Pebblebrook酒店信托2025年季度报告

巨石溪酒店信托 普通股，每股0.01美元面值系列E累计赎回优先股0.01面值F系列累积可赎回优先股，0.01美元 请勾选表示注册人： (1) 是否已在过去12个月内（或注册人被要求提交此类报告的较短期间内）提交了依据1934年《证券交易法》第13条或第15(d)条需提交的所有报告，以及 (2) 过去90天是否一直受到此类提交要求。 ☑ 是 ☐否 请勾选是否在前12个月内（或注册人被要求提交此类文件的较短期限内）按照S-T规则405条（本章§232.405）的规定，注册人已以电子方式提交了所有必需的交互式数据文件。☑ 是 ☐ 否 请勾选以表明注册人是大型加速申报人、加速申报人、非加速申报人、小型报告公司还是成长型新兴公司。参见《交易所法案》第12b-2条中“大型加速申报人”、“加速申报人”、“小型报告公司”和“成长型新兴公司”的定义。 合并股东权益变动表（未经审计）- 2025年6月30日止三、六个月6以及2024合并现金流量表（未经审计）- 2025年6月30日止六个月82024年度合并财务报表（未经审计）9第二项。管理层对财务状况和经营成果的分析和讨论。24第3项。关于市场风险的定量和定性披露。31第四项。控制和程序。32第二部分。其他信息第一项。诉讼程序。33第一项A。风险因素。33第二项。未注册股权证券销售和募集资金使用。33第三项。高级证券违约。33第四条. 矿山安全披露。33第5项。其他信息。34第六项。附件。352 第一部分 财务信息 磐石酒店信托合并股东权益报表（以千为单位，除股份数据外）(未审计) 磐石酒店信托合并现金流量表（单位：千）(未审计) 注意 1. 组织 磐石酒店信托（\"公司\"）是一家内部管理型酒店投资公司，作为马里兰房地产投资信托于2009年10月成立，旨在抓住机遇收购并投资主要位于美国主要城市和靠近我们主要目标城市市场及精选度假市场的酒店物业和度假物业，重点在于主要门户沿海市场。 截至2025年6月30日，公司拥有46家酒店的利益，共计11,937间客房。这些酒店资产位于：马萨诸塞州波士顿；伊利诺伊州芝加哥；佛罗里达州好莱坞；佐治亚州杰基尔岛；佛罗里达州基韦斯特；加利福尼亚州洛杉矶（比佛利山、圣莫尼卡和西好莱坞）；佛罗里达州那不勒斯； 纽波特，罗德岛州；波特兰，俄勒冈州；圣地亚哥，加利福尼亚州；旧金山，加利福尼亚州；圣克鲁斯，加利福尼亚州；史蒂文森，华盛顿州；以及华盛顿特区 公司绝大部分资产由佩布尔布鲁克酒店有限责任公司（以下简称“运营合伙企业”）持有，公司所有经营活动均通过运营合伙企业进行。公司是运营合伙企业的唯一普通合伙人。截至2025年6月30日，公司拥有运营合伙企业发行的全部普通有限合伙单位（“普通单位”）的99.0%。剩余1.0%的普通单位由运营合伙企业的其他有限合伙人持有。为维持公司作为1986年《国内税收法典》（以下简称“税法”）修订后房地产投资信托（“REIT”）的资格，公司不能运营其拥有的酒店。因此，运营合伙企业及其子公司将酒店物业租赁给佩布尔布鲁克酒店承租人公司（以下简称“PHL”）及其子公司（合称“PHL”），PHL是一家应税REIT子公司（“TRS”），其再聘请第三方合格独立承包商管理酒店。PHL被合并到公司的财务报表中。 注意2. 重要会计政策摘要 汇报基础 随附未经审计的期中合并财务报表及相关注释已根据美国普遍接受的会计准则（\"美国公认会计原则\"，简称\"U.S. GAAP\"）编制，并符合美国证券交易委员会（\"SEC\"）适用于期中财务信息的规则和法规。因此，根据SEC的规则和法规，某些通常包含在美国公认会计原则编制的财务报表中的信息和脚注披露已被省略。这些未经审计的合并财务报表包括所有被认为对于公允列示所列期间合并资产负债表、合并经营报表和综合收益表、合并股东权益表以及合并现金流量表所必需的调整。由于季节性及其他短期波动的影响以及酒店物业的收购和/或处置，中期结果不一定能反映全年业绩。本合并财务报表应与公司在2024年12月31日结束的年度报告中包含的经过审计的合并财务报表及相关注释一并阅读。 公司及其子公司是独立的法律实体，并各自保持独立的记录和账簿。合并财务报表包括公司及其子公司的所有账户，并按照美国通用会计准则编制。所有重大的内部往来余额和交易在合并时已予以抵销。公司不控制但能够对经营和财务政策行使重大影响的实体中的投资，采用权益法核算。 对前期财务报表进行了某些重新分类，以符合本年度的列报要求。 估计值的用途 遵循美国公认会计原则编制财务报表需要管理层做出影响资产和负债报告金额、或有资产和负债的披露以及收入和费用的估计和假设。这些估计是在考虑过去、现在和预期的交易以及经济状况后，根据管理层最佳判断制定的。实际结果可能与这些估计存在差异。 目录 风险与不确定性 整体经济状况可能对酒店运营绩效产生重大影响，从而影响公司的财务状况。全球事件，以及国家和地方事件，可能对旅游趋势和公司酒店的运营产生不利影响。此外，通货膨胀和变化的利率可能影响整体经济和债务的可用性，这可能影响公司的财务状况。旅游业的下降或成本的显著增加也可能对公司的现金流和服务债务或履行其他财务义务的能力产生不利影响。 新的会计准则 所得税 2023年12月，FASB发布了ASU 2023-09，所得税（第740条）：所得税信息披露的改进(\"ASU 2023-09\"). ASU2023-09 要求实体披露其有效税率调节的细项信息以及所缴纳的所得税信息。ASU 2023-09 自 2024 年 12 月 15 日之后开始的财政年度生效，允许提前采用。这些修订应采取前瞻性应用，但可选择追溯应用。该公司在截至 2025年 12 月 31 日的 10-K 表格年度报告中采用 ASU 2023-09 将不会对其合并财务报表和披露产生重大影响。 股票补偿 2024年3月，FASB发布了ASU 2024-01，补偿—股票补偿（主题718）：利润权及类似奖励的适用范围(\"ASU 2024-01\"), 以明确利润权和相关奖励的适用范围，通过增加说明性指南ASC 718，薪酬—股票薪酬(\"ASC 718\"). ASU 2024-01 阐明了如何确定利润权益和类似奖励是否应作为股权支付安排（ASC 718）处理，或作为现金红利或利润分享安排处理(asc 710，薪酬—一般，)或其它指导)并且适用于所有将利润权作为员工或非员工薪酬进行核算的报告实体。除了增加示例性指南外，ASU 2024-01 还修改了第 718-10-15-3 段中的文字，以提高其清晰度和可操作性，而未改变指南的内容。ASU 2024-01 自 2024 年 12 月 15 日之后开始的财政年度有效，包括这些年度内的中期期间。允许提前采用。修订内容应要么追溯应用于财务报表中列报的所有前期，要么前瞻性地应用于在采用日期或之后授予或修改的利润权及类似奖项。该公司于 2025 年 1 月 1 日采用 ASU 2024-01 对其合并财务报表和披露没有影响。 利润表费用拆分 2024年11月，美国财务会计准则委员会发布了ASU 2024-03，利润表—报告综合收益—费用分拆披露（细项220-40）：利润表费用的分拆（\"ASU 2024-03\"）。ASU 2024-03要求公共实体披露某些成本和费用的特定信息。ASU 2024-03适用于在2026年12月15日之后开始的年度报告期间，以及2027年12月15日之后开始的年度报告期间内的中期报告期间，并允许提前采用。这些修订应要么追溯应用于财务报表中所有以前期间，要么在采用日期之后前瞻性地应用。公司目前正在评估采用ASU 2024-03对其合并财务报表和披露的影响。 可转换债务工具的诱导转换 2024年11月，财务会计准则委员会发布了会计准则更新2024-04，债务—可转换债务工具的强制转换及其他选择（子主题470-20）：可转换债务工具的诱导转换(\"ASU 2024-04\"). ASU 2024-04 澄清了确定某些可转换债务工具的结算是否应作为引致转换而非债务清偿进行会计处理的要求。ASU 2024-04 自 2025 年 12 月 15 日之后开始的年度报告期间以及这些年度报告期间的中间期间生效，允许提前采用。这些修订应采用前瞻性或追溯性应用。公司目前正评估采用 ASU 2024-04 对其合并财务报表和披露的影响。 注意3。酒店物业的收购和处置 公司在2025年6月30日结束的六个月期间或2024年并未收购任何酒店物业。 配置 公司在2025年6月30日结束的六个月内或2024年未处置任何酒店物业。 10 目录 截至2025年6月30日和2024年12月31日，对酒店物业的投资包括以下内容（单位：千万元）： 飓风海伦娜和飓风米尔顿 2024年9月26日，佛罗里达州那不勒斯市的LaPlaya海滩度假村及俱乐部（“LaPlaya”）受到飓风海伦娜的影响，并于2024年10月9日受到飓风米尔特的影响。损害主要影响沙滩屋的一层、游泳池设施和景观设计。LaPlaya在飓风米尔特过后关闭，以进行清理、维修和全面评估损害。该度假村现已基本开放。 公司的保险政策涵盖了因超出适用免赔额而导致的财产损失、营业中断和其他相关费用的赔偿。截至2025年6月30日止的六个月内，公司确认了750万美元的营业中断保险收入。公司记录了因修复费用和超出适用免赔额的已报废财产和设备的账面价值估计而产生的保险应收款。截至2025年6月30日，公司已从保险公司获得总共1820万美元的初步预付款。公司正在继续评估飓风海伦和米尔特带来的财务影响，以及其通过保险政策恢复因营业中断或拉普拉亚财产损失所造成的任何损失的能力。 损害 公司在其酒店物业的投资会根据任何事件或情况表明可能存在减值时进行减值测试。公司会定期调整其对某些物业的未来经营现金流和预计持有期间的估计。因此，通过这项审查，公司可能会识别出一个减值触发条件已经发生，并评估其在酒店物业的投资的可回收性。 在截至2025年6月30日和2024年的六个月内，未发生任何减值损失。 租赁资产和租赁负债 公司确认了与地上租赁相关的使用权资产和相关负债，所有这些都是经营租赁。公司确认了融资租赁资产和相关融资租赁负债，用于受融资租赁约束的物业。当租赁中隐含的利率无法确定时，公司使用了增量借款利率，该利率范围在4.7%至7.6%。此外，所使用的期限包括在合理确定公司将行使此类选项时可以行使的任何期权。参见注释11。承诺与或有事项关于地面租赁的更多信息。 经营租赁使用权资产和负债在相关租赁协议期内摊销至地租费用。截至2025年6月30日，公司租赁负债包括经营租赁负债3.207亿美元和融资租赁负债0.443亿美元。截至2024年12月31日，公司租赁负债包括经营租赁负债3.207亿美元和融资租赁负债0.440亿美元。融资租赁负债已包含在公司合并资产负债表的应付账款、预付费用及其他负债中。 2022年10月13日，公司与美国银行公司（作为管理人）以及某些其他代理人和贷款人签署了第五号修订及重述信贷协议（“信贷协议”）。该信贷协议规定了一项6.5亿美元的高级无担保循环信贷额度以及三项4.6亿美元的无担保定期贷款额度，总额为13.8亿美元。公司可以要求额外的贷款人承诺，以提高信贷协议项下的总借款能力，最高可达额外9.7亿美元。 目录 2024年1月3日，公司进入了信贷协议的第一项修正案，将根据2024年定期贷款借入的3.567亿美元期限延长至2028年1月。此项延长的债务被称为2028年定期贷款。与此项延期相关，公司还使用可用现金偿还了根据2024年定期贷款借入的6000万美元以及根据2025年定期贷款借入的5000万美元。 2024年10月3日，公司发行了总额为4.000亿美元、利率为6.375%、到期日为2029年10月15日的6.375%高级债券。这些债券被称为202