房地产行业专题报告：京沪放松限购，关注政策效应和估值修复

2025年08月29日 强于大市（维持） 房地产：京沪放松限购，关注政策效应和估值修复 ——房地产行业专题报告 研报摘要 行 情 回 顾 ： 本 期 地 产 板 块 整 体 跑 赢 上 证 指 数 和 沪 深300。本 期（2025.08.01-2025.08.25），上证指数上涨8.69%，沪深300指数上涨9.66%，房地产板块上涨10.07%；年初至今，上证指数上涨15.87%，沪深300上涨13.58%，深证成指上涨19.46%，房地产板块上涨6.83%，年初至今房地产板块表现弱于大市。 销售：淡季销售延续下行，关注京沪楼市放松后带动市场提振。8月新房销售仍旧延续下行态势，重点城市新房日均成交面积较7月进一步下行，8月北京、上海调整外围地区限购政策，关注京沪新政对市场成交的拉动，以及开发商为迎接“金九”逐步加大推盘节奏，带动市场成交改善。 证券分析师 蔡萌萌S0670524110001caimengmeng@cnht.com.cn 政策：京沪限购再调整，开启政策调整空间。8月8日，北京定向放松五环外限购，8月25日，上海跟进放松外环外限购。北京上海调整外围地区限购政策，放松非核心区域购房限制条件，有助于定向去化非核心区域库存，刺激市场成交，促进房地产市场阶段性回稳。 联系人 投资：总量下滑，开发投资下行。7月制造业投资和基建投资累计同比分别增长6.2%和7.29%，房地产开发投资累计同比降幅持续扩大至12%，拖累固定资产投资增长。7月新开工面积累计同比下降19.4%，施工面积累计同比下滑9.2%，竣工面积累计同比下滑16.5%，销售市场持续低迷，开发商开工动力不足，预计新开工面积仍不乐观。 投资建议：进入8月下旬，开发商陆续开始“备战金九”，高端改善盘的推出有望带动相关城市销售基本面的改善。但是，在当下市场环境中，销售端延续低迷，价格端“止跌回稳”仍有一定压力，量价尚未进入明显的正循环复苏通道，预计后期仍会有一定增量政策推出。展望后市，聚焦核心城市核心区域，且产品力获市场认可的房企如滨江集团、建发国际集团、绿城中国等有望持续受益，华润置地、恒隆地产、太古地产等商业运营能力突出的开发商在存量时代价值有望进一步凸显，二手房成交占比提升下关注中介机构的布局机会。 风险提示：商品房销售复苏不及预期风险；政策调控效果不及预期风险；土地收储和商品房收储不及预期风险。 目录 一、行情回顾：本期房地产行业整体跑赢大盘..............................................4二、淡季销售延续下行，关注京沪楼市放松后带动市场提振.......................6三、投资：土地市场总量下滑，房地产开发投资延续下行.........................11四、投资建议....................................................................................................13五、风险提示....................................................................................................14 图表目录 图表1：房地产行业本期（0801-0825）主要指数表现回顾....................................................4图表2：房地产行业本期（0801-0825）上涨4.49%，在申万一级行业中排名居前............4图表3：房地产板块与主要宽基指数走势对比.........................................................................4图表4：重点房企估值表现.........................................................................................................5图表5：重点地产相关ETF市场表现........................................................................................5图表6：7月中国商品房销售额0.53万亿，累计同比-6.5%，单月同比-14.08%，环比-47.55%.................................................................................................................................................6图表7：7月中国商品房销售面积0.57亿平方米，累计同比-4%，单月同比-8.4%，环比-45.81%...................................................................................................................................6图表8：8月多数城市新房日均成交面积同比仍下滑..............................................................6图表9：70个大中城市新房销售价格同比降幅进一步收窄..................................................7图表10：7月70大中城市新房销售价格指数环比-0.3%........................................................7图表11：上海新房销售价格指数整体保持正增长...................................................................7图表12：杭州新房价格相对更加稳健.......................................................................................7图表13：截至2025年7月，中国商品房待售面积7.65亿平方米，累计同比+3.4%.........8图表14：截至2025年6月，现房销售占比约35.5%..............................................................8图表15：7月，现房销售面积1979.77万平方米，累计同比+12.2%....................................8图表16：现房销售均价持续低于整体新房价格.......................................................................8图表17：重点城市二手房成交套数...........................................................................................9图表18：8月8号北京调整五环外限购政策后，北京二手房成交面积有所改善................9图表19：上海二手房成交面积接近2024年10月水平.........................................................10图表20：二手房挂牌价指数持续下跌.....................................................................................10图表21：7月，70个大中城市二手住宅价格环比-0.5%.......................................................10图表22：7月四大一线城市二手房价均下跌..........................................................................11图表23：7月，重点二线城市二手房价延续下行..................................................................11图表24：成都二手房价表现好于重庆、西安等城市.............................................................11图表25：温州、金华二手房价已经跌破2010年12月水平.................................................11图表26：土地购置费和国有土地出让收入延续负增长.........................................................12图表27：7月，房地产开发投资累计同比降幅扩大至12%..................................................12图表28：商品房销售复苏进度快于新开工.............................................................................13图表29：7月新开工、施工面积、竣工面积累计同比分别下降19.4%、9.2%、16.5%...13图表30：7月，房地产开发投资累计同比降幅扩大至12%..................................................13 一、行情回顾：本期房地产行业整体跑赢大盘 本期地产板块整体跑赢上证指数和沪深300。本期（2025.08.01-2025.08.25），上证指数上涨8.69%，沪深300指数上涨9.66%，房地产板块上涨10.07%；年初至今，上证指数上涨15.87%，沪深300上涨13.58%，深证成指上涨19.46%，房地产板块上涨6.83%，年初至今房地产板块表现弱于大市。 资料来源：Wind，恒泰证券研究所 资料来源：Wind，恒泰证券研究所 二、淡季销售延续下行，关注京沪楼市放松后带动市场提振 7-8月新房销售表现平淡，关注8月京沪新政和“金九”窗口期提振市场成交。7月作为传统销售淡季，市场活跃度较低，加上6月环比基数较高，7月新房销售成交同比、环比均走弱。根据国家统计局数据，1-7月中国商品房销售面积5.16亿平方米，累计同比-4%，销售额4.96亿平方米，累计同比-6.5%。8月新房销售仍旧延续下行态势，重点城市新房日均成交面积较7月进一步下行，8月北京、上海调整外围地区限购政策，关注京沪新政对市场成交的拉动，以及开发商为迎接“金九”逐步加大推盘节奏，带动市场成交改善。 资料来源：Wind,恒泰证券研究所 资料来源：Wind,恒泰证券研究所 样本二线城市新房价格持续下降，影响70大中城市整体复苏。7月70个大中城市新房销 售价格指数环比下降0.3%，降幅较前月保持一致，其中一线城市新房价格指数环比下降0.2%（前月为-0.3%），样本二线新房价格指数环比下降0.4%（前月为-0.2%），三线城市新房销售价格指数环比下降0.3%，降幅较前月持平。 资料来源：Wind,恒泰证券研究所 资料来源：Wind,恒泰证券研究所 “好房子”、好地段有望迎来结构性行情。7月上海新房销售价格指数整体保持正增长，改善型需求依旧支撑市场，高端改善盘入市有望拉动新房价格企稳。但不同城市间分化明显，7月一线城市中北京、