华润万象生活（01209.HK）2025年中报点评

房地产2025年08月28日 推荐（维持）目标价：45.26港元当前价：37.84港元 华润万象生活（01209.HK）2025年中报点评 购物中心保持高增，核心净利100%分红 事项： 华创证券研究所 2025年上半年实现营收85.24亿元，同比增长6.5%；归母净利润20.3亿元，同比增长7.4%；核心归母净利润20.11亿元，同比增长15%。 证券分析师：单戈邮箱：shange@hcyjs.com执业编号：S0360522110001 评论： 联系人：杨航邮箱：yanghang@hcyjs.com 营收及归母净利稳健增长，购物中心业务仍保持高增。1）2025年上半年实现营收85.24亿元，同比增长6.5%；归母净利润20.3亿元，同比增长7.4%；核心归母净利润20.11亿元，同比增长15%。2）分业务来看，购物中心/写字楼/物 业 航 道/生 态 圈 业 务 营 收 分 别 为22.6/10/51.6/1亿 元 ， 同 比 分 别 增 长19.8%/4.5%/1.1%/104%，营收占比分别为27%/12%/60%/1%；毛利率分别为78.7%/37.7%/18.8%/37.2%，同比分别+6.2%/-0.4%/-0.1%/-5.5%；毛利占比分别为56%/12%/31%/1%。 公司基本数据 总股本(亿股)22.83已上市流通股(亿股)22.83总市值(亿港元)864流通市值(亿港元)864资产负债率(%)49.26每股净资产(元)6.8112个月内最高/最低价42.6/20.3 购物中心零售额高增，毛利率持续提升。1）截至2025年上半年，购物中心在管项目达125个，新开业4个，零售额同比+21%（可同比+9.7%），重奢同比+13.2%（可同比+9.6%），非重奢同比+26.4%（可同比+9.8%）。期内在营项目平均出租率97.1%，较2024年末提升0.4个百分点。2）：业主端租金收入同比增长17.2%至147亿元，NOI同比增长18.0%至100亿元，NOI Margin同比提升0.4个百分点至68.2%。 物业航道营收增长1.1%，毛利率微降0.1pct至18.8%。物业航道在管面积较24年末提升1.8%至4.2亿平，合约面积提升0.4%至4.5亿平。住宅物管/非业主增值/业主增值/城市空间营收额分别为35.01/2.2/4.87/9.49亿元，同比分别+8.8%/-34.6%/-32.7%/+15.1%，毛利率分别为16.6%/26%/40.4%/14.2%，同比分别+1.4/-11.8/+9.5/-0.9pct，其中社区空间收缴率为76%，较去年同期提升1pct。 加大中期派息，实现100%核心净利润分派。2025年上半年中期股息0.529元/每股，同比增长89.6%，基础派息率达60%；同时宣派特别股息0.352元/股，合计0.881元/股，较上年同期增长216%。 投资建议：公司为商管龙头，购物中心经营稳健，保持高派息回馈股东。公司在管购物中心业绩稳定性强，可同比零售额、租金仍保持增长，随着项目逐步成熟以及储备项目开业，业绩料将持续增长，考虑到在管购物中心商圈头部地位稳固，我们预计25-27年公司EPS分别为1.87、2.14、2.46元（前值为1.82、2.08、2.39元），基于剩余收益模型，测算当前公司合理市值约为1033亿港元，目标价调整为45.26港元，对应2025年22倍PE，维持“推荐”评级。 相关研究报告 《华润万象生活（01209.HK）2024年报点评：购物中心经营稳健，高分红持续回馈股东》2025-03-29《华润万象生活（01209.HK）2024年中报点评： 购物中心稳定性强，高派息提升红利属性》2024-08-31《华润万象生活（01209.HK）2023年业绩公告点评：商管能力突出，红利属性提升》2024-04-10 风险提示：项目接管进度不及预期，物业收缴不及预期，居民消费不及预期。 附录：财务预测表 房地产及建筑建材组团队介绍 房地产及建筑建材组组长、首席研究员：单戈 中国人民大学风险管理与精算学博士，4年地产研究经验，曾任职于农银理财子、国泰君安证券研究所，2022年加入华创证券研究所。 助理研究员：许常捷 同济大学建筑与土木工程硕士，2年地产研究经验，曾任职于华润置地，从事房地产投资（涉及住宅、租赁住房、商办综合体等），2022年加入华创证券研究所。 助理研究员：杨航 上海财经大学学士，浙江大学硕士，2023年加入华创证券研究所。 华创证券机构销售通讯录 华创行业公司投资评级体系 基准指数说明： A股市场基准为沪深300指数，香港市场基准为恒生指数，美国市场基准为标普500/纳斯达克指数。 公司投资评级说明： 强推：预期未来6个月内超越基准指数20%以上；推荐：预期未来6个月内超越基准指数10%－20%；中性：预期未来6个月内相对基准指数变动幅度在-10%－10%之间；回避：预期未来6个月内相对基准指数跌幅在10%－20%之间。 行业投资评级说明： 推荐：预期未来3-6个月内该行业指数涨幅超过基准指数5%以上；中性：预期未来3-6个月内该行业指数变动幅度相对基准指数-5%－5%；回避：预期未来3-6个月内该行业指数跌幅超过基准指数5%以上。 分析师声明 每位负责撰写本研究报告全部或部分内容的分析师在此作以下声明： 分析师在本报告中对所提及的证券或发行人发表的任何建议和观点均准确地反映了其个人对该证券或发行人的看法和判断；分析师对任何其他券商发布的所有可能存在雷同的研究报告不负有任何直接或者间接的可能责任。 免责声明 本报告仅供华创证券有限责任公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。 本报告所载资料的来源被认为是可靠的，但本公司不保证其准确性或完整性。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。本公司在知晓范围内履行披露义务。 报告中的内容和意见仅供参考，并不构成本公司对具体证券买卖的出价或询价。本报告所载信息不构成对所涉及证券的个人投资建议，也未考虑到个别客户特殊的投资目标、财务状况或需求。客户应考虑本报告中的任何意见或建议是否符合其特定状况，自主作出投资决策并自行承担投资风险，任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效。本报告中提及的投资价格和价值以及这些投资带来的预期收入可能会波动。 本报告版权仅为本公司所有，本公司对本报告保留一切权利。未经本公司事先书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、发表、转发或引用本报告的任何部分。如征得本公司许可进行引用、刊发的，需在允许的范围内使用，并注明出处为“华创证券研究”，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。 证券市场是一个风险无时不在的市场，请您务必对盈亏风险有清醒的认识，认真考虑是否进行证券交易。市场有风险，投资需谨慎。 华创证券研究所