房地产市场及房地产金融运行——2025H1房地产金融

房地产金融 蔡真崔玉陶琦韩宇轩刘冲张弛 2025年8月 《N I F D季 报 》 是 国 家 金 融 与 发 展 实 验 室 主 要 的 集 体 研究成果之一，旨在定期、系统、全面跟踪全球金融市场、全球数字资产、人民币汇率、国内宏观经济、中国宏观金融、宏观杠杆率、财政运行、金融监管、债券市场、股票市场、房地产金融、保险业运行、机构投资者的资产管理等领域的动态，并对各领域的金融风险状况进行评估。其中，“全球数字资产”“宏观杠杆率”报告保持季度发布（每季度结束后第二个月推出），其他领域报告调整为半年度发布（半年度 报 告 于 每 年7月 份 推 出 ， 年 度 报 告 于 下 一 年 度2月 份 推出）。《NIFD季报》在实验室微信公众号和官方网站同时推出。 本报告负责人：蔡真 房地产市场及房地产金融运行 本报告执笔人： 摘要 ⚫蔡真国家金融与发展实验室房地产金融研究中心主任⚫崔玉国家金融与发展实验室房地产金融研究中心研究员⚫陶琦贝壳研究院数据研究总监⚫韩宇轩社科大硕士研究生⚫刘冲社科大硕士研究生⚫张驰社科大硕士研究生 房地产政策方面，2025年上半年，中央层面以推动“好房子”建设、规范住房租赁活动、推进城市更新工作为抓手，助力于加快构建房地产发展新模式；地方政府层面，从优化住房用地供应、推进存量房和土地收储、发放购房补贴、提高公积金使用效率等方面，着力推动房地产市场供需改善。 房地产市场运行方面，2025年上半年，房地产市场延续了2024年第四季度的止跌回稳态势，表现为住房价格、新建商品住宅销售规模同比降幅持续收窄，一、二线城市土地市场交易明显回暖；但是房地产行业复苏的动力不足，住房供给持续收缩，住房库存去化压力仍然较大，住房租金价格水平在波动中下行，2025年4月之后住宅销售价格月度环比跌幅再次扩大、国房景气指数也再次开始下降。 【NIFD季报】 全球金融市场全球数字资产人民币汇率国内宏观经济宏观杠杆率中国宏观金融中国金融监管中国财政运行 房地产金融方面，2025年上半年，个人住房贷款利率随LPR下调而小幅下降，多城个人住房贷款利率调整至3.0%；个人住房贷款余额持续下行压力减弱，住房贷款余额回升至37.74万亿元（2025年上半年净增加600亿元）；居民购房时使用财务杠杆水平有所降低。2025年上半年，房企可用于房地产开发的到位资金规模为5.02万亿元，同比下降6.2%，同比降幅较2024年末收窄10.8个百分点，但是行业总融资规模仍在收缩；随着城市房地产融资协调机制的持续优化，房地产开发贷款余额净增加约2500亿元，同比增速连续12个季度保持正增长；房企境内信用债发行规模为1664亿元，同比下降16.2%；房企境外债 房地产金融 债券市场股票市场保险业运行机构投资者的资产管理 发行规模为39.8亿美元，同比增加6.0%，房企境外债融资信心有所修复。 展望2025下半年，房地产政策方面，房地产市场的主要政策目标仍将围绕构建房地产发展新模式和持续用力推动房地产市场止跌回稳开展。房地产市场运行形势方面，我们认为房地产市场交易活跃度有所减弱，房价（尤其是二手住房价格）可能会继续下行；2025年要顺利实现房地产市场止跌回稳的政策目标，还需要进一步推出增量宏观和房地产政策，建议加大按揭贷款降息力度并成立中央收储基金。房地产金融运行形势方面，个人住房金融将进一步改善，个人住房贷款利率将继续下降，个人住房贷款余额同比增速有望恢复正增长。随着城市房地产融资协调机制扩围增效，房企信贷融资仍能继续保持正增长；但是因为房企经营状况未有实质性改善，房企信用修复有限，房企债券融资规模预计还会继续下降。风险方面，以下两个风险点需要持续关注：第一，房企违约债务与违约债务的处置问题；第二，房企大规模亏损问题。 目录 一、房地产重要政策分析...................................1 （一）中央层面着力于加快构建房地产发展新模式............1（二）地方层面着力于推动房地产市场供需改善..............2 （一）住房价格同比降幅持续收窄..........................3（二）新建商品住宅销售规模同比降幅明显收窄..............5（三）住房市场新增供给规模持续收缩......................5（四）国房景气指数回升势头未能持续......................6（五）一线、二线城市土地市场交易明显回暖................7（六）二线、三线城市住宅库存去化压力仍然较大............8（七）住房租金价格水平仍在波动下行......................8（八）住房租金资本化率继续下降..........................9 三、房地产金融形势分析..................................11 （一）多城个人住房贷款利率调整至3.0%..................11（二）个人住房贷款余额持续下行压力减弱.................12（三）居民购房时使用财务杠杆水平有所降低...............12（四）个人住房贷款的平均放款周期缩短至四周以内.........13（五）房地产开发企业到位资金规模仍在下降...............14 （六）房地产开发贷款余额的同比增速保持正增长...........15（七）房企境外债融资信心有所修复.......................16四、房地产市场主要风险情况分析..........................16（一）房企债券违约蔓延势头持续收敛.....................16（二）超六成上市房企出现亏损...........................17（三）房地产市场止跌回稳仍面临多重挑战.................19五、2025年下半年房地产市场及房地产金融运行形势展望......19附件：相关指标说明......................................21 一、房地产重要政策分析 （一）中央层面着力于加快构建房地产发展新模式 构建房地产发展新模式，是推动房地产市场健康发展的治本之策。2025年上半年，中央层面以推动“好房子”建设、规范住房租赁活动、推进城市更新工作为抓手，加快构建房地产发展新模式。 第一，明确住宅建设底线要求，推动“好房子”建设。2025年3月的国务院政府工作报告中明确提出，要“适应人民群众高品质居住需要，完善标准规范，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的‘好房子’”。2025年3月31日，住房城乡建设部发布住宅建设的新国家标准《住宅项目规范》（2025年5月1日起施行），新规范提高了新建住房的建设标准，涉及增加新房层高要求、优化电梯配套要求、提高隔音降噪要求等多个方面，为促进住房建设高质量发展奠定了基础。对购房者而言，新规范提升了居住的舒适性、便利性与安全性，能够更好地满足居民住房需求从“有房住”到“住得好”的转变。对房企而言，新规范将倒逼其优化设计、施工和材料选择，虽然这会增加其成本负担，但长期看有助于提升产品竞争力，并推动房地产行业高质量发展。 第二，规范住房租赁活动，促进住房租赁市场发展。购买和租赁是满足城镇居民住房需求的两种主要方式。建立租购并举的住房制度是构建房地产发展新模式的重要内容。为规范住房租赁活动，促进住房租赁市场健康发展，2025年6月27日国务院第62次常务会议通过了《住房租赁条例》（国令第812号）。条例共7章50条，通过规范出租和承租、住房租赁企业和经纪机构的行为，制定住房租赁合同示范文本、建立租金监测机制、住房租赁纠纷化解机制等方式加强政府监督管理，明确住房租赁相关主体的法律责任。 第三，推进城市更新。2025年5月2日，中共中央办公厅国务院办公厅发布了《关于持续推进城市更新行动的意见》，围绕促进城市结构优化、功能完善、文脉赓续、品质提升，打造宜居、韧性、智慧城市，建立可持续的城市更新制度。在具体任务上，意见涵盖了多个关键领域，包括：在加强既有建筑改造利用方面，要稳妥推进危险住房改造；在推进老旧小区整治改造中，重点消除楼栋内各类安全隐患，增设公共服务设施；在城市功能完善方面，利用存量闲置房屋和低效用 地，优先补齐民生领域公共服务设施短板，推进“平急两用”公共基础设施建设；在加强基础设施建设改造方面，加快城市管网和地下综合管廊建设改造，构建完善的城市防洪排涝体系等。总体来看，意见从多方面入手，为城市更新提供了明确的方向、具体的任务和支撑保障。这些举措为城市的可持续发展提供坚实保障，让城市更加宜居、宜业、宜游。 （二）地方层面着力于推动房地产市场供需改善 第一，优化住房用地供应。北京市人民政府印发《北京市深化改革提振消费专项行动方案》，提出优化住房消费新供给，优先向轨道交通站点和就业密集地区供应住宅用地，完善“保障+市场”住房供应体系等内容。 第二，收购存量商品房用作保障性住房。广西设定了2025年收购存量商品房5万套的目标；浙江已在全国率先发行收购存量房专项债，首批发行规模为16.53亿元，支持收购存量商品房，推进住房库存去化。 第三，发行专项债券收储存量土地。为有效盘活存量闲置土地，2025年以来各地专项债收储存量土地工作全面提速。从各地落实情况看，2025年上半年，土储专项债发行总金额超过1700亿元。不过，在推进收储存量土地过程中也面临收购标准不明确、土地定价机制待完善、收储程序复杂、资金平衡难度大等堵点。对于这些问题，部分地区已通过出台灵活资金管理机制等方式积极探索解决办法。例如，郑州市人民政府对承担有保交楼任务的房企闲置存量土地，按基础价格（按土地市场评估价格、企业土地成本就低确定）收地，资金定向用于保交楼；对其他项目按基础价格下调5%进行收地，以平衡市场波动风险。广东省财政厅印发《2025年广东省政府专项债券（八期～九期）发行有关事项的通知》，允许土地储备专项债券资金在同一土地储备项目内不同地块间进行灵活调剂，以单个项目为单位，实现项目融资收益平衡。 第四，发放购房补贴，鼓励居民住房消费。湖北鼓励有条件的地方对多子女家庭购买商品房给予购房补贴；长沙实施“以旧换新”购房补贴，长沙市家庭或个人出售自有住房后，一年内购买新建商品住房的，可按新房交易总价的1%申领购房补贴，单套最高3万元。 第五，提高住房公积金使用效率。为充分发挥住房公积金的积极作用，助力住房需求的释放，各地正不断优化住房公积金相关政策措施，具体体现在以下几 个方面：其一，提高住房公积金贷款额度。例如，深圳将个人住房公积金贷款基础额度从50万元提高至60万元，家庭基础额度从90万元提高至110万元。其二，下调住房公积金贷款最低首付比例。例如，天津家庭购买第二套住房的公积金贷款最低首付比例从30%降至20%，成为直辖市中首个执行二套首付20%的城市。其三，扩大住房公积金缴存人员范围。广西将农民工纳入缴存范围，允许其通过“跨省通办”渠道开户。天津、宜昌、兰州等地明确将个体工商户、自由职业者等灵活就业人员，纳入住房公积金缴存范围，原则上也可享受“商转公”“多孩家庭公积金贷款支持政策”等多重权益。其四，优化住房公积金租房提取政策。沈阳、青岛等地通过提高租房提取额度、增加提取频次、减少提取限制、扩大覆盖范围等措施，加大住房公积金租房提取支持力度。 二、房地产市场运行形势分析 （一）住房价格同比降幅持续收窄 从国家统计局公布的70个大中城市商品住宅销售价格变动数据来看，2025年上半年，70个大中城市的新建商品住宅销售价格较2024年末累计下降0.8%，二手商品住宅销售价格累计下降2.6%，二手住宅销售价格跌幅更大。从住房销售价格的环比走势来看，2025年上半年，70城的新建商品住宅和二手住宅销售价格月度环比均为负值，房价仍在下行（见图1上图）。从住房