REIT策略周报：板块上新 轮动行情延续

债券研究/2025.08.09 板块上新，轮动行情延续刘玉(分析师) 021-38038263 债券研 究 市场策略周 报 证券研究报 告 REIT策略周报 本报告导读： 6月下旬以来REIT市场行情呈现震荡轮动特征，市场情绪待修复下，可持续关注结构性机会。 投资要点： 过去一周（2025.8.1-2025.8.8，下同）有2只REITs更新发行状态。中金唯品会奥特莱斯首发项目和中航京能光伏扩募项目已注册生效。此外，过去一周有两只REITs新上市，分别是南方万国数据中 心项目和南方润泽科技数据中心项目，REIT市场种类进一步丰富。截至2025年8月8日，国内REITs市场共上市73只，总市值2212 亿元，流通市值1037亿元。 过去一周REITs指数整体下行，能源与仓储类REITs表现相对较好。8月第一周，REIT市场行情整体修复一周后再次迎来调整，中证REIT全收益指数先跌后涨，周度跌幅在0.33%收于1097.31。从 底层资产来看，过去一周板块分化，其中能源与仓储类REITs涨幅居前，保障房和消费类REITs表现相对一般。具体来看，涨幅由高到低分别为：能源（0.22%）、仓储（0.09%）、市政环保（0.01%）、交通（-0.36%）、保障房（-0.40%）、产业园（-0.63%）、消费（-1.23%）。 6月下旬以来REIT市场行情呈现震荡轮动特征，与25年上半年的顺畅上涨形成明显反差。从REIT全收益指数周度涨跌幅看，与25年上半年顺畅上行行情不同，6月下旬以来市场基本维持“一周涨、 一周跌”的轮动态势；从板块表现来看，前一周表现较好的保障房与消费板块，过去一周也面临较深的回调压力（仅跌幅较深的华安百联和发布扩募公告的城投宽庭周度涨幅收正），这反映出当前REIT市场止盈情绪仍较旺盛，难以形成合力推动行情持续修复。较差的市场情绪同样反映在项目新上市的涨幅，与过去一段时间项目开盘即封板不同，近期部分新上市项目需要更多时间消化卖盘。 市场情绪待修复下，可持续关注结构性机会。当前市场容量小且分 散，利率难以进一步突破下，较高估值的利率敏感型项目难以持续 吸引大体量长久期资金，而随着市场持续上涨的预期受压制，投机资金同样也在观望，缺少增量资金持续输入下，市场轮动行情可能会持续，需要的投资精细度边际上行，及时参与超跌项目的行情回升。 风险提示：超预期REIT政策发布，底层资产经营情况恶化，底层资产数据计算方式有偏差。 liuyu6@gtht.com 登记编号S0880523050002 汤志宇(分析师) 021-38031036 tangzhiyu@gtht.com 登记编号S0880525070031 相关报告 TL合约行为因子基本回暖202508032025.08.04 大行融出回升，存单发行缩量2025.08.04市场情绪修复，信用债收益率多数下行 2025.08.03 银行二永债周度数据库更新（2025.7.25-8.1） 2025.08.03 地方债进入发行高峰期，关注一二级价差 2025.08.03 目录 1.REITs市场行情总结3 1.1.一级发行情况3 1.2.二级行情回顾3 1.3.项目公告10 2.风险提示10 1.REITs市场行情总结 1.1.一级发行情况 过去一周（2025.8.1-2025.8.8，下同）有2只REITs更新发行状态。中金唯品会奥特莱斯首发项目和中航京能光伏扩募项目已注册生效。此外，过去一周有两只REITs新上市，分别是南方万国数据中心项目和南方润泽科技数 据中心项目，REIT市场种类进一步丰富。截至2025年8月8日，国内REITs 市场共上市73只，总市值2212亿元，流通市值1037亿元。 代码名称 资产类型 申报类型 项目状态 更新日期上市交易所 508096.SH中航京能光伏封闭式基础设施证券投资基金 能源基础设施 扩募 通过 2025-08-05上海证券交易所 图1：REIT申报进度 508058.SH 中金厦门安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 保障性租赁住房 扩募 已反馈 2025-06-10 上海证券交易所 508021.SH 国泰君安临港创新智造产业园封闭式基础设施证券投资基金 园区基础设施 扩募 通过 2025-05-30 上海证券交易所 508088.SH 国泰君安东久新经济产业园封闭式基础设施证券投资基金 园区基础设施 扩募 已反馈 2025-04-24 上海证券交易所 508077.SH 华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 保障性租赁住房 扩募 已反馈 2024-12-23 上海证券交易所 中金唯品会奥特莱斯封闭式基础设施证券投资基金 消费基础设施 首发 通过 2025-08-05 上海证券交易所 中航天虹消费封闭式基础设施证券投资基金 消费基础设施 首发 已受理 2025-07-28 深圳证券交易所 华夏安博仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 仓储物流 首发 已反馈 2025-07-17 深圳证券交易所 华夏中海商业资产封闭式基础设施证券投资基金 消费基础设施 首发 已反馈 2025-07-15 深圳证券交易所 华夏中核清洁能源封闭式基础设施证券投资基金 能源基础设施 首发 已反馈 2025-07-09 上海证券交易所 创金合信电子城产业园封闭式基础设施证券投资基金 园区基础设施 首发 已反馈 2025-07-02 上海证券交易所 华夏凯德商业资产封闭式基础设施证券投资基金 消费基础设施 首发 已反馈 2025-05-12 上海证券交易所 中信建投沈阳国际软件园封闭式基础设施证券投资基金 园区基础设施 首发 已反馈 2024-12-12 上海证券交易所 华夏万纬仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 仓储物流 首发 已问询 2024-04-15 深圳证券交易所 建信建融家园租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 保障性租赁住房 首发 已反馈 2024-04-15 上海证券交易所 建信金风新能源封闭式基础设施证券投资基金 能源基础设施 首发 已问询 2023-10-22 深圳证券交易所 数据来源：Wind，上交所，深交所，国泰海通证券研究 1.2.二级行情回顾 过去一周REITs指数整体下行，能源与仓储类REITs表现相对较好。8月第一周，REIT市场行情整体修复一周后再次迎来调整，中证REIT全收益指数先跌后涨，周度跌幅在0.33%收于1097.31。从底层资产来看，过去一周板块分化，其中能源与仓储类REITs涨幅居前，保障房和消费类REITs表现相对一般。具体来看，涨幅由高到低分别为：能源（0.22%）、仓储（0.09%）、市政环保（0.01%）、交通（-0.36%）、保障房（-0.40%）、产业园（-0.63%）、 消费（-1.23%）。 图2：过去一周REITs指数整体下行 数据来源：Wind，国泰海通证券研究 注：除中证REITs（收盘）和中证REITs（全收益）以外，其他指数为团队自算；板块指数仅纳入上市5个交易日以上的项目，下同 6月下旬以来REIT市场行情呈现震荡轮动特征，与25年上半年的顺畅上涨形成明显反差。从REIT全收益指数周度涨跌幅看，与25年上半年顺畅上行行情不同，6月下旬以来市场基本维持“一周涨、一周跌”的轮动态势； 从板块表现来看，前一周表现较好的保障房与消费板块，过去一周也面临较深的回调压力（仅跌幅较深的华安百联和发布扩募公告的城投宽庭周度涨幅收正），这反映出当前REIT市场止盈情绪仍较旺盛，难以形成合力推动行情持续修复。较差的市场情绪同样反映在项目新上市的涨幅，与过去一段时间项目开盘即封板不同，近期部分新上市项目需要更多时间消化卖盘。 市场情绪待修复下，可持续关注结构性机会。当前市场容量小且分散，利率难以进一步突破下，较高估值的利率敏感型项目难以持续吸引大体量长久期 资金，而随着市场持续上涨的预期受压制，投机资金同样也在观望，缺少增量资金持续输入下，市场轮动行情可能会持续，需要的投资精细度边际上行，及时参与超跌项目的行情回升。 图3：分经营类型REITs指数走势 数据来源：Wind，国泰海通证券研究 图4：过去一周REITs市场各板块表现分化 数据来源：Wind，国泰海通证券研究 2025-08-082025-08-072025-08-06 2025-08-05 2025-08-042025-08-01 2025-07-31 2025-07-30 2025-07-29 2025-07-28 中证REITs全收益 0.0% 0.3% 0.0% -0.3% -0.4% -0.1% 0.8% 0.3% -0.2% 0.4% 沪深300指数 -0.2% 0.0% 0.2% 0.8% 0.4% -0.5% -1.8% 0.0% 0.4% 0.2% 中证红利指数 0.1% 0.2% 0.6% 1.0% 0.5% 0.0% -1.7% 0.2% 0.0% -1.1% 中债10年期国债指数 0.0% 0.1% 0.1% 0.0% 0.1% 0.0% 0.1% 0.1% -0.2% 0.1% 产权类 0.0% 0.3% 0.0% -0.3% -0.6% -0.3% 1.9% 0.7% -0.3% 0.5% 特许经营权类 0.1% 0.1% 0.1% -0.2% -0.2% -0.1% 0.5% 0.1% -0.2% 0.5% 仓储物流 0.3% 0.5% 0.2% -0.3% -0.6% 0.2% 0.7% 0.7% -0.3% 0.0% 园区基础设施 -0.1% 0.0% -0.1% -0.1% -0.4% -0.2% 0.7% 0.3% -0.3% 0.1% 交通基础设施 0.1% 0.1% 0.1% -0.4% -0.2% -0.2% 0.4% 0.0% -0.2% 0.4% 市政设施 -0.1% -0.2% 0.2% 0.4% -0.3% -0.1% 1.1% 0.2% -0.1% 0.9% 能源 -0.1% 0.1% 0.1% 0.1% 0.1% 0.3% 0.4% 0.8% -0.2% 0.4% 保障性租赁住房 -0.5% 0.9% 0.2% -0.2% -0.8% 0.3% 2.4% 0.6% -0.5% 0.8% 消费基础设施 0.1% 0.0% -0.2% -0.3% -0.8% -1.3% 4.2% 1.0% -0.5% 1.2% 图5：过去两周REITs板块与大类资产收益率走势 数据来源：Wind，国泰海通证券研究 图6：过去一周REITs项目日度涨幅与周度涨幅 REITs名称 南方万国数据中心REIT南方润泽科技数据中心REIT华泰紫金宝湾物流仓储REIT 工银蒙能清洁能源REIT华夏南京交通高速公路REIT华安外高桥仓储物流REIT 创金合信首农REIT 嘉实京东仓储基础设施REIT 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房REIT招商科创孵化器REIT 中金联东科技创新产业园REIT中银中外运仓储物流REIT 平安宁波交投杭州湾跨海大桥REIT易方达广州开发区高新产业园REIT华夏深国际仓储物流REIT 华夏中国交建高速REIT 中信建投国家电投新能源REIT富国首创水务REIT 建信中关村产业园REIT园区基础设施2.14-0.19% 华安百联消费REIT中航京能光伏REIT中航首钢生物质REIT 南方顺丰物流REIT 红土创新盐田港仓储物流REIT华泰江苏交控REIT 中金亦庄产业园REIT 资产类型新型基础设施新型基础设施 仓储物流能源基础设施交通基础设施 仓储物流园区基础设施 仓储物流 保障性租赁住房园区基础设施园区基础设施仓储物流 交通基础设施园区基础设施仓储物流 交通基础设施能源基础设施市政环保 消费基础设施能源基础设施市政环保 仓储物流仓储物流 交通基础设施园区基础设施 收盘价（元） 3.90 5.85 4.77 8.80 7.00 3.99 5.09 3.96 4.28 3.69 4.0