STAG 工业有限公司 2025年季度报告

大型加速申报人☒加速申报者☐非加速申报人☐小型报告公司☐新兴成长型公司☐ 如果是一家新兴成长型公司，请勾选表示注册人已选择不使用延长的过渡期来遵守根据交易所法第13(a)条提供的任何新或修订的财务会计准则。 ☐ 请勾选表示注册人是否是空壳公司（根据交易所法第12b-2条定义）。是 ☐ 否 ☒ 2025年7月28日普通股的已发行股份数量为186,696,691。 目录 STAG工业公司 5. 衍生金融工具14 6. 股权16 1. 企业组织及业务描述 STAG 工业公司（“公司”）是一家专注于在美国全境范围内收购、开发和管理工业物业的工业房地产运营公司。公司成立于马里兰州，并已选择按房地产投资信托基金（“REIT”）对待，并打算继续符合1986年《美国税法典》第856至860条的资格。公司采用伞形合伙REIT结构，通常称为UPREIT，并拥有其所有物业，并通过其运营合伙企业STAG 工业运营合伙企业，L.P.（“运营合伙企业”）进行其几乎所有业务。截至2025年6月30日和2024年12月31日，公司分别拥有运营合伙企业有限合伙权益的普通份额的97.9%和98.0%。公司通过其全资子公司是 运营伙伴关系。在本协议中，“公司”指代STAG Industrial, Inc.及其合并子公司，包括运营伙伴关系，除非上下文另有要求。 截至2025年6月30日，公司拥有位于41个州的600栋工业建筑，约1.183亿可出租平方英尺。 2. 重要会计政策摘要 中期财务信息 随附的临时财务报表是依据美国普遍接受的会计原则（“GAAP”）和10-Q表格及S-X条例关于临时财务信息的指示编制的。因此，这些报表并未包含GAAP要求完整财务报表所需的所有信息和注释。管理层认为，随附的临时财务报表包含了所有必要的调整，包括正常重复性项目，以确保其符合GAAP的公允表述。临时结果不一定能说明全年结果。年末合并资产负债表数据来源于经过审计的财务报表，但并未包含GAAP要求的所有披露信息。应结合公司2024财年年度报告中包含的合并财务报表及注释阅读本10-Q表格季度报告中的信息。 演示基础 公司的合并财务报表包括公司、运营合伙企业及其合并子公司的账目。公司未拥有的运营合伙企业权益被称为“非控制普通股”。这些非控制普通股以普通股形式（“其他普通股”）和根据STAG工业公司2011年股权激励计划、经修订和重述（以下简称“2011计划”）发行的长期激励计划单位（“LTIP单位”）的形式由其他有限合伙人持有。所有 majority- owned 子公司和Joint ventures over which the Company has a controlling financial interest are included in the consolidated financial statements. 在实体合并过程中，所有的重大公司间余额和交易均已抵销。公司的财务报表以合并基础在整个报告期间呈现。 受限现金 下表列示了现金及现金等价物与受限现金的调协结果，该结果与随附的合并资产负债表中所列示的金额与随附的合并现金流量表中所列示的金额相比较。 不确定性税收立场 截至2025年6月30日和2024年12月31日，不存在不确定税务地位的负债。8 该公司按综合单一业务板块管理其运营，目的是评估绩效和做出经营决策，因此只设有单一报告和经营板块。这一单一房地产经营板块的收入来源于其建筑物内租户的租金收入。绝大部分收入、费用和资产可归属于这一单一板块，并与随附的综合资产负债表和综合经营报表中列示的金额一致。用于增加板块长期资产的总支出与随附的综合现金流量表中列示的土地和建筑物及改善支出金额一致。 公司的主要运营决策者（“CODM”），即其首席执行官，根据随附的合并经营报表中报告的净利润，评估部门业绩并决定如何分配资源。 该CODM也根据运营资金（“FFO”）和净运营收入（“NOI”）评估该板块的表现。FFO按照全国房地产投资信托协会制定的标准进行计算。FFO表示按照公认会计准则计算的净利润（亏损），不包括可折旧运营建筑销售产生的收益（或损失）、可折旧房地产减值冲销、与房地产相关的折旧和摊销（不包括延期融资成本摊销和债务公允价值调整），以及调整后的非合并合伙企业和合资企业的收益。NOI被定义为租金收入，包括公共区域维护费、房地产税和保险的账单金额，减去物业费用、房地产税费用和保险费用。 信 用 风 险 浓 度 管理层认为公司投资组合的当前信用风险是相当分散的，不包含任何不寻常的信用风险集中。 3. 出租房产 下表总结了截至2025年6月30日和2024年12月31日的租金物业的净构成成分。 收购 下表总结了公司在2025年6月30日止的三个和六个月内完成的收购。公司将其所有的收购都作为资产收购进行核算。 目录 2025年5月7日，公司与第三方成立合资企业，该合资企业主要从事位于肯塔基州谢泼德维尔的一处工业房地产的开发及最终运营。公司决定按照合并的股权比例模型核算其对合资企业的投资。有关第三方在合资企业中的非控制性权益，请参见注释7。 下表总结了截至2025年6月30日止六个月内收购资产和负债的支付对价分配情况，涉及上表中识别的收购。 配置 下表总结了公司截至2025年6月30日止六个月内的处置情况。这些处置已出售给第三方，并采用全额应计法核算。 下表总结了截至2025年6月30日止六个月内销售的建筑物的运营结果，该建筑物包含在公司合并利润表中的截至2025年6月30日止六个月内的销售前。 减值损失 下表总结了公司在截至2025年6月30日的三个月和六个月内持有的资产和使用资产的减值损失。 (1)根据CBRE-EA工业市场地理区域定义。如果建筑物位于CBRE-EA定义的市场之外，则城市和州是反射。 (2)该公司采用针对特定情景的概率加权回收分析对资产组进行了减值测试，并确定该物业和无形资产的账面价值无法从估计的未来未折现现金流中收回。 (4)用于确定受损财产公允价值的第3级输入：折现率为12.0%，退出资本化率为10.0%。(3)该财产的公允价值估计基于第三级输入，并且是非经常性公允价值计量。第三级被定义为缺乏少量或无市场价格数据，因此需要企业自行制定其假设。 10 非自愿转换 在截至2025年6月30日和2024年的三年和六个月内，公司分别确认了约0百万美元、5.7百万美元、1.9百万美元和5.7百万美元的非自愿转换收益，与2023年12月公司一栋建筑物遭龙卷风损坏有关。 延期租赁无形资产 下表总结了截止2025年6月30日和2024年12月31日在随附合并资产负债表中递延租赁无形资产，净值。 下表总结了截至2025年6月30日和2024年的三个月和六个月内，关于递延租赁无形资产摊销所导致的租金收入净增加（减少）和摊销费用。 目录 4. 债务 下表总结了公司截至2025年6月30日和2024年12月31日的未偿还债务，包括公司在未担保信用额度下的借款、未担保定期贷款、未担保票据和抵押票据。 (2)未担保信用额度名义利率为一个月期限SOFR加上0.10%的调整，并加收0.775%的利差。未担保定期贷款名义利率为一个月期限SOFR加上0.10%的调整，并加收0.85%的利差。截至2025年6月30日，未担保定期贷款A、G、H和I的一月期限SOFR被换算为固定利率1.31%、0.95%、2.50%和2.66%（包括0.10%的调整）。未担保定期贷款F提供每日SOFR的选择权，自2025年1月15日起，每日SOFR被换算为固定利率3.98%（包括0.10%的调整）。 (3)预付款条款包括 (i) 无罚金的预付款；(ii) 有罚金的预付款。 (4)未担保信贷额度为 10 亿美元。延期融资费用和债务发行成本，扣除累计摊销后 与大约870万美元和1010万美元的不安全信贷额度相关的款项分别包括在2025年6月30日和2024年12月31日的随附合并资产负债表的预付费用和其他资产中。初始到期日为2028年9月8日，或该日期之后的某个较晚日期。 12 目录 根据公司提前书面通知，可在其自行决定的情况下行使两项六个月延期选择权予以延长。行使每一项六个月选项须满足以下条件：(i) 延期立即生效前不存在违约，且延期立即生效后不存在违约；(ii) 延期日的陈述和保证准确无误，仿佛是在延期日作出的；(iii) 支付费用。在适当通知且满足条件的情况下，两项延期选择权均无需贷款人同意。公司须按信用协议中定义的公司债务评级，就总额度（目前为10亿美元）支付设施费，年费率为0.1%至0.3%，该设施费须每季度支付。 (5)无担保定期贷款F的初始到期日为2027年3月25日，或根据公司依提前书面通知自行决定行权之两项一年期延期选择权而可能延期的较晚日期。行使每一项一年期选择权需满足以下条件： (i) 延期前后均无违约； (ii) 延期日（包括延期前后）的陈述与保证准确无误，如同在延期日作出；以及(iii) 支付费用。在适当通知且条件得到满足的前提下，两项延期选择权均不涉及贷方同意。 (6)加权平均利率是根据名义金额为10.25亿美元债务的固定利率互换计算的，并且未调整以包含获得债务时产生的递延融资费用或债务发行成本的摊销，或任何未摊销的公允价值溢价或折价。 截至2025年6月30日，未动用的未担保信贷额度名义总额约为9.458亿美元，其中包括已开立信用证。公司在任何给定时间点的实际借款能力可能较低或受限于最高金额，具体取决于公司的债务契约合规情况。截至2025年6月30日和2024年12月31日，公司债务的累计利息分别约为1320万美元和1370万美元，并计入附注的合并资产负债表中的应付账款、应付费用和其他负债。 下表总结了与公司债务安排相关的利息费用中包含的成本，具体列示于截至2025年6月30日和2024年六个月的合并经营报表。 负债活动 2025年6月13日，公司按面值全额赎回了本金总计7500万美元的固定利率4.10%的G系列无担保票据。 2025年4月15日，公司就运营合伙企业的私募票据购买协议签署了3.5亿美元的超高级无担保票据（“系列O无担保票据”），到期日为2030年6月25日，固定年利率为5.50%；1亿美元的超高级无担保票据（“系列P无担保票据”），到期日为2033年6月25日，固定年利率为5.82%；以及1亿美元的超高级无担保票据（“系列Q无担保票据”），到期日为2035年6月25日，固定年利率为5.99%。2025年6月25日，运营合伙企业发行了系列O无担保票据、系列P无担保票据和系列Q无担保票据，并收到了相关款项。公司和运营合伙企业的全资子公司为无担保票据提供担保。 2025年2月20日，公司按到期兑付了本金总额为1亿美元、固定利率为4.32%的D系列无担保票据。 财务契约考虑因素 截至2025年6月30日和2024年12月31日，该公司均符合所有此类适用限制和与其无担保信用额度、无担保定期贷款、无担保票据和抵押票据相关的财务及其他契约。该公司债务安排的抵押房产的房地产净账面价值分别约为720万美元和730万美元，且仅限于高级、按房产设置的担保债务融资安排。 目录 公允价值 下表总结了截至2025年6月30日和2024年12月31日，公司在债务安排下的未偿还本金总额及相应的公允价值估计。 适用的公允价值指南建立了一个三层公允价值层次结构，该结构优先考虑用于衡量公允价值的输入。这些层级包括：第一层，定义为活跃市场中可观察的输入，如报价价格；第二层，定义为除活跃市场报价价格之外，可以直接或间接观察到的输入；以及第三层，定义为缺乏市场数据或几乎无市场数据的不可观察输入，因此需要实体自行制定其假设。公司债务的公允价值基于第三层输入。 5. 衍生金融工具 使用衍生品的风险管理目标 公司使用衍生工具仅限于利用利率互换管理现有和未来负债的利率风险敞口