平方米（2025年上半年为4.49万平方米），其中核心区和非核心区各占一半。我们预计2025年下半年新增供应量将增至26.43万平方米。 2024年至2025上半年，台北市共新增7栋A级办公大楼，新增供给面积约为19.6万平方米，为2023年96,200平方米的2倍，市场总供给量推升至280.2万平方米。 2024年至2025年上半年，成都甲级写字楼市场迎来28.8万平方米新增供应，全市总存量达到337.9万平方米。 需求 需求方面，过去一年半成都甲级写字楼净吸纳量67,468平方米，处于较低水平。其中，TMT、专业服务和金融服务的成交面积占据主导地位，分别为26.4%，19.6%，16.8%需求放缓叠加新增供应入市，成都甲级写字楼空置率较2023年末上升4.4个百分点至28.8%。为促进成交业主方以价换量，全市租金下跌至每月每平方米89.5元。 需求 2024年至2025上半年，整体市场净吸纳量约为16.1万平方米，其中大部分为金融保险业自用总部的整合搬迁，推升2024年净吸纳量创下近五年新高。其中约80.9%的需求来自跨国企业，本地企业则占约19.1%，相较于2023年跨国企业占比51.6%，外商需求显著提升。 需求 在金融业需求的带动下，2024年至2025年上半年的季度平均新租赁面积共录得约8.49万平方米，相比2020年至2023年的季度平均高出19%。2024年至2025年上半年，全港整体写字楼净吸纳量共12.2万平方米，而部分在建项目的预租活动尚未反映于数据中。 展望 展望 展望 预估未来3年，台北市A级办公大楼将新增供给约96.8万平方米。随着大量新供给预计自2025年下半年起陆续入市，市场竞争态势日益显著，部分旧大楼房东已着手进行设备升级并提供更具弹性的租赁方案，兴建中大楼将视市场去化情况弹性调整完工时程。 香港新股市场的复苏迹象，预期将会进一步提振写字楼市场气氛，并带动金融及专业服务等行业的下游租赁需求。然而，庞大的未来供应及高空置率，以及租户仍然审慎控制成本，可能在未来数季对租金表现构成压力。我们预测2025年全年整体写字楼租金将下跌约7%至9%。 根据预测，2025年下半年至2027年成都将有近100万平方米的新增供应。大规模的新增供应与企业的降本增效策略势必导致成都甲级写字楼租金、空置率持续承压。短期内租户仍将占据主导地位，企业可积极把握当下优势完成办公空间的整合、搬迁、升级等需求。 本报告着眼于大中华地区的甲级写字楼市场，并提供了以下方面的理解： •••2024年至2025年上半年大中华区写字楼市场的供需情况概览；大中华区写字楼市场未来供需趋势；最后，对各主要城市写字楼市场供需进行深入分析并展望。 报告介绍 大中华区甲级写字楼一现状概览 截至2025年二季度，大中华区20个主要城市的核心商圈甲级写字楼存量达到约7,213.0万平方米。受市场需求乏力影响，2024年至2025年上半年期间，大中华区写字楼市场仍面临诸多挑战。2024年大中华区主要城市核心商圈写字楼录得净吸纳量133.0万平方米，较2023年下降19.0%；2025年上半年较去年同期提升5.5%，录得约76.4万平方米，但仍处历史较低水平。 2025年第二季度，大中华区主要城市核心商圈空置率为24.9%，同比上涨1.7个百分点。六大主要城市中，台北核心商圈空置率较低，约为7.9%。在二线城市中，青岛的核心商圈空置率最低，为24.7%。 从租金数据上看，2025年第二季度，在六大主要城市和二线城市中，香港和杭州分别以580.5元每平方米每月（58.9港元每平方英尺每月）和126.5元每平方米每月的租金位居第一。大中华区主要核心商圈写字楼平均租金录得每月每平方米164.2元，比去年司期下降13.8%（表1）。由此可见，以价换量仍是市场的主要特征。 大中华区甲级写字楼－未来趋势 供应趋势 未来2-3年内迎来供应高峰，租金空置持续承压 甲级写字楼规模巨大，关注以租户使用感受为导向的空间优化 2007年至2025年上半年，一、二线城市甲级写字楼体量规模急剧攀升，其中二线城市规模增长13.7倍，从252.1万平方米升至3,699.2万平方米（图2）。甲级写字楼从稀缺的舶来品成为大众商品。在巨大的存量与新增供应下，下跌的租金对市场需求产生的刺激作用递减，叠加办公习惯的改变，以使用者需求为导向的社交、绿色、科技等元素的空间优化和项目特色化至关重要。 过去几年，市场需求有限，全国一、二线城市租金下调明显，空置率攀升，众多项目被迫延迟入市。随着时间推移，未来2-3年内，部分城市将迎来供应高峰，这势必对市场造成二次压力（图1）。 大中华区甲级写字楼－未来趋势 需求趋势 搬迁与整合类需求占比提升 租户面积结构改变，关注衰退期楼宇 在空置率与租金双双承压的情况下，一些企业积极抓住议价优势完成升级与办公空间的整合需求（图4）。但值得注意的是，尽管升级搬迁需求在一定程度上支持了甲级写字楼的去化，新租需求的乏力仍将给全市楼宇空置带来压力，尤其是老旧楼宇。除函待国内需求的充分恢复外，老旧楼宇更新、功能置换显得刻不容缓。 企业成本控制导致租赁面积下降，甲级写字楼内租户面积结构逐渐发生改变（图3）。从楼宇税收能力、稳定性、管理效率等方面来看，小面积租户的高比例水平或在预示着楼宇衰退期的到来。因此，业主及政府需积极关注楼宇租户面积结构变化，并及时通过招商策略调整、物业改造等手段延缓衰退期的到来。 七大重点城市写字楼市场 报告涉及的七个主要的大中华区甲级写字楼市场有： ✓✓✓✓✓✓✓√北京;√上海;√深圳;√广州;√成都;√香港;√台北。 以上七大市场提供了一个大中华区核心写字楼市场业主及租户活动的基本面。 北京甲级写字楼市场供需前沿趋势 邓姗姗项目及企业服务部 魏东研究部 shanshan.deng@cushwake.com sabrina.d.wei@cushwake.com 写字楼供应 过去一年半 资料来源：戴德梁行研究部 资料来源：戴德梁行研究部 2024年至2025年上半年，北京写字楼市场的供应节奏显著放缓。2024年，北京全市甲级写字楼市场新增供应达27.3万平方米（其中43.2%位于五大核心商圈，56.8%位于新兴商圈），较2023年全年下降55%，为近十年来最低。2025年上半年，北京全市甲级写字楼市场无新增供应入市，甲级写字楼市场总存量维持在1,368万平方米（图5）。 从入市项目商圈上来看，2024年全年，共迎来5个项目入市。其中，核心商圈新增供应全部来自中关村商圈，共计2个项目，供应面积占到总新增供应量的43.2%。新项目的入市提升了中关村商圈的活跃度，其中鼎好DH3二期项目在交付前就已被某头部TMT企业提前预租近项目体量一半的面积；1个项目来自丽泽金融商务区，供应面积占到总新增供应面积的23.8%；通州运河商务区和亚奥也分别迎来1个项目入市，供应面积分别占到总新增