物管行业点评

证券研究报告/行业定期报告重点公司基本状况简称股价EPS（元）华润万象生活37.951.281.591.85保利物业33.152.512.682.88中海物业5.480.410.460.51绿城服务4.380.190.250.29碧桂园服务6.560.090.540.63报告摘要减值规模已达顶峰，未来有望持续改善积极分红，回馈股东合约面积储备充足，业绩持续增长有保障中海物业、保利物业、碧桂园服务等。能存在信息滞后或更新不及时的风险。 房地产评级：分析师：由子沛执业证书编号：S0740523020005Email：youzp@zts.com.cn分析师：侯希得执业证书编号：S0740523080001Email：houxd@zts.com.cn基本状况上市公司数行业总市值(亿元)行业流通市值(亿元)行业-市场走势对比相关报告1、《地方稳楼市新政持续落地，一二 手 房 成 交 同 比 小 幅 波 动 》2025-06-292、《多地优化住房公积金政策，一二手房成交小幅波动》2025-06-223、《信心仍处修复期，期待政策进一步放松》2025-06-21 增持（维持）11,096.1510,680.25 102 -3-请务必阅读正文之后的重要声明部分1.减值规模已达顶峰，未来有望持续改善根据2024年报，我们统计的样本物管公司整体资产减值规模有所提升，其中金融资产及合同资产减值合计76.4亿元，同比上升63.3%；商誉及无形资产减值合计15.8亿元，同比下降33.5%，已有部分物管公司的金融资产及合同资产减值增速有所放缓。我们认为，因出险房企传导而来的经营风险及过往收并购带来的商誉减值风险已大幅释放，随着房企暴雷数量的减少以及物管更为专注内生性增长，相关风险正逐步出清，我们预计未来物管公司的减值压力将会持续较少。2024年，绿城服务、碧桂园服务、华润万象生活、滨江服务和越秀服务的金融资产及合同资产减值增速相比2023年分别下降497.1/356.3/131.1/74.2/9.7pct，碧桂园服务、滨江服务和招商积余金融资产及合同资产减值有所下降，2024年同比-74.4%/-55.7%/-8.0%。图表1：2022-2024年物业公司金融资产及合同资产减值（单位：亿元）来源：Wind，公司年报，中泰证券研究所 -4-2.积极分红，回馈股东当前，物业行业的经营呈现“高分红+高股息率+高现金流”的现象。多数物业公司股 利 支 付 率 大 于50%， 其 中 万 物 云 、 华 润 万 象 生 活 、 绿 城 服 务 排 名 前3， 分 别为192.8%/132.7%/73.2%；股息率普遍大于5%，其中万物云、永升服务、融创服务排名前3，分别为9.9%/9.0%/9.0%；部分亏损企业仍坚持分红，例如融创服务、雅生活服务。此外，部分公司如华润万象生活、保利物业、绿城服务、碧桂园服务、招商积余、金茂服务、越秀服务、永升服务和万物云等物管公司，经营性现金流与净利润的比值大1，盈利质量有保障。 请务必阅读正文之后的重要声明部分 来源：WIND，中泰证券研究所备注：股价使用2025年6月30日收盘价图表4：2024年物业公司分红统计公司现金分红总额（亿元）华润万象生活48.16保利物业7.36中海物业5.37绿城服务5.75碧桂园服务9.91招商积余2.54融创服务4.37金茂服务1.48越秀服务2.52永升服务2.91万物云22.16滨江服务3.78建发物业1.94雅生活服务0.85来源：WIND，中泰证券研究所备注：股价使用2025年6月30日收盘价 来源：WIND，中泰证券研究所 -6-3.规模保持增长，未来业绩有保障2024年，百强物业企业在管面积均值为69.5亿平米，同比上升2.2%；合约面积均值为88.5亿平米，同比上升1.9%；合同储备面积均值为19.0亿平米，同比上升1.1%。2024年在管面积超5亿平米的物业公司包括碧桂园服务、保利物业、雅生活服务、绿城服务，在管面积分别为10.4/8.0/5.5/5.1亿平米。整体来看，物管公司的合约面积持续增多，充足的面积规模可在未来转化为在管面积提升收入，为未来业绩的持续增长提供稳定的保障。 请务必阅读正文之后的重要声明部分 来源：WIND，中泰证券研究所图表7：2022-2024年物业公司合约面积（单位：百万平米）来源：WIND，中泰证券研究所 来源：CREIS，中泰证券研究所 -8-4.估值与发展潜力相匹配当前物业公司估值水平呈现分化态势，华润万象生活、万物云、绿城服务PETTM大于15X，金茂服务、永升服务PETTM小于10X，融创服务、雅生活服务当前为负，其余公司均维持在10X的水平。 请务必阅读正文之后的重要声明部分 5.投资建议当前，物管公司减值规模将持续缩小，企业分红意愿强，股息率仍普遍较高，同时，经营质量仍在持续提升，未来业绩有望稳定增长，板块红利属性增强。建议关注，高分红高股息，并且运营效率高的物管公司，包括绿城服务、华润万象生活、中海物业、保利物业、碧桂园服务等。6.风险提示计提减值规模超预期，房地产基本面持续走弱，研报中使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时的风险。 -9-请务必阅读正文之后的重要声明部分