华润万象生活2022年年报点评：逆势“破局”

给予增持评级，华润集团旗下“商业+物管”的综合标的，在经济承压、疫情冲击的艰难市场环境中，全年各项核心业绩指标跑赢大市、逆势增长。2022年公司在管面积同比增长87.3%达到2.9亿平，其中净新增第三方合约面积1.43亿平，年内净新增第三方合约面积1.43亿平方米，同比增长297.4%。 把握收并购机遇，全面降本提质增效，实现收入规模及核心净利润大幅增长。2022年公司实现总收入同比增长35.4%至120亿元；核心净利润大幅增长30.7%至22亿元。坚持有质量的规模增长，外拓项目规模及质素领先，成功开辟商业运营新模式：年内成功签约13个项目，平均建面8.8万平方米，其中TOD项目11个，TOD项目占比85%， 一、二线城市项目占比100%。 商管板块收入逆市增长，毛利率持续提升。公司购物中心业绩彰显韧性，全年零售额逆市增长6.3%达1264亿元，虽然年内业主实施租金减免计划对公司商管板块收入带来负面影响，商管板块收入仍然同比提升18.2%至42亿元，毛利率同比增加2.1个百分点至50.7%。此外，在营购物中心全年平均出租率维持高位，达96.1%；合作的国际奢侈品品牌数量增至110多个，合作店铺数超470个，保持行业第一。 优质运营能力及高品质物管服务保障写字楼出租率稳定，持续拓展写字楼物管业务规模。目前公司写字楼物业在管项目达145个，并为其中27个项目提供运营管理服务。写字楼物管在管面积达1050万方，合约面积1320万方，分别按年增长28.2%及31.9%；公司提供运营管理服务的写字楼整体出租率稳定在80.7%水平。收并购项目并表助力收入显著增长，剔除收并购无形资产摊销影响后基础物业服务毛利率稳中有升。物管板块收入同比增长46.9%至78亿元，其中收并购贡献15亿元收入。物管板块整体毛利率18.9%，按年微降0.4个百分点； 风险提示：城市运营服务商转型以及轻资产商业运营推进不及预期。