全球健康地产收入信托有限公司2025年季度报告

如果一个新兴成长公司，如果注册人选择不使用延长的过渡期来遵守根据交易法第13(a)节提供的新或修订的财务会计标准，请打勾☐。 通用健康地产收入信托 目录 页码。第一部分。财务信息（未经审计）项目1。财务报表合并利润表—截至6月30日的三个月和六个月简报,2025年和2024年3精简合并综合收益表——截至2025年6月30日和2024年三个及六个月4浓缩合并资产负债表—2025年6月30日和2024年12月31日5权益变动表——截至6月止三个月及六个月的合并报表6通过30，2025年和2024年7现金流量表合并——截至2025年6月30日及2024年六个月8 9通过合并财务报表缩略版注释19第二项。通过20管理层对财务状况和经营成果的分析和讨论29第 3 条。29 通过关于市场风险的定量和定性披露30第四项。控制与程序31第二部分。其他信息32第一项A。风险因素32第5项。其他信息32第六项。展品32签名33 本10-Q表格季度报告适用于截至2025年6月30日的季度。在本季度报告中，“我们”、“我们”、“我们”和“信托”均指通用健康房地产收入信托及其子公司。 如本季度报告所披露，包括在注意2：关于简化的合并财务报表——与通用健康服务公司（“UHS”）的关系及相关方交易, uhs（delaware公司）的全资子公司作为我们的顾问，根据1986年12月24日签署的顾问协议条款，该协议于2019年1月1日修订重述，提供咨询服务。顾问协议每年12月31日到期，但可根据我们与uhs无关的受托人的决定，在确定顾问表现令人满意的情况下续签。顾问协议已于2025年续签，条款与2024年和2023年有效的顾问协议相同。我们的高管都是delaware公司的员工。此外，我们的五个医院设施租赁给了uhs的全资子公司，一个医院设施租赁给了uhs的全资子公司与第三方组建的合资企业，而uhs的子公司租用着我们全部或共同拥有的二十座医疗/办公楼或独立急诊部门。在本报告中，“uhs”或“uhs设施”的任何提及均指universal health services, inc.的子公司，包括delaware公司。 在本季度报告中，“收入”一词不包括我们拥有33%至95%不同非控制权益的各种非合并有限责任公司（“LLC”）的收入。截至2025年6月30日，我们在四家合营有限责任公司/有限合伙企业（LLC/LP）中拥有投资。我们目前按照权益法核算这些投资中的收入/亏损份额（见注意5至简化的合并财务报表 - 股权关联公司的简要财务信息) (a.) 包括在2025年6月30日和2024年6月30日结束的三个月期间，McAllen医疗中心的奖金租赁，即UHS急症护理医院设施分别为861美元和758美元，以及在2025年6月30日和2024年6月30日结束的六个月期间，分别为170万美元和150万美元。 参见与这些简化的合并财务报表相伴的注释。 通用医疗房地产信托2025年6月30日和2024年止三个月及六个月合并综合收益表（金额单位：千元）（未经审计） 通用医疗房地产信托合并现金流量表（金额以千元为单位）（未经审计） (1) 总则 本10-Q表格季度报告适用于截至2025年6月30日的季度。在本季度报告中，“我们”、“我们”、“我们”和“信托”均指通用健康房地产收入信托及其子公司。 在本季度10-Q表格报告中，“营业收入”一词不包括我们在其中持有33%至95%不同非控制权益的未合并有限责任公司（LLC）的收入。截至2025年6月30日，我们在四个合资有限责任公司（LLC）/有限合伙企业（LP）中有投资。目前，我们通过权益法（见注意 5). 所附的合并财务报表未经审计，系我方根据美国证券交易委员会（SEC）的规则和法规编制的，反映了我们认为为公允反映中期期间结果所必需的所有正常和经常性调整。根据美国公认会计原则（U.S. GAAP）编制的财务报表中通常包含的某些信息和小注披露已根据上述规则和法规被简化或省略，尽管我们相信随附的披露足以使所提供的信息不具误导性。建议阅读所附的合并财务报表、其附注以及我们在截至2024年12月31日的10-K年度报告中包含的会计政策。 遵循美国普遍接受的会计准则编制财务报表需要我们做出估计和假设，这些估计和假设会影响我们合并财务报表及附注中报告的金额。 (2) 与通用健康服务公司（“UHS”）的关系及相关方交易 租赁：我们在1986年通过从UHS的子公司购买某些物业，并立即将物业租赁回各自的子公司而开始运营。截至2025年6月30日，租赁给UHS子公司的每家医院的基准租金和租赁及续租条款如下。基准租金按月支付。麦卡伦医疗中心的租赁还规定有奖金租金，该奖金租金按季度支付，其计算方法是将医院当季收入与基准年相应季度进行比较。除克利夫行为健康医院租赁（UHS与一个非关联第三方合资经营）外，UHS子公司租赁的医院均无条件由UHS担保，并相互交叉违约。克利夫设施的租赁由UHS按分保方式担保（52%）和天主教健康计划-爱荷华州（48%）。 截至2025年6月30日，由UHS子公司租赁的三家急症医院和三家行为健康医院产生的租赁收入合计，占我们2025年6月30日止三个月及2024年6月30日止三个月合并收入的约24%，占我们2025年6月30日止六个月及2024年6月30日止六个月合并收入的约25%和24%。除这六家UHS医院设施外，我们还有二十处房产，包括医疗/办公楼和独立急诊部（“FEDs”），这些房产全部或部分由我们拥有，其中租户包括UHS的子公司。与UHS相关的租户产生的总收入，占我们2025年6月30日止三个月及六个月期间合并收入的约40%，以及2024年6月30日止三个月及六个月期间合并收入的约41%。 2021年12月，我们与UHS及其某些关联公司签订了一份资产购买和出售协议（经修订）。根据交易条款，除了我们支付给UHS的410万美元现金外，UHS的全资子公司从我们手中购买的加利福尼亚州一家急性护理医院的不动产资产（按其公允市场价值计）以及UHS转移给我们的两家全资子公司的资产（按其公允市场价值计），以及位于南卡罗来纳州艾肯的艾肯区域医疗中心（“艾肯”）的不动产资产（其中包括一家急性护理医院和一个行为健康庇护所）以及位于德克萨斯州泰勒的坎扬克里克行为健康（“坎扬克里克”）。由于UHS在艾肯和坎扬克里克租赁协议中的购买选择权，该交易根据美国公认会计原则（U.S. GAAP）被会计处理为失败的出售回租。与我们与UHS签订的资产购买和出售协议相关而获得的房产被会计处理为融资安排。根据租赁协议，在2025年期间获得的房产的汇总年租金（按每月支付给我们），约为600万美元（其中与艾肯相关的部分为410万美元，与坎扬克里克相关的部分为190万美元）。租赁支付中计入我们合并利润表的，并反映为融资租赁利息收入的 部分， 截至2025年6月30日和2024年6月30日的每个三个月期间约为140万美元，以及截至2025年6月30日和2024年6月30日的每个六个月期间约为270万美元。这两个租赁中均不适用奖金租金成分。截至2025年6月30日和2024年12月31日的合并资产负债表分别包括与此交易相关的融资应收账款8250万美元和8280万美元。 根据我们之间以及UHS某些子公司的1986年12月24日和2021年12月31日签订的租赁主合同（以下简称“租赁主合同”），这些合同管理麦克艾伦医疗中心、惠灵顿区域医疗中心（由1986年12月24日签订的租赁主合同管理）、艾肯区域医疗中心和坎扬溪行为健康中心（由2021年12月31日签订的租赁主合同（经修订）管理），所有这些医院财产均为UHS的全资子公司，UHS有权，在其他事项中，通过在我们当前期限届满前至少90天通知我们，以如下所述的租赁条款续租租赁，UHS还有权在任何下列情况下，按各自的评估公允市场价值从我们处购买相应的租赁设施：(i)在租赁期限或任何续租期限结束时；(ii)在信托控制权发生变更的情况下，应提前一个月通知；(iii)如果UHS通知我们其打算提供替代物业/物业以交换我们从其处租赁的四个全资UHS医院设施中的一项（或多项），而我们在与UHS就替代物业达成协议方面无法达成一致，则在租赁合同规定的期限内。此外，UHS拥有优先购买权：(i)在租赁期限期间以及在租赁期限结束后特定期间内，以任何第三方报价相同的价格、条件和条款购买相应的租赁设施，或(ii)在租赁期限结束后以及租赁期限结束后特定期间内，按照任何第三方报价相同的条件和条款续租相应的租赁设施。 此外，UHS的全资子公司是另一家与第三方合资企业的管理、多数成员，该合资企业与我们合作运营并租赁位于爱荷华州克莱夫的、拥有100张床位的克莱夫行为健康护理设施。根据该设施的租赁协议，合资企业有权（除其他外）在当前期限结束前至少270天通知我们，以租赁协议中规定的条款续租。合资企业还有权在以下任一情况下，以评估的公允市场价值从我们处购买租赁设施：（i）在租赁期限或任何续租期限结束前至少270天提供通知，或；（ii）在信托（Trust）控制权变更后的12个月内任何时候提供30天通知（如果合资企业放弃其购买权，UHS也拥有此权利）。此外，合资企业在任何第三方出售之前，拥有优先购买该设施的权利。 (a)UHS有一项现有租金续租5年的选择权（至2031年）。(b)UHS有一项以公允市场价值租金续租5年的选择权（至2031年；参见额外披露） 在下方）。年租金将在每年1月1日按年复利方式增长2.5%st (c)UHS有七种5年续租选项，按公允市场租金率（2034年至2068年）。年租金率将在每年1月1日按累计和复利方式增长2.25%st到2026年。 到2033年。(d)与UHS相关的合资企业有五个10年续租选项；前三个10年续租选项将按照租赁协议中规定的计算租金率执行（2041年至2070年），最后两个10年续租选项将以公平市场租金率执行（2071年至2090年）。在每年的1月1日st通过 2040 年（如果前五个 10 年续租选项中的前三个被行使，则可能通过 2070 年），年租金将以累加和复利的方式增加 2.75%。 2024年10月，UHS的两个全资子公司分别就位于德克萨斯州韦斯拉科和使命的两处FED行使了其5年续租选项，涵盖2025年2月1日至2030年1月31日期间的期限。续租的租赁总年租金，计划每年递增2%，在2025年2月1日至2026年1月31日期间的租金约为110万美元。UHS的全资子公司在这些FED的每个上都剩余五个5年续租选项，其中前三个续租选项（涵盖2030年至2044年）提供租赁租金每年递增2%，而剩余两个5年续租选项（涵盖2045年至2054年）提供当时的市场公允价值租金。这些租赁相互交叉违约，UHS的全资子公司有权在每五个年期的延长期限届满时以当时的市场公允价值购买租赁物业。 管理层无法预测 UHS 全资子公司的租赁是否会在租赁期满结束时续租，这些租赁具有在现有租赁利率或公允市场价值租赁利率下续租的选项，或我们任何其他租赁。如果租赁在当前利率或公允市场价值租赁利率下未续租，我们将被迫为这些设施寻找其他运营商和/或签订对我们可能不如当前租赁有利的租赁条款。此外，如果 UHS 子公司在租赁期满时行使购买相应租赁医院的选项或 FED 设施，如果我们将面临未来收入减少的风险，那么 与根据这些租赁协议目前所赚取的租金收入相比，我们无法从收到的销售收益中获得有利的回报率。 2023年第三季度，我们收购了位于德克萨斯州麦卡伦的麦卡伦医生中心，这是一处MOB，收购价格为约760万美元，包括交易费用。该建筑约有79,500平方英尺的出租面积，并100%整体租赁给麦卡伦医院有限公司（UHS的全资子公司）。该三重净整体租赁期为十二年，计划于2035年8月31日到期。麦卡伦医院有限公司可以选择续租三个连续的十年期。当前的年基本租金约为643,000美元。 2023年第一季度，位于内华达州里诺