中央城市工作会议点评：时隔十年再度召开，加快构建房地产新模式

徐超S1190521050001证券分析师：分析师登记编号：戴梓涵S1190524110003证券分析师：分析师登记编号： 请务必阅读正文之后的免责条款部分报告摘要一、时隔十年再度召开城市工作会议。2025年7月14-15日，中央城市工作会议在北京举行，中共中央总书记、国家主席、中央军委主席习主席出席会议并发表重要讲话。总结新时代以来我国城市发展成就，分析城市工作面临的形势，明确做好城市工作的总体要求、重要原则、重点任务。回顾历史，我国曾分别在1962年、1963年、1978年召开过三次全国城市工作会议，随后于2015年以中央名义召开城市工作会议，本次会议也是继2015年后时隔十年的另一次召开。二、城市更新重要性再升级。本次会议强调“以推进城市更新为重要抓手”，并提出“着力建设富有活力的创新城市，高质量开展城市更新”，体现出城市更新在城市发展中重要性有所提升，且更强调高质量发展；今年5月15日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于持续推进城市更新行动的意见》，其中提出八项主要任务；5月20日，国新办举行新闻发布会，多部委发声从多方面支持推进城市更新。中央财政支持实施城市更新行动，按区域对城市给予定额补助，城市更新成效逐步显露。三、加快构建房地产发展新模式，稳步推进城中村和危旧房改造。早在2021年中央经济工作会议提出房地产行业“探索新的发展模式”，随后多次会议中有所提及。本次会议继续提及“加快构建房地产发展新模式”，且内容涉及城市更新相关，“稳步推进城中村和危旧房改造”，表述相比之前更强调“稳步推进”。后续随着城中村和危旧房改造稳步推进，考虑到各地不断加大房票安置力度，预计房票安置等相关配套政策也将进一步完善。四、发展现代化城市群和都市圈，县城为城镇化建设的重要载体。本次会议七大重点任务中，首要任务是“着力优化现代化城市体系”，其中具体提及“着眼于提高城市对人口和经济社会发展的综合承载能力，发展组团式、网络化的现代化城市群和都市圈，分类推进以县城为重要载体的城镇化建设，继续推进农业转移人口市民化，促进大中小城市和小城镇协调发展，促进城乡融合发展。”强调发展现代化城市群和都市圈，并明确提出“分类推进以县城为重要载体的城镇化建设。”重新确立县域经济作为城镇化重要载体，预计将推动“大中小城市+县城”进一步协调发展。五、风险提示：房地产行业下行风险；城市更新的节奏和力度不及预期；房地产政策落地进程不及预期 守正出奇宁静致远 请务必阅读正文之后的免责条款部分1、时隔十年再度召开城市工作会议2、城市更新重要性再升级3、加快构建房地产发展新模式，稳步推进城中村和危旧房改造4、发展现代化城市群和都市圈，县城为城镇化建设的重要载体目录 守正出奇宁静致远 请务必阅读正文之后的免责条款部分1、时隔十年再度召开城市工作会议图表1：回顾过去几次城市工作会议召开历程时隔十年再度召开城市工作会议。2025年7月14-15日，中央城市工作会议在北京举行，中共中央总书记、国家主席、中央军委主席习主席出席会议并发表重要讲话。总结新时代以来我国城市发展成就，分析城市工作面临的形势，明确做好城市工作的总体要求、重要原则、重点任务。回顾历史，我国曾分别在1962年、1963年、1978年召开过三次全国城市工作会议，随后于2015年以中央名义召开城市工作会议，本次会议也是继2015年后时隔十年的另一次召开。时间会议1962年7月-8月第一次城市工作会议起草《关于当前城市工作若干问题的指示》，提出了“首先是恢复正常生产”，明确了“调整市镇建制，缩小城市郊区，完成减少城镇人口计划”。1963年9月-10月第二次城市工作会议中共中央、国务院批准下发《<第二次城市工作会议纪要>的指示》，《纪要》分析了城市工作的形式和主要任务，指出做好城市工作九个方面的的基本要求。1978年3月第三次城市工作会议制定了《关于加强城市建设工作的意见》。强调了城市在国民经济发展中的重要地位和作用，要求城市适应国民经济发展的需要，提出了城市整顿工作的一系列方针、政策。2015年12月中央城市工作会议明确了做好城市工作的总体思路。转变城市发展方式，完善城市治理体系，提高城市治理能力，着力解决城市病等突出问题，不断提升城市环境质量、人民生活质量、城市竞争力，建设和谐宜居、富有活力、各具特色的现代化城市，提高新型城镇化水平。2025年7月中央城市工作会议会议部署城市工作7个方面的重点任务，一是着力优化现代化城市体系，二是着力建设富有活力的创新城市，三是着力建设舒适便利的宜居城市，四是着力建设绿色低碳的美丽城市，五是着力建设安全可靠的韧性城市，六是着力建设崇德向善的文明城市，七是着力建设便捷高效的智慧城市。 守正出奇宁静致远资料来源：中国政府网等，太平洋证券重点内容 请务必阅读正文之后的免责条款部分1、时隔十年再度召开城市工作会议图表2：近几年全国城镇化率水平时隔十年再度召开城市工作会议。从背景来看，本次会议明确提出“我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。”经过十年的发展，2024年我国常住人口城镇化率由2015年的57.3%提升至67%，城镇常住人口达到9.44亿，全国城市数量增加至694个。目前我国城镇化进程进入稳定发展的新阶段。本次会议也提出目标“建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市”，并提及“城市工作要深刻把握、主动适应形势变化。”0102030405060708019491956 1963 1970 1977 1984 1991 1998 2005 2012 2019城镇化率（%）资料来源：同花顺iFind，太平洋证券201557.3%202467% 守正出奇宁静致远资料来源：中国政府网，太平洋证券序号具体内容1转变城市发展理念，更加注重以人为本2转变城市发展方式，更加注重集约高效3转变城市发展动力，更加注重特色发展4转变城市工作重心，更加注重治理投入5转变城市工作方法，更加注重统筹协调图表3：中央城市工作会议提及“几个转变” 请务必阅读正文之后的免责条款部分1、时隔十年再度召开城市工作会议两次中央城市工作会议的异同。召开时点：两次中央城市工作会议召开时间分别是2015年和2025年，2015年是“十三五”规划建议制定当年，而2025年是“十五五”规划的开局之年，城市发展进入新阶段，此次中央城市工作会议为我国下一阶段城市发展定下基调。发展阶段：2015年中央城市工作会议提出“提高新型城镇化水平”，而本次会议对城镇化发展阶段定调为“我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段”，两次会议城市发展所处的阶段有所不同。预期目标和重点任务：2015年的中央城市工作会议提出“建设和谐宜居、富有活力、各具特色的现代化城市”，并提出“一个尊重、五个统筹”的任务，而本次会议在此基础之上，进一步提出“建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市”目标，相比之前更加丰富全面，对于现代化城市的愿景更加丰富和系统，同时结合城市发展新阶段，明确了“一个优化、六个建设”城市工作7个方面的重点任务，涉及建设舒适便利的宜居城市、建设绿色低碳的美丽城市等多领域。 守正出奇宁静致远 请务必阅读正文之后的免责条款部分1、时隔十年再度召开城市工作会议图表4：两次中央城市工作会议要求对比两次中央城市工作会议的异同。会议2015年中央城市工作会议时间2015年12月20-21日城镇化定位提高新型城镇化水平总体要求转变城市发展方式，完善城市治理体系，提高城市治理能力，着力解决城市病等突出问题，不断提升城市环境质量、人民生活质量、城市竞争力，建设和谐宜居、富有活力、各具特色的现代化城市，提高新型城镇化水平，走出一条中国特色城市发展道路。重点任务第一，尊重城市发展规律。城市发展是农村人口向城市集聚、农业用地按相应规模转化为城市建设用地的过程，人口和用地要匹配，城市规模要同资源环境承载能力相适应。第二，统筹空间、规模、产业三大结构，提高城市工作全局性。要以城市群为主体形态，科学规划城市空间布局，实现紧凑集约、高效绿色发展。第三，统筹规划、建设、管理三大环节，提高城市工作的系统性。第四，统筹改革、科技、文化三大动力，提高城市发展持续性。推进城镇化要把促进有能力在城镇稳定就业和生活的常住人口有序实现市民化作为首要任务。要加强对农业转移人口市民化的战略研究，统筹推进土地、财政、教育、就业、医疗、养老、住房保障等领域配套改革。第五，统筹生产、生活、生态三大布局，提高城市发展的宜居性。要深化城镇住房制度改革，继续完善住房保障体系，加快城镇棚户区和危房改造，加快老旧小区改造。第六，统筹政府、社会、市民三大主体，提高各方推动城市发展的积极性。 请务必阅读正文之后的免责条款部分2、城市更新重要性再升级本次会议强调推进以城市更新为核心抓手，重要性有所提升。本次会议强调“以推进城市更新为重要抓手”，并提出“着力建设富有活力的创新城市，高质量开展城市更新”，体现出城市更新在城市发展中重要性有所提升，且更强调高质量发展；今年5月15日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于持续推进城市更新行动的意见》，其中提出八项主要任务，并强调在规划、土地、财政等方面予以全方面支持，是首个中办、国办层面发布的专门针对城市更新的系统性政策文件，城市更新的顶层设计进一步完善；5月20日，国新办举行新闻发布会，多部委发声从多方面支持推进城市更新。 请务必阅读正文之后的免责条款部分2、城市更新重要性再升级图表6：中央财政支持实施城市更新行动城市中央财政支持实施城市更新行动，城市更新成效逐步显露。从2024年起，中央财政按区域对城市给予定额补助。据财政部、住房和城乡建设部4月初公布的《关于开展2025年度中央财政支持实施城市更新行动的通知》，中央财政按区域对实施城市更新行动城市给予定额补助。2025年6月4日，财政部公示了2025年度中央财政支持实施城市更新行动评选结果，北京等20个城市入选。地方政府方面，目前12个省已设立专项资金，通过奖补或贷款贴息等方式提供支持，并发行近1000亿元专项债券。28个城市还设立了城市更新基金，总资金规模已达4550亿元。城市更新的成效已经逐步显露。据住房城乡建设部最新消息，2024年我国共实施城市更新项目6万余个，完成投资约2.9万亿元。其中，有410多个城市成立城市更新工作领导小组。21个城市设立城市更新局，常态化推进专职管理。12个省建立省级督导机制，7个省将城市更新纳入省级政府绩效考核。年份入围城市2024石家庄、太原、沈阳、上海、南京、杭州、合肥、福州、南昌、青岛、武汉、东菀、重庆、成都、西安。2025北京、天津、唐山、包头、大连、哈尔滨、苏州、温州、芜湖、厦门、济南、郑州、宜昌、长沙、广州、海口、宜宾、兰州、西宁、乌鲁木齐。资料来源：中国政府网，太平洋证券 守正出奇宁静致远资料来源：中国政府网，太平洋证券区域补助标准东部地区每个城市补助总额不超过8亿元中部地区每个城市补助总额不超过10亿元西部地区每个城市补助总额不超过12亿元直辖市每个城市补助总额不超过12亿元图表7：中央财政资金对城市更新行动城市补助标准 请务必阅读正文之后的免责条款部分守正出奇宁静致远图表8：近期关于构建房地产发展新模式相关政策资料来源：中国政府网，太平洋证券加快构建房地产发展新模式，稳步推进城中村和危旧房改造。早在2021年中央经济工作会议提出房地产行业“探索新的发展模式”，随后多次会议中有所提及，如党的二十届三中全会提出“加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式”；2024年9月26日中央政治局会议强调“抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式”；2024年12月中央经济工作会议提出，推动构建房地产发展新模式，有序搭建相关基础性制度。本次会议继续提及“加快构建房地产发展新模式”，且内容涉及城市更新相关。3、加快构建房地产发展