中国通用仓库和冷库市场发展与展望

一、2023年全国仓库市场分析6.19%。其中，通用仓库面积为37033.7万平方米，占比92.26%；冷库面积约为3108.4万平方米（容积为13904.6万立方米），占比7.74%。（一）通用仓库学库面积占比遥年增加。2023年，高标库面积为14957.9万平方米，占比达到40.39%，较上年增加3.22个百分点；非高标库面积为22075.8万平方米，占比为59.61%。32.57%67.43%34.86%65.14%37.17%62.83%2020年2021年2022年■高标库=非高标库图12020—2023年中国通用仓库高标库和非高标库的占比变化数据来源：物联云仓数字研究院（二）冷库冷库规模也逐渐增大。求的仓库。3，冷库：采用人工制冷降温并具有保冷功能的仓储建筑群，包括制冷机房，变配电间等。 二、区域仓储市场分析(→)仓储资源情况2023年，1仓储资源存量排名依次为东部地区、西部地区、中部地区、应面积排名依次为东部地区、中部地区、西部地区、东北地区。表 12023年全国仓储资源存量分布情况通用仓库通用仓库（万平方米）全国占比东北建区2137. 06. 21%东部越区19991. 558.73%中部越区7384. 521.36%西都越区7520, 722. 08%表 22023年全国仓储资源新增供应面积地区通用仓库（万平方米）东北地区东部越区中部题区西部跑区东北地区2023年，3东北地区部分城市持续加大仓库整治力度，对不合规的仓库进行拆除与改造，整体仓储面积较2022年有所减少。1400.01200.01000.0800.0600.0400.0200.0141.1104.00大连市图 2 :2023年东北地区重点城市通用仓库面积情况（单位：万平方米）数据来源；特物联云仓数字研究院一 东北地区；新增供通用仓库高标库占比冷岸(万立方米)冷库全国占比35. 80%803. 65.78%48. 32%8°*50857. 93%32. 47%2579. 118.55%34. 38%2467. 117. 74%冷库(万立方家)12. 882. 81795, 8536. 1339.6194. 4237. 984. 31.416.6789.7131.183.6181.7244.0长春市哈尔滨市沈阳市■非高标库■高标库30 第一部分／行业发展报告264.2沈阳市苏州等城市；冷库主要分布在上912.01275.81002.42000.031 2.东部地区2023年，东部地区通用仓库主要分布在上海、海、广州、天津等城市。上海市苏州市广州市天津市杭州市嘉兴市南京市青岛市东莞市北京市佛山市济南市无编市136.↓宁波市176.1福州市石家庄市深圳市厦门市94.078.9唐山市2 43.3海甘市384 40.40图 4数据来源：物联云仓数字研究院 广州、1013.2612.81457.1777.8519.2386.1359,3543,8477.6356.2577,8254.7336.1+501.4306.2323.0272.8238.4309.0249.5203.796.3c019S61229.3 52.3500.01000.01500.0■非高标库■高标库2023年东部地区重点城市通用仓库西积情况（单位：万平方米） 3.中部地区2023 年，中部地区通用仓库主要分布在武汉、郑州等城市；冷库主要分布在武汉、长沙等城市。2000.01800.01600.01400.01200,0100.0800.0600.0400.0200,00图 6数据来源：物联云仓数字研究院32 422.2648,8339.31346.91230.5130.3346.529.8217.7345.3277.9478.8太原市南昌市合肥市长沙市郑州市武汉市■非高标库■高标库2023年中部地区重点城市通用仓库面积情况（单位：万平方米】 第一部分／行业发展报告760.9武汉市2023年，西部地区通用仓库主要分布在成都、重庆等城市；冷库主要分布在成都、重庆777.D+*28517,058.8重庆市成都呼和谐特市出— 33 — 4.西部地区等城市。2000.01800.01600.01400.01200.0100.0800.0600.0400.0200.017.402035张川市图8:数据来源；物联云仓数字研究院 599.1304.1122.0172.3949,257.448.6130.3670.80906.8135.0319.3302.298.054.6.西宁市乌鲁木齐市兰州市南宁市贵阳市昆明市西安市■非高标库■高际库2023年西部地区重点城市通用仓库面积情况（单位：万平方米） （二）仓库需求情况2023年，四个区域的仓库需求类型均以仓库租赁为主，其次为仓库代管。省会城市及重要枢纽城市需求较为旺盛。东北地区：仓库需求面积占全国的4.02%，仓库需求相对较少；以通用仓库需求为主，冷库需求较少；需求主要集中在哈尔滨、沈阳等城市。东部地区：仓库需求面积占全国的54.62%，仓库需求相对较多；通用仓库需求主要集中在苏州、杭州等城市，冷库需求主要集申在上海、宁波、广州等戴市中部地区：仓库需求面积占全国的16.56%；通用仓库需求主要集中在武汉、合肥等城市，冷库需求主要集中在武汉等城市。西部地区：仓库需求面积占全国的24.80%；通用仓库需求主要集中在成都、昆明等城市，冷库需求主要集中在成都、西安等城市。5.00%5.00%4.66%81.67%东北地区■仓库代管■仓库租货■仓配一体化图102023年各区域的地区仓库租赁类型占比情况数据来源；物联云色数字码究院34 3.07%3.24%_ 3.25%8.22%4.05%4.85g 2.43g7.29%8.33%84.05%89.46%85.43%东部地区西部地区中部地区二厂房租赁 第一部分／行业发展报告 1000哈尔滨市20542314970武汉市 第一部分行业发展报告通用仓库平均租金为23.25元/（平方米·月），通用仓库空置率为16.53%；冷库平均租金为86.00元／（平方米·月），冷库空置率为17.55%。按地区划分，东部地区仓储需求旺盛，去化难度相对其他区域较为乐观，因此东部地区为通用仓库平均租金最高的区域；东北地区需求有限，耳由于市场存量较多，因此东北地区为通用仓库空置率最高的区域冷库空置率(保)21, 2118. 8721. 3411, 8258.63哈尔滨市40.44%哈尔滨市 （三）租金与空置率情况表 3地区通用仓库租金（元/（平方来·月）东北越区16. 5)东部越区24. 38中部越区19.87西都越区19. 42120.00100.0080.0060.0048.5040.0020.0013.370长春市围 152023年东北地区重点城市租金情况（单位：元/（平方米·月））数据来源：特物联云仓数字研究院45.00%40.00%35.00%30.00%25,00%25.49%20.00%15.00%10.00%5.00%0长春市■通用仓库空置率图16数据来源；特物联云仑数字研究院 通用仓库和冷库的租金与空置率情况通用企库空置率冷库租金(%)（元／（平方米·月））23. 1278. 0313. 7890. 0712. 7478.7016, 6581.5898.7580,3114.6918.0618.40大连市沈阳市■通用仓库租金■冷库租金30.41%23.17%14.62%9.51§9.42%大连市沈阳市■冷库空置率2023年东北地区重点城市空置率情况 第一部分行业发展报告40.86%45.00%39 — %L635.00%40.00%77.9425.84长沙市 数据来源：特物联云仓数字研充院（呼和浩特市的冷库租金数据智时无法提供） 第一部分／行业发展报告和谐特市 28.45%9.36%8,415市重点城市沈阳市成交面积为832.3亩天津市成交面积为2246.8言郑州市成交面积为2388.9言成部市成交面积为1958.0高12.4大连市 （四）仓储用地交易情况慈区用电交易次数(起)东北地区20东部越区136中部地区56西部地区87900.0832.3800.0700.0600.0500.0400.0300.0200.0100.00沈阳市图232023年东北地区重点城市仓储用地成交情况（单位：盲）数据来源；中国土地市场网，约联云仓数字研究院 数据来源：中国土地市场网、物联云仓数字研究院3000.02500.02000.01500.01000.0598.6601.1500.0227.0合肥市武汉市长沙市图 252023年中部地区重点城市仓储用地成交情况（单位：亩）数据来源：中国土地市场，物联云仓数字轩究院一 第一部分行业发展报告1855.51958.0重庆市成都市仓储设施属于重资产投资，持续存在资金缺口，函须通过存量仓储物流项目发行基础设施REITs回收资金的方式，筹措新增投资仓储物流的资金。2023年有2只仓储物流设施公募扩嘉决议生效日2023/6/22023/6/2— 43 — 三、物流地产公募REITs情况REITs扩募份额，3只仓储物流设施公募REITs申报中国证监会、证券交易所的公募REITs。（一）公募REITs扩募情况2023年，2只仓储物流设施公募REITs扩募份额在证券交易所上市。表52023年仓储物流扩募发行公募REITs基本情况基金代码基金名称508056. SH中金普洛斯 RETT180301.5Z红土创新垫田港REIT数据来源；Choice、国泰君安资管（二）公募REITs申报受理情况2023年，3只仓储物流设施公募REITs申报中国证监会、证券交易所的公募REITs。 交易频所扩幕方式-上:净定向扩客 （三）已上市公募REITs情况2023年，1仓储物流设施公募REITs达成全年可供分配金额目标，整体完成率与2022年基本持平。在可供分配金额方面，仓仓储物流设施公募REITs的2023年度可供分配金额超额完成预期水平，但总市值均有不同程度的下跌表 72023年已上市的仓储物流设施公募REITs市值情况2023 年末2023 年序号基金代码基金名称现价总市道(元)陈跃幅508056. SH中金善洛斯RETT3, 41036, 82%嘉实京东仓508098. SH储基础设施3. 87%RET180301. SZ红±创新盐田滤 REFT2. 35623. 68%数据米源；Choice、国泰君安资管仓储物流设施公募REITs2023年末P/NAV?均低于全年P/NAV平均值，结合走势图，2023年产权类公募REITs二级估值水平持续下降。）P/NAV：即股价/净资产。 上市以*2023 年(度2023 年度2023 年度2023 年度总市值送营业收人营业收人可供分配可供分配金额(万元)预算完成率金制（万元）预算完成率14, 03%42856, 1299. 37%35111. 04114, 03%N3. 87%10413, 77100. 30%7406. 53108. 69%0. 36%13137, 83103, 80%9603, 45105. 27%44 第一部分／行业发展报告2023 年 P/NAV 平均值1. 161. 081. 181. 14业内人士认为，部分REITs价格破发可能是由于市场情绪过度悲观所致，而非底层资产基本价值发生重大变化。随著二级市场价格的超跌反弹，以及长线资金的陆续落地和政策上会计记账方式的调整等利好因素的出现，公募REITs的长期配置价值逐渐显现，值得投资者仓储物流设施REITs作为一种重要的投资工具，其运营稳定性和配置价值在市场中具有显著地位。通过深人分析和理解其运营特点、潜在风险以及市场前景，投资者可以更好地把2024年及未来一个时期，我国经济低速增长仍将持续，在现有存量基础上，随者新增项目投人市场，大部分城市仍将面临去化压力大、租金下滑、空置率上升等挑战，东北地区：整体趋于饱和，去化压力较大。物联云仓数据显示