医疗保健房地产信托 2025年季度报告

请勾选表示注册人是否在过去的12个月内（或注册人被要求提交此类文件的较短期间内）已根据S-T条例第405条（本章§ 232.405）的规定以电子方式提交了所有必需的交互数据文件。 ☒☐是不 请勾选以表明注册人是否为加速申报公司、加速申报人、非加速申报人、小型报告公司或成长型新兴公司。参见《交易所法》第12b-2条中“加速申报公司”、“加速申报人”、“小型报告公司”和“成长型新兴公司”的定义。 如果一个新兴成长公司，如果注册人已选择不使用延长过渡期来遵守根据交易所法案第13(a)节提供的任何新或修订的财务会计准则，请勾选表示。 医疗地产信托公司FORM 10-Q2025年6月30日 目录 医疗地产信托公司浓缩合并资产负债表金额以千为单位，每股数据除外 支付的利息 与房地产销售相关的抵押贷款应收款 应计的用于建设、租户改进和其他资本化成本 资本化的利息 保管中处置的收益 房地产资产投入到非合并的合资企业 目录关于简明合并财务报表的附注 注意 1. 重要会计政策摘要 业务概述 医疗地产信托公司（以下简称“公司”）是一家房地产投资信托公司（“REIT”），主要从事在美国范围内拥有、租赁、管理、收购、融资、开发和再开发与门诊医疗服务相关的收益性房地产项目。截至2025年6月30日，该公司在559处合并房地产项目、在建工程、再开发项目、融资应收款、融资租赁使用权资产、待开发土地和公司房产中的投资总额约为112亿美元，不包括持有待售资产。此外，截至2025年6月30日，该公司在63处非合并联营企业持有的房地产项目中的加权平均持股比例约为30%。有关公司非合并联营企业的更多详情，请参见下文注释2。该公司的合并房地产项目分布在美国32个州，总面积约为3220万平方英尺。截至2025年6月30日，该公司为全国93%的投资组合提供了租赁和物业管理服务。 公司作为一家伞形有限合伙企业投资信托 structured，其中其几乎所有业务都通过运营合伙企业 Healthcare Realty Holdings, L.P.（“OP”）进行，该运营合伙企业的日常管理由公司独家控制。截至 2025 年 6 月 30 日，公司拥有 OP 发行的 OP 单位（“OP 单位”）的 98.6%，其他投资者拥有其余 1.4% 的 OP 单位。 任何关于平方米或占用百分比的提及，以及在公司简要合并财务报表中根据这些值计算出的任何金额，都不在我们独立注册会计师事务所的审查范围内。 演示基础 已根据美国普遍接受的会计原则（“GAAP”）为中期财务信息以及10-Q表格和S-X条例第10条的指示编制了合并财务报表。这些报表未包括GAAP要求完整财务报表所需的所有信息和脚注。合并过程中已消除所有重大的内部公司交易和余额。 应将本中期财务信息与公司2024年12月31日止年度报告中包含的综合财务报表一并阅读。管理层相信，为公允列报而认为必要的所有正常、经常性调整均已包括在内。此外，由于包括但不限于收购、处置、资本融资交易、利率变动以及其他趋势、风险和不确定性等因素，中期财务信息不一定代表或预示着2025年12月31日止年度的经营成果。 合并原则公司的合并财务报表包括公司、其全资子公司以及公司能够控制经营活动的合资企业及合伙企业的账目。美国公认会计原则（GAA P）要求我们识别通过非投票权方式实现控制的实体，并确定哪个企业是企业合并实体的主要受益者（“VIE”）。会计准则编号（ASC）第810号，企业合并，广泛地将VIE定义为一个实体，其中：(i) 如果有的，权益投资者作为一个整体，通过投票权或类似权利缺乏权力来指导最显著影响该实体的经济绩效的活动；或(ii) 风险中的权益投资不足以在不增加次级财务支持的情况下为该实体的活动提供资金。公司识别VIE的主要受益者为企业同时具有以下特征的实体：(i) 指导VIE的活动（这些活动最显著地影响该实体的经济绩效）的权力；(ii) 承担VIE损失或获得可能对实体产生重大影响的VIE收益的义务。当公司确定其为VIE的主要受益者时，它将合并其在VIE的投资，任何少数股东权益将反映为合并财务报表中的非控制性权益或可赎回的非控制性权益。 目录 对合并简明财务报表的注释，续 对直接影响VIE活动权力且最显著影响经济业绩的因素进行分析。公司持续进行此项分析。 对于未被认定为境外上市公司的房产持有实体，公司将其纳入合并范围，这些实体中公司拥有100%的股权或通过持有多数投票权拥有控制性财务利益。合并时，所有公司间余额和交易均予以抵销。对于公司拥有股权不足100%的实体，如果基于该实体的股权协议条款，公司拥有直接或间接控制该实体活动的的能力，公司将其纳入合并范围。 该op由公司持股98.6%。其他op单位持有人被视为op的非控制权益持有人，其持股权益反映在随附的合并资产负债表中。此外，op的部分损益会根据各自的持股比例分配给非控制权益持有人。在op单位转换为普通股时，发行普通股的公允价值与转换为普通股的op单位的账面价值之间的差额记录为权益的组成部分。截至2025年6月30日，非控制权益持有人持有约510万股op单位，占已发行和流通的op单位的1.4%。此外，该公司是该vie的主要受益人。因此，该公司合并其在op中的权益。 截至2025年6月30日，公司共有三家境外上市实体（VIE），除特殊目的主体（OP）外，这些实体均为合营企业投资，公司基于运营控制权及获得剩余回报权或承担合营企业产生的亏损义务，是VIE的主要受益方。因此，此类合营企业已被合并，下表总结了截至2025年6月30日和2024年12月31日合并VIE（不含OP）的资产负债表汇总情况： 截至2025年6月30日，该公司有四个非合并的特殊目的实体，包括三笔应收款项和一个合营企业。该公司没有权力或经济利益能够单独地指导这些特殊目的实体的活动，因此认定该公司并非主要受益人。因此，该公司将三笔应收款项按摊销成本计量，并将合营企业安排按权益法核算。 目录 对合并简明财务报表的注释，续 截至2025年6月30日，公司对其未合并合营安排采用权益法进行会计处理，因为公司对该实体具有重大影响但未实施控制。有关公司未合并合营企业的更多详情，请参见附注2。 在简明合并财务报表中使用的估计 按照美国公认会计原则编制合并财务报表需要管理层做出估计和假设，这些估计和假设会影响合并财务报表及附注中报告的金额。实际结果可能与这些估计存在差异。 分部报告 该公司拥有、租赁、收购、管理、融资、开发和管理门诊部及其他与医疗保健相关的物业。在内部报告目的和内部决策方面，该公司被视为一个经营部门，而不是多个经营部门，并在一个可报告部门中披露其经营业绩。该公司的首席运营决策者（“CODM”）由该公司的首席执行官、首席财务官和首席运营官代表，他们审查财务信息并评估该公司的合并运营情况，以便做出战略决策，例如资本支出和其他重大费用的分配。有关部门报告的更多信息，请参见注释9。 可赎回少数股东权益公司根据ASC主题480：可赎回股权的会计处理，对可赎回股权工具进行会计处理。 工具需要将持有人有权赎回的权益证券，若不全在咱们的控制范围内，应分类为永久性股东权益之外。公司将在附注的简要合并资产负债表中，将可赎回的权益证券分类为可赎回的非控制性权益。因此，公司以初始账面价值（增加或减少非控制性权益净损益份额和分配）或赎回价值两者中较大者记录其账面价值。公司计量赎回价值，并将调整权益证券的账面价值，作为可赎回非控制性权益的一个组成部分。截至2025年6月30日，公司拥有可赎回的非控制性权益430万美元。 资产减值 公司评估可辨认、有限寿命的无形资产和长期资产（包括房地产）的减值风险，每当发生某事件或情况发生变化，表明其账面价值可能无法完全收回。减值迹象可能包括资产相对于历史或预期经营业绩的表现显著不佳；公司资产使用或其整体业务策略发生重大变化；计划在资产的摊销寿命结束前出售该资产；物业中大部分租赁到期；或公司或其承租人出现显著负面经济趋势或负面行业趋势。在截至2025年6月30日的三个月和六个月内，由于上述迹象，公司分别确认了总额为1.409亿美元和1.510亿美元的房地产减值。 截至2025年6月30日，有11处房地产项目总计价值1.263亿美元，采用第三层级公允价值层次进行公允价值计量。第三层级公允价值技术包括使用折现现金流模型、经纪商估算、意向书以及未执行的购销协议，并较少估算结算成本。使用折现现金流模型技术确定公允价值需要使用与收入和费用增长率、资本化率、折现率、资本支出和营运资本水平相关的估计和假设。 租赁投资 - 应收账款净额融资根据ASC主题842：租赁，对于公司签订合同购入资产再将其回租给卖方（即售后回租交易）的此类交易，当卖方承租人拥有购 买选择权时，并不认为资产的控制权已转移。因此，公司不应确认该底层 目录 对合并简明财务报表的注释，续 房地产资产，但根据ASC主题310：应收账款，将其确认为一项金融资产。有关公司融资应收账款的更多信息，请见下文。 房地产应收票据房地产应收款项包括夹层和其他房地产贷款，这些贷款通常由质权担保 借款人就该房地产的业主权益，抵押权或信托凭证，以及/或企业担保。房地产应收票据打算持有至到期，并以摊销成本记账，扣除未摊销贷款发起成本和费用以及信用损失准备金。截至2025年6月30日，公司合并资产负债表中的其他资产包括的房地产应收票据净额总计为8110万美元。 2025年4月，这笔贷款已全部偿还。2025年3月，该公司就销售德克萨斯州休斯顿的一处房地产提供了540万美元的卖方融资。 坏账准备 根据asc主题326：金融工具——信用损失，公司采取了一项政策，在符合asc主题326处理标准的贷款初期评估当前预期信用损失。公司采用概率违约方法来估计当前预期信用损失，并每季度评估其借款人的流动性和信用状况，以确定是否需要对初期确认的未来预期损失进行更新。公司的评估考虑了行业和经济状况、信用增强措施、流动性和其他因素。信用拨备的确定基于对所有未到期贷款的季度评估，包括一般经济状况和贷款支付的预计可回收性。公司根据信用质量组合评估贷款应收账款的可回收性。 目录 对合并简明财务报表的注释，续指标，包括但不限于付款状态、历史贷款冲销、借款人和担保人的财务状况以及基础抵押物的性质、范围和价值。当根据当前信 息和事件，很可能公司无法按照贷款协议的合同条款按时收回所有应计金额时，贷款被认为信用质量恶化。对于那些被确定为信用质量恶化的贷款，信用损失的金额将逐个确定。可能需要将其列为非应计状态。与该定义一致，所有列为非应计状态的贷款均被视为信用质量恶化。在情况改善且可收回性风险降低的情况下，贷款可能恢复为收入应计状态。当贷款处于非应计状态时，任何现金收入都将用于抵消未付的贷款本金余额。 2025年第二季度，公司确定其一项抵押票据应收款的风险已不再是遥远的，并记录了150万美元的信用损失准备金。 以下表格总结了公司对不动产应收票据的信用损失准备： 利息收入 租赁融资应收款收入 公司确认了来自两项融资应收账款的相关收入，分别为200万美元和390万美元。 截至2025年6月30日的三个月和六个月，分别基于适用租赁条款的估算利率，为210万美元和420万美元，而截至2024年6月30日的三个月和六个月分别为210万美元和420万美元。因此，在任何特定期间从融资应收款确认的利息将不会等于该期间租赁协议的现金支付。 与进入融资应收款相关的取得成本被视为贷款发起费用。这些成本与融资应收款归类，并计入净投资余额。这些金额的摊销将在租赁期内被确认为一笔利息收入的减少。 房地产应收票据收入公司确认了与房地产应收票据相关的利息收入，分别为截至2025年6月30日三个月和六个月的150万美元和330万美元，以及截至2 024年6月30日三个月和六个月的180万美元和420万美元。公司按权责发生制确认利息收入，除非公司已确定合同金额