房地产行业专题报告：京沪放松限购，关注政策效应和估值修复

行情回顾

• 本期（2025.08.01-2025.08.25），房地产板块整体跑赢上证指数和沪深300，上涨10.07%，但年初至今表现弱于大市，上涨6.83%。
• 重点城市新房日均成交面积较7月进一步下行，8月北京、上海调整外围地区限购政策，关注其对市场成交的拉动作用。

销售市场

• 7月新房销售延续下行，销售额累计同比-6.5%，销售面积累计同比-4%。
• 样本二线城市新房价格持续下降，影响70大中城市整体复苏。
• 现房销售占比提升至35.45%，对整体新房均价造成冲击，但现房库存去化面临压力。
• 7月二手房成交套数同比下滑，但北京、上海等城市新政后有所改善。
• 二手房价格持续疲弱，7月环比降幅收窄至0.5%，但止跌回稳面临压力。
• 城市间结构性行情差异明显，成都表现好于重庆、西安等城市，温州、金华等地房价已跌破2010年12月水平。

政策调整

• 8月8日，北京定向调整五环外限购政策；8月25日，上海跟进放松外环外限购。
• 政策调整有助于定向去化非核心区域库存，刺激市场成交，促进房地产市场阶段性回稳。

投资市场

• 7月房地产开发投资累计同比下降12%，降幅扩大，拖累固定资产投资增长。
• 新开工面积累计同比下降19.4%，施工面积累计同比下滑9.2%，竣工面积累计同比下滑16.5%。
• 央国企作为拿地主力，积极补仓，中海地产、绿城中国、保利发展权益拿地金额位列行业前三。

投资建议

• 京沪放松限购政策有望推动外环外区域库存去化，促进市场阶段性回稳。
• 销售端延续低迷，价格端“止跌回稳”仍有一定压力，预计后期仍会有增量政策推出。
• 聚焦核心城市核心区域，产品力获市场认可的房企如滨江集团、建发国际集团、绿城中国等有望持续受益。
• 商业运营能力突出的开发商如华润置地、恒隆地产、太古地产等在存量时代价值有望进一步凸显。
• 二手房成交占比提升下关注中介机构的布局机会。

风险提示

• 商品房销售复苏不及预期风险；政策调控效果不及预期风险；土地收储和商品房收储不及预期风险。