2025年上半年，商业地产行业开发投资端持续低迷，降幅处于高位，销售端降幅有所收窄。重点城市零售物业运营基本企稳，但写字楼租金水平降幅仍较大。《住房租赁条例》的出台有助于促进长租公寓业态的发展。从商业地产发债企业2024年度数据来看，行业整体盈利能力和资产价值呈下滑态势。2025年上半年，商业地产企业发债规模一般，利率整体呈下行态势。
开发投资端：商业营业用房和办公楼开发投资完成额及新开工面积均同比下降，降幅较2024年均有所收窄，但降幅仍处高位，未来几年商业地产新增供应量预计将显著下滑。
销售端：商业营业用房和办公楼销售额降幅均有所收窄，投资者对消费复苏的预期强化，但市场整体仍保持谨慎情绪。全国消费市场整体有所复苏，商品零售额和餐饮收入同比增长，但实物商品网上零售额占比较2024年有所下降。
行业政策：《住房租赁条例》的出台将进一步规范住房租赁市场，有助于提升长租公寓市场空间，促进专业化规模化住房租赁企业的培育。
重点城市商业地产运行情况：四大一线城市零售物业运营表现均基本企稳，写字楼空置率小幅波动，租金水平下滑幅度仍较大。北京市优质零售物业空置率小幅上升，首层租金有所企稳，但写字楼租金水平首次跌破250元/平方米·月。上海市优质零售物业运营表现相对平稳，写字楼空置率小幅上升，租金水平跌破250元/平方米·月。广州市优质零售物业空置率下降，租金水平小幅下降，写字楼空置率小幅上升，租金水平保持下跌趋势。深圳市优质零售物业运营表现较为平稳，优质写字楼空置率基本企稳，但租金水平降幅仍较大。
商业地产企业发债情况：存续债券主体级别均在AA+以上，整体信用水平较高，其中AAA级共8家，AA+级共3家。发债品种以公司债、中期票据和ABS为主，中期票据发行期限以3年期为主，公司债发行期限主要集中在3～5年期。2025年上半年，商业地产企业新发行债券21只，发行规模合计173.41亿元，其中信用等级为AA+的债券规模37.30亿元、AAA债券规模136.11亿元，发行人均为央国企。债券利率整体呈下行态势。2025年内剩余到期债券121.40亿元，除普洛斯中国控股有限公司到期5.70亿元以外，其他面临债券到期的均为融资能力强、经营状况稳健的央国企。
企业盈利能力：近五年来，商业地产发债企业的营业总收入规模相对稳定，但平均调整后营业利润率下降至-2.80%，2024年利润总额同比下降约68%，盈利能力降幅较显著。
2025年下半年商业地产行业展望：消费复苏态势的可持续性有待观察，下半年商场类物业运营表现有望继续企稳。写字楼细分业态仍处于深度调整阶段，预计下半年仍面临租金下降风险。商业地产行业整体盈利能力和资产价值下滑，影响长期偿债能力。2025年下半年行业到期债券偿付风险不大，商业地产行业整体信用风险基本维持稳定。
