澳門經濟房屋的建築型態和演變

研究摘要澳門作為一個高度都市化且土地資源有限的城市，其經濟房屋政策在應對人口增長及市民居住需求上扮演了關鍵角色。澳門經濟房屋是澳門房屋的一個重要組成部分，截至2024年，已建成的澳門經濟房屋數量約為40,100個，佔全澳樓宇單位數目約14%。從1980年代起至今，澳門政府興建了各種規模的經濟房屋，緩解了不同時期澳門居民的居住需要，提升了中低收入群體的住屋條件與安全保障。本研究旨在探討澳門經濟房屋的發展歷程、建築型態、配套設施及未來發展等方向，分析澳門經濟房屋背後的社會、經濟與政策因素。研究透過資料整合、文獻回顧、政策分析及實地考察，梳理自1980年代以來澳門經濟房屋的發展概況，並比較不同時期的建築型態、空間配置及社區規劃特徵，以及對具代表性的經濟房研究發現，澳門經濟房屋從早期功能單一的高密度住宅，逐漸轉型為注重生活質素與社區融合的綜合型住宅項目。此轉變反映出政府在城市規劃理念及建築政策上的調整，也突顯出居民對居住環境品質要求的提升。未來經濟房屋的建築設計應更加注重人本空間、綠色建築與社區連結，以回應澳門日益多元化的居住需求。本文最後對澳門經濟房屋未來的發展提出建議，期望為相關政策制定者和建築規劃 屋進行實地考察與分析。者提供理論與實務的參考依據。 目錄第一章澳門經濟房屋的定義、概況和發展歷程1.1概述澳門經濟房屋的定義1.3澳門經濟房屋的發展歷程第二章各地經濟房屋的概念及其制度研析第三章澳門經濟房屋的建築特徵和分類3.1澳門經濟房屋的俯視型態及基本分析第四章澳門經濟房屋的建築型態分析4.2具代表性經濟房屋的分析 研究摘要1.2澳門經濟房屋的概況2.1內地2.2香港2.3中國台灣2.4新加坡2.5葡萄牙2.6總結4.1建築型態的梳理與分析第五章澳門經濟房屋的配套設施5.1界定與定義5.2群樓內配套設施統計5.3群樓內配套設施種類 4.2.1彩虹苑4.2.2新樂大廈4.2.3新城市花園4.2.4廣華新邨4.2.5泉福新邨4.2.6湖畔大廈4.2.7居雅大廈4.2.8安順大廈 5.4交通設施統計第六章澳門經濟房屋的設計考量6.1澳門立法會議員和公共房屋事務委員會委員對澳門經濟房屋的見解6.2新城經屋的發展6.3澳門未來經濟房屋的發展建議第七章結語7.1結語 iv 5第一章澳門經濟房屋的定義、概況和發展歷程一、概述澳門經濟房屋的定義根據房屋局的定義，“《經濟房屋法》指出經濟房屋僅由政府直接出資興建，以表示特區政府在提供公共房屋的決心和承擔。而經濟房屋目的是協助具特定收入水平及財產的本澳居民解決住房問題，與促進符合本澳居民的實際需要及購買力的房屋供應。經濟房屋僅用於家團自住用途，並對私人房屋市場及社會房屋政策起著補充性作用。”。二、澳門經濟房屋的概況經濟房屋是澳門公共房屋的其中一種種類。根據九月六日第13/80/M號法律《經濟房屋》“所稱經濟房屋係指透過本法律的規定由地區行政當局、地方自治機構、澳門教會、公益行政團體、房屋合作社、公共服務專營公司、營利企業及其他私法人建造或購置並符合下列全部條件的房屋而言：A分層制度的多層樓宇，由多個獨立單位組成可供各人購置者；B具備良好清潔、衛生、舒適、堅固、耐用等條件；C具備水、電、去水渠等系統；D符合對房屋等級、類型所定的特徵；E月租及售價受法律規定的限制。”根據第10/2011號法律《經濟房屋法》，建造經濟房屋的目的為“（一）協助處於特定收入水平及財產狀況的澳門特別行政區居民解決住房問題；（二）促進符合澳門特別行政區居民實際需要及購買力的房屋的供應，並對私人房屋市場及社會房屋政策起著補充性的作用”。經濟房屋從以往主要由澳葡政府以回報單位方式提供，改由特區政府直接出資興建，以低於市場價格出售給具特定收入水平且負擔得起貸款的澳門居民，以解決住房問題。經濟房屋與社會房屋最顯著的分別在於經濟房屋是個人所有房產，其分配形式是通過銷售移轉業權，申請者需出資購買經濟房屋以自住。這在一定程度上緩解了因土地價格上漲和建築成本增加所造成的住房需求與樓宇供應市場租售價格之間的嚴重差距，對私人房屋市場及社會房屋政策起到補充性作用。 690年代末，受亞洲金融風暴影響，澳門經濟下滑，為處理空置私人房屋並提振樓市，澳葡政府推出“四厘利息補貼計劃”幫助居民置業，但暫停興建新公共房屋。回歸後，特區政府推行“社屋為主、經屋為輔”的公共房屋政策，先後推出了“三四五六”計劃和“萬九公屋”項目，以滿足住房需求。然而，隨著社會變化和經濟增長，這一模式已無法滿足當下多樣化的住房需求，為解決長期以來住房資源緊張與需求增長的矛盾，特區政府於2020年提出了構建“五個房屋階梯”的住房政策，包括社會房屋、經濟房屋、夾心房屋、長者公寓及私人樓宇，逐步落實相關政策和修訂相關法律法規。截至2024年，全澳樓宇單位總數為284,298個，當中已建成的澳門經濟房屋數量約為40,100個，佔全澳樓宇單位約14%。三、澳門經濟房屋的發展歷程澳門公共房屋政策大致經歷了兩個主要階段：1928至1980年的社會房屋建設階段和1980年後的經濟房屋興建階段。早期的經濟房屋政策可追溯至20世紀80年代。自1980年代起，隨著澳門工業迅速發展，大量來自內地的勞動力湧入，導致土地和房價上漲、住房資源緊張及具有消防安全隱患的木屋數量迅速增加等問題。為緩解住房難題、改善居住環境和保障住房安全，立法會於1980年通過九月六日第13/80/M號法律《經濟房屋》，澳葡政府正式推出第一份與經濟房屋相關的法律，首次將經濟房屋納入澳門房屋政策的一部分，並確立社會房屋和經濟房屋並行的公共房屋政策。1984年，澳門總督頒布十二月二十九日第124/84/M號法令，推出《房屋發展合同》以正式規範經濟房屋的興建。根據該法令，經濟房屋由政府與承批人簽署《房屋發展合同》興建，發展商自行出資建造住宅單位並承諾售價低於市場價格，為中下階層市民提供置業機會。首份《房屋發展合同》於1985年簽署，依據合同取得的自住單位，有“不可轉讓責任”的期限。此外，發展商還需將一定數量的住宅單位交付行政當局，以回報獲批給土地和獲得的各種優惠政策，政府取得的回報單位用作公共房屋用途，為低收入家庭提供價格相宜，適合居住的獨立居所。早期的經濟房屋選址多位於澳門北區和東區，第一座按該制度興建的經濟 7房屋“彩虹苑”位於北區，於1986年落成，部分居民獲安置“上樓”，木屋問題亦開始逐步解決。1986至1992年期間，政府為改善木屋區居民的生活，分別於青洲、黑沙環、筷子基、氹仔等興建了五個臨時居住房屋中心，容納因政府清拆木屋，而又未符合入住社會房屋或具條件購買經濟房屋的家庭臨時居住。澳門總督於1987年頒布六月二十二日第43/87/M號法令，核准成立建設計劃協調司，以取代房屋協調署。總督於1988年再頒布八月八日第69/88/M號法令，規範社會房屋的分配及管理。同年，望廈平民新邨落成，內園景觀綠樹林蔭、清幽雅致，邨內更設有社區中心、圖書館、運動場及兒童遊樂設施，其質素已遠超當時大多數的房屋，居住配套的設計概念更成為日後大型公屋群的雛型。由於初期建成的樓宇由承批企業直接公開發售，導致經濟房屋的出售出現不規範行為。也因經濟房屋的售價較市場樓宇價格低，炒賣現象日益嚴重，未能完全實現推行經屋政策的初衷，扭曲了經濟房屋的宗旨。1990年，澳門房屋司成立，統籌經濟房屋的興建及出售，並負責社會房屋及臨時房屋的出租和管理。房屋司成立後至1999年間，澳門公共房屋進入了快速發展階段，共落成約20個社會房屋和經濟房屋項目，為廣大有需要的市民提供了宜居的住所。為配合城市的發展和提高木屋居民住屋環境的安全，澳葡政府於1991年開展了全澳木屋住戶調查和登記，並透過不同的政策措施，興建公屋優先安置木屋居民。1993年，澳門總督頒布了四月十二日第13/93/M號法令《房屋發展合同的規範》，修訂了《房屋發展合同》法令。此修訂規定經濟房屋的購買者必須通過房屋司的確認，方能向發展商購買經濟房屋。新法例對批出土地、工程計劃的制訂及銷售承批企業建成的單位作出了更具體的規範，以規範經濟房屋的出售並堵塞炒賣的漏洞。1993至1994年間，位於澳門北區和東區的新城市花園、威龍花 8園、灣景園、翡翠廣場以及氹仔中區的威翠花園等相繼落成，該等樓宇至今仍佇立在澳門各區，印證了政府在改善市民居住環境的歷程上擔當著重要的角色。1995年，澳葡政府開展了首次制度化分配經濟房屋的公開競投，澳門總督頒布了六月二十六日第26/95/M號法令《以房屋發展合同制度所建房屋之購買規章》。該法令詳細規定了經濟房屋的一般申請程序和甄選制度，並制定了經濟房屋公開申請的相關規定。經濟房屋必須通過公開競投方式購買，以避免承批企業直接銷售引發的炒賣活動。同年8月，澳門房屋司首次公開接受市民申請購買經濟房屋，並收到超過18,000份申請表，經濟房屋再度成為熱門話題。為規範房屋發展合同制度所建樓宇的管理，總督再於1995年頒布了八月二十一日第41/95/M號法令，明確了經濟房屋的管理規範，包括成立管理機關並賦予其廣泛的行為權力，以更有效地維護大廈業主的利益。1999年12月20日澳門特別行政區成立，澳門房屋司更名為房屋局。隨後，經濟房屋的申請方式發生了重大改變。為使經濟房屋競投程序更加完善，行政長官頒布第25/2022號行政法規，對六月二十六日第26/95/M號法令的部分條款進行了修改，主要涉及競投期限、輪候排序和房屋選擇等方面。自2004年以來，隨著澳門社會經濟的高速發展，居民對公共房屋的需求持續增加。2007年，公共房屋興建協調小組提出了公共房屋興建計劃的初步報告。行政長官在2008年的施政報告中制定了“萬九公屋計劃”，致力為有住屋需求的低收入家庭提供可負擔的租住房屋，並通過經濟房屋協助有實際需求的居民自置居所。2011年，特區第三屆政府堅持“居有其所、安居樂業”的房屋政策方針，指出由於土地資源有限，政府將繼續貫徹“社屋為主、經屋為輔”的政策，優先照顧低收入家庭和弱勢社群的需要。 9為制定經濟房屋的建造和准入制度，並訂定相關單位的使用和出售條件，立法會於2011年通過第10/2011號法律《經濟房屋法》，規定經濟房屋僅由政府直接出資興建，對經濟房屋的申請及分配制度作出了較大幅度的修改，並訂定取得房屋的相關規定，進一步完善了有關公共資源的運用，協助有實際需要的居民解決居住問題，並優化了經屋的轉售制度，這是經屋制度上具有標誌性的轉變，進一步完善了經屋制度。同年，青洲社屋（青雅樓）及經濟房屋永寧廣場大廈落成。政府首個全資興建的大型經屋項目──湖畔大廈於2012年落成，交通、行人及無障礙設施建設完備，具規劃且完善的社區及步行環境，滿足了區內居民出行形態的流向需要，回應市民對房屋及相關服務的殷切期望。而澳門特區政府全資興建的本澳最大型公共房屋項目則位於路環石排灣，當中包括三個經屋項目和一個社屋項目，經屋項目包括居雅大廈、業興大廈和安順大廈，以及石排灣社會房屋樂群樓，合共提供4,345個經屋單位，於2011年正式動工，2013年落成。區內設有公共停車場、學校、托兒所、衛生站、社區活動中心和圖書館等，滿足居民的生活所需，著力為居民提供設施周全、環境理想的居所。為了加快經濟房屋申請的審查程序，使申請人能早日知悉申請結果及獲甄選安排上樓，立法會於2015年通過對第10/2011號法律《經濟房屋法》進行了修改，實行“先初審、後抽籤、再實質審查”的制度。為回應社會不同階段的公共房屋需求，政府於2019年再度開展經濟房屋申請，當時，獲接納的申請超過35,000份，其中1人家團佔45%、2人家團佔25%以及3人或以上家團佔30%。並於2020年落實社會房屋恆常化申請，亦透過新修訂的社會房屋及經濟房屋相關法律，持續優化公共房屋制度。根據經第13/2020號法律修改第10/2011號法律《經濟房屋法》（俗稱“新經屋法”）的規定，經濟房屋申請改為計分排序制度，並始終保持經濟房屋的性 10質和用途，善用經屋資源。透過第200/2020號行政長官批示重新公佈的第10/2011號法律《經濟房屋法》，“經屋永遠姓經”