大中华区写字楼供应/需求前沿趋势

2026年3月 写字楼市场：摘要 写字楼市场：现况概览 写字楼市场：未来趋势 目 录2026大中华区写字楼供应/需求前沿趋势 七大市场 北京——P14上海——P17深圳——P20广州——P23成都——P26香港——P29台北——P32 联系人 市场概览 摘要 截至2025年末，大中华区主要城市甲级写字楼存量达到约9,920.9万平方米。2025年新增供应量为455.1万平方米，相比2024年上涨8.4%。对未来供应的统计显示，大中华区甲级写字楼市场新增供应规模将于2026年触及峰值，大规模新增供应将进一步加剧市场整体的去化压力。 宏观经济压力拖累办公楼需求增长，甲级写字楼净吸纳量维持低位趋稳状态。2025年大中华区主要城市甲级写字楼净吸纳量录得约233.1万平方米，较上年微增0.7%，但较2021年峰值大幅回落57%。在供应持续放量、新增需求相对疲软的共同作用下，大中华区主要城市甲级写字楼空置率同比上升1.0个百分点至25.4%。 台北在所有样本城市中空置率最低，为7.9%。一线城市中，仅北京空置率低于20%；二线城市中，郑州空置率最低，为23.5%。租金持续承压下行，除台北外，各主要城市甲级写字楼平均租金均较上年下调；二线城市中，除杭州外，其余城市平均租金均回落至两位数区间。 后续供应端放量将为市场复苏带来压力，同时在外部环境不确定性犹存、国内新旧动能转换期结构性压力等因素影响下，预计大部分企业办公租赁决策仍将保持审慎，需求端整体修复节奏仍将较为和缓。另一方面，新质生产力发展提速及政策利好持续落地，有望带动相关行业的企业租赁需求逐步恢复增长，为需求端带来结构性机会。 北京 深圳 上海 广州 供应 供应 供应 供应 2025年，上海甲级写字楼市场共14个新项目集中入市，新增优质办公面积约85万平方米，略高于2024年供应水平。全市空置率攀升至23.4%，市场平均成交租金同比下降9.8%至201.4元/平方米/月。 2025年,深圳共有71.2万平方米的甲级 写 字 楼 投入 使 用 ，是2024年 的2.5倍，全市甲级写字楼存量规模达到908.2万平方米。激烈的市场竞争促使业主加大租金让步力度，平均租金同比进一步下调11.7%至每月每平方米149.4元。 过去一年，广州甲级写字楼市场共有6个项目完成交付，新增供应录得37.8万平方米，同比增长118.7%，均来自新兴区域，推动全市存量攀升至704.5万平方米。供应持续放量下，多数业主方选择继续提供优惠的租赁策略，全市平均租金同比下降11.5%至每月每平方米116.3元。 2025年，北京全市甲级写字楼市场无新增供应入市，甲级写字楼市场总存量维持在1,368万平方米。 需求 2025年，持续受到租户新增需求不足、退租以及缩减面积的影响，北京全市年度净吸纳量为32.8万平方米，与2024年持平 。在全年无新增供应的条件下，存量的持续去化令市场空置下调。全市空置率同比下降2.4个百分点至15.89%。在新租和搬迁类型中，TMT、金融业和专业服务业三大传统行业位居前三，分别占所有行业总新签约面积的45.1%、17.6%和14.8%。新能源类企业稳居第四位，成交面积占所有行业总成交面积的5.5%。 需求 上海租赁市场需求端持续承压。企业搬迁需求是市场主导力量。2025年上海甲级写字楼租赁成交呈现显著的行业集聚特征，专业服务业、金融业、TMT以及商贸零售四大行业合计贡献近七成的租赁成交面积，成为市场需求的核心支柱。 需求 全年实现净吸纳量26.4万平方米，尽管较2024年大幅回升59.6%，但供需比也由2024年的1.7上升至2.7，显露出需求端的疲态。按租赁成交分析，TMT行业贡献了最多的甲级写字楼租赁需求，以租赁面积计，占比达总需求的三分之一。 需求 2025年，全市净吸纳量录得18.2万平 方 米 ， 同 比 增 长43.1%， 约 为2023年的两倍。内资企业是支撑租赁成交的主力。租赁成交面积占全市之比位居前三的行业分别是金融业、TMT、贸易和零售业。 展望 上 海 甲 级 写 字 楼 市 场 持 续 放 量 ，2026至2028年计划入市26个项目，供应规模预计约279万平方米。其中2026年计划入市13个项目，面积突破120万平方米。未来市场分化将进一步加剧，而绿色智慧化改造与服务生态融合，将成为行业突破当前困境、实现高质量发展的关键路径，推动上海商业地产市场向更精细化、高品质发展阶段迈进。 展望 展望 未来三年有望投入使用的甲级写字楼计划供应量或超过400万平方米，主要分布在深圳湾超级总部基地、前海及后海。持续大量供应的影响下，租金下行、空置率上升的趋势预计短期内将难以扭转。部分业主提前开启招商进程，以锁定优质客户资源、促进项目去化。 到2028年，预计广州还将有258.5万平方米的甲级写字楼陆续完成交付，国际金融城和琶洲是供应主力。由互联网公司和各类实业企业开发建设的总部型办公物业将陆续投入市场，成为供应主流，市场竞争料将继续扩大。 展望 截至2028年底，预计将有187.6万平方米新增供应投放市场，其中126万 平 方 米 或 将 在2026年 完 工 。2026年，大量新增供应的涌入致使市场继续承压，全市空置率也将随之被拉升。 香港 台北 成都 供应 供应 供应 香港甲级写字楼市场于2025年迎来6个新项目入市，合共为市场带来约29.4万平方米新供应，较2024年的14.9万平方米大增一倍。因此，本港整体待租率也升至20.3%。 2025年成都共录得3宗新增供应，体量约24万平方米，其中2宗位于金融城，1宗位于天府新区新商务区。在新项目入市的带动下，全市甲级写字楼存量增至347万平方米，其中金融城存量提升至112万平方米，区域内存量持续上涨，竞争压力加剧。 2025年，台北市共新增3栋A级办公大楼，新增供给面积约为71,500平方米，相较于2024年的供给高峰明显放缓，市场供给量已回归至接近2023年的水平； 需求 需求 受市场气氛转好、股市及首次公开招股活动(IPO)复苏，2025年全年净吸纳量累近14.9万平方米(约160万平方呎)，为2018年以来最高。银行及金融业继续成为主要租赁活动的推动力，帶动2025年中区超甲级写字楼租金全年录得0.8%升幅，总体 写 字 楼 租 金 全 年 跌 幅 也 收 窄 至3.9%。 2025年整体市场净去化量约81,500平方米，主要动能来自跨国企业大规模进驻及区域搬迁需求。其中，跨国企业租赁需求占比约88.6%，本地企业约占11.4%；相较2023年跨国企业占比51.6%，外商需求明显提升； 需求 受市场需求持续疲软叠加新增供应持续释放的影响，尽管市场业主普遍采取以价换量策略，但整体去化成效仍相对有限。全年全市净吸纳量自有监测记录以来首次转为负值，约负3.2万平方米。 展望预估未来3年，台北市A级办公大楼 将新增供给约81.2万平方米。企业办公空间升级与汰旧换新的需求，带动优质办公去化，加速旧大楼投入都市更新，使得整体市场供给质量逐步优化。 展望 随着金融城三期建设持续推进，区域未来将迎来大规模新增供应。届时，金融城板块将凭借优质的生态办公环境，实现商务氛围与产业能级的显著提升。但与此同时，当前市场整体需求仍相对偏弱，短期内大规模新增供应集中入市，将对金融城板块乃至全市商办市场带来阶段性去化压力。 展望 我们预期写字楼市场将持续复苏，这得力于IPO活跃势头，然而，市场还有不少新甲厦楼面供应，相信待租率将仍然高企。我们预计2026年全年整体写字楼租金将于正负1%之间窄幅徘徊。 大中华区甲级写字楼–现状概览 大中华区主要城市甲级写字楼市场数据速览（2025年） 2025年大中华区主要城市甲级写字楼新增供应量为455.1万平方米，较2024年增加8.4%。具体来看，新增供应中42.6%来自一线城市，49.4%来自二线城市，香港与台北的新增供应占比分别为6.5%和1.6%。截至2025年末，大中华区主要城市甲级写字楼总存量达到约9,920.9万平方米。 需求增长放缓，大中华区主要城市甲级写字楼空置率同比上升1.0个百分点至25.4%。台北在所有主要城市中空置率最低，为7.9%。一线城市中，仅北京空置率低于20%；二线城市中，郑州空置率最低，为23.5%。 从租金数据上看，在所有主要城市中，香港以422.2元每平方米每月（43.3港元每平方呎每月）位居第一。北京和杭州则分别以205.6元每平方米每月以及112.5元每平方米每月位居内地一线城市和二线城市之首。整体来看，大中华区甲级写字楼市场租金持续承压下行，除台北外，各主要城市甲级写字楼平均租金同比均出现下调；二线城市中，除杭州外，其余城市平均租金均回落至两位数区间。 大中华区甲级写字楼-未来趋势 供应 甲级写字楼供应峰值临近，市场竞争或进一步加剧 关注运营效果及资产价值提升的资产管理模式将受到更多关注 办公市场规模持续扩容，对业主及运营方的专业能力提出更高要求。全生命周期资产管理覆盖项目“投、融、管、退”全流程，通过贯穿项目全周期的资产价值增长规划与落地实施，可有效提升资产运营效率、控制成本与风险、增强市场适应性，最终满足资本市场退出要求，以最优路径实现资产价值兑现，形成完整资产管理闭环。 2025年大中华区甲级写字楼市场新增供应面积达455.1万平方米，较2024年同比增长8.4%。近年来，受城市发展规划与产业升级驱动，大中华区多个城市加快新兴商务区建设，带动甲级写字楼规模持续扩容，亦使得短期内大中华区整体供应维持高位。我们预判，大中华区甲级写字楼新增供应规模将于2026年触及峰值，大规模新增供应将进一步加剧市场整体的去化压力。对于新兴商务区而言，如何加快完善区域商务配套并培育有竞争力的产业发展生态，是一项不小的挑战。 大中华区甲级写字楼-未来趋势 供应 业主需聚焦“产业协同+运营提质” 大部分城市租金回调至两位数，企业租赁成本普遍下降 作为助力产业发展、彰显城市形象的重要载体，甲级写字楼正处于从规模扩张向品质提升、从单一载体向生态服务升级的结构性转型期。在持续承压的市场环境下，行业分化态势或将进一步加剧。业主需聚焦“产业协同+运营提质”，结合各地产业规划与重点产业发展方向，打造适配的办公载体，匹配当地产业发展和企业办公需求；另一方面则需聚焦运营优化，通过打造智慧化、绿色化楼宇，完善商务配套与增值服务，以精细化运营替代传统价格竞争，提升项目对优质租户及资本市场的吸引力。 2025年，大中华区甲级写字楼市场整体维持租户市场格局。业主为争夺客户资源、提升招商竞争力，普遍加大租金让利力度。除台北外，各城市甲级写字楼平均租金均较上年下滑；除杭州外，其余二线样本城市平均租金均回落至两位数区间。此外，延长免租期、提供定制装修或装修补贴等亦成为业主降低企业承租成本的普遍举措。 大中华区甲级写字楼-未来趋势 需求 科技产业高质量发展料将成为内地城市需求增长核心引擎 需求端缓慢修复，宏观经济不确定性影响需求扩张节奏 大中华区甲级写字楼净吸纳量在2021年触及高位后，于2022年大幅下降，而后虽较低点有所恢复，但也基本呈现低位趋稳的状态，这一趋势与宏观经济波动、企业扩张节奏放缓等因素密切相关。展望2026年，伴随新质生产力发展提速及政策利好持续落地，大中华区甲级写字楼净吸纳量有望逐步恢复。但受外部环境不确定性犹存、国内新旧动能转换期结构性压力等因素影响，企业办公租赁决策仍将保持审慎，需求端整体修复节奏料将维持和缓。 科技产业的发展，持续催生对办公载体的需求。“十五五”规划建议明确将建设现代化产业体系列为首要任务，为高科技产业发展提供了战略支撑。随着人工智能、半导体、先进材料、生物制造等产业的规模化扩容与能级提升，企业在总部布局、研发中心设立及团队扩张等方面的办公需求或将持续释放，成为写字楼市场增量需求的重要来源之一。