物管行业点评：佳期已至，谱写新章

减值规模已达顶峰，未来有望持续改善
2024年样本物管公司资产减值规模提升，金融资产及合同资产减值同比上升63.3%至76.4亿元，但商誉及无形资产减值同比下降33.5%至15.8亿元。出险房企传导的经营风险和商誉减值风险已大幅释放，部分头部物企减值增速放缓（如绿城服务下降497.1%，碧桂园服务下降356.3%），预计未来减值压力将持续减少。

积极分红，回馈股东
物业行业呈现“高分红+高股息率+高现金流”特征，多数公司股利支付率超50%（万物云192.8%，华润万象生活132.7%），股息率普遍超5%（万物云9.9%，永升服务9.0%）。部分亏损企业仍坚持分红（如融创服务、雅生活服务），且部分公司经营性现金流/净利润比值超1，盈利质量有保障。

规模保持增长，未来业绩有保障
2024年百强物企在管面积均值达69.5亿平米（同比+2.2%），合约面积均值88.5亿平米（同比+1.9%），合同储备面积19.0亿平米（同比+1.1%）。头部物企（如碧桂园服务10.4亿平米）规模持续扩张，充足合约面积可转化为在管面积提升收入，为业绩增长提供稳定保障。

估值与发展潜力相匹配
物业公司估值分化，华润万象生活、万物云、绿城服务PE(TTM)超15倍，金茂服务、永升服务低于10倍，融创服务、雅生活服务为负，其余维持在10倍水平。

投资建议
建议关注高分红高股息且运营效率高的头部物企，如绿城服务、华润万象生活、中海物业、保利物业、碧桂园服务等。

风险提示
计提减值规模超预期、房地产基本面持续走弱、公开资料信息滞后或更新不及时。