物管行业点评：佳期已至，谱写新章

证券研究报告/行业定期报告 房地产 评级：增持（维持） 分析师：由子沛执业证书编号：S0740523020005Email：youzp@zts.com.cn分析师：侯希得执业证书编号：S0740523080001Email：houxd@zts.com.cn 报告摘要 上市公司数102行业总市值(亿元)11,096.15行业流通市值(亿元)10,680.25 减值规模已达顶峰，未来有望持续改善 根据2024年报，我们统计的样本物管公司整体资产减值规模有所提升，其中金融资产及合同资产减值合计76.4亿元，同比上升63.3%；商誉及无形资产减值合计15.8亿元，同比下降33.5%，已有部分物管公司的金融资产及合同资产减值增速有所放缓。我们认为，因出险房企传导而来的经营风险及过往收并购带来的商誉减值风险已大幅释放，随着房企暴雷数量的减少以及物管更为专注内生性增长，相关风险正逐步出清，我们预计未来物管公司的减值压力将会持续较少。2024年，绿城服务、碧桂园服务、华润万象生活、滨江服务和越秀服务的金融资产及合同资产减值增速相比2023年分别下降497.1/356.3/131.1/74.2/9.7pct，碧桂园服务、滨江服务和招商积余金融资产及合同资产减值有所下降，2024年同比-74.4%/-55.7%/-8.0%。 当前，物业行业的经营呈现“高分红+高股息率+高现金流”的现象。多数物业公司股利支付率大于50%，其中万物云、华润万象生活、绿城服务排名前3，分别为192.8%/132.7%/73.2%；股息率普遍大于5%，其中万物云、永升服务、融创服务排名前3，分别为9.9%/9.0%/9.0%；部分亏损企业仍坚持分红，例如融创服务、雅生活服务。 合约面积储备充足，业绩持续增长有保障 相关报告 2024年，百强物业企业在管面积均值为69.5亿平米，同比上升2.2%；合约面积均值为88.5亿平米，同比上升1.9%；合同储备面积均值为19.0亿平米，同比上升1.1%。2024年在管面积超5亿平米的物业公司包括碧桂园服务、保利物业、雅生活服务、绿城服务，在管面积分别为10.4/8.0/5.5/5.1亿平米。整体来看，物管公司的合约面积持续增多，充足的面积规模可在未来转化为在管面积提升收入，为未来业绩的持续增长提供稳定的保障。当前部分物企凭借高效经营、高质量扩张，实现业绩的稳健增长。我们认为，在基础物管方面，头部物企住宅物管基本盘有支撑，同时加大在非住和第三方项目的有序拓展，规模有望保持温和增长；在多元化业务方面，头部物企主动收缩低效业务，聚焦资源禀赋与产业链协同的领域，有望提升整体运营效率。物企的分红意愿高，股息率提升，红利属性增强，板块投资价值凸显，推荐高分红高股息，具备规模优势、运营效率高的头部物业管理公司，如华润万象生活、万物云等。 1、《地方稳楼市新政持续落地，一二 手 房 成 交 同 比 小 幅 波 动 》2025-06-292、《多地优化住房公积金政策，一二手房成交小幅波动》2025-06-223、《信心仍处修复期，期待政策进一步放松》2025-06-21 投资建议：当前，物管公司减值规模将持续缩小，企业分红意愿强，股息率仍普遍较高，同时，经营质量仍在持续提升，未来业绩有望稳定增长，板块红利属性增强。建议关注，高分红高股息，并且运营效率高的物管公司，包括绿城服务、华润万象生活、中海物业、保利物业、碧桂园服务等。 风险提示：计提减值规模超预期，房地产基本面持续走弱，研报中使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时的风险。 内容目录 1.减值规模已达顶峰，未来有望持续改善................................................................32.积极分红，回馈股东..............................................................................................43.规模保持增长，未来业绩有保障............................................................................64.估值与发展潜力相匹配..........................................................................................85.投资建议.................................................................................................................96.风险提示.................................................................................................................9 图表目录 图表1：2022-2024年物业公司金融资产及合同资产减值（单位：亿元）.............3图表2：2022-2024年物业公司资产减值规模（单位：亿元）................................4图表3：物业公司股息率（%)..................................................................................5图表4：2024年物业公司分红统计..........................................................................5图表5：物业公司经营性现金流/归母净利润............................................................6图表6：2022-2024年物业公司在管面积（单位：百万平米）................................7图表7：2022-2024年物业公司合约面积（单位：百万平米）................................7图表8：2022-2024年物业公司在管面积及合约面积（单位：百万平米）.............8图表9：2020-2024年百强物业公司在管面积及合约面积均值（单位：亿平米）..8图表10：PE(TTM)...................................................................................................9 1.减值规模已达顶峰，未来有望持续改善 根据2024年报，我们统计的样本物管公司整体资产减值规模有所提升，其中金融资产及合同资产减值合计76.4亿元，同比上升63.3%；商誉及无形资产减值合计15.8亿元，同比下降33.5%，已有部分物管公司的金融资产及合同资产减值增速有所放缓。我们认为，因出险房企传导而来的经营风险及过往收并购带来的商誉减值风险已大幅释放，随着房企暴雷数量的减少以及物管更为专注内生性增长，相关风险正逐步出清，我们预计未来物管公司的减值压力将会持续较少。2024年，绿城服务、碧桂园服务、华润万象生活、滨江服务和越秀服务的金融资产及合同资产减值增速相比2023年分别下降497.1/356.3/131.1/74.2/9.7pct，碧桂园服务、滨江服务和招商积余金融资产及合同资产减值有所下降，2024年同比-74.4%/-55.7%/-8.0%。 来源：Wind，公司年报，中泰证券研究所 2.积极分红，回馈股东 当前，物业行业的经营呈现“高分红+高股息率+高现金流”的现象。多数物业公司股 利 支 付 率 大 于50%， 其 中 万 物 云 、 华 润 万 象 生 活 、 绿 城 服 务 排 名 前3， 分 别为192.8%/132.7%/73.2%；股息率普遍大于5%，其中万物云、永升服务、融创服务排名前3，分别为9.9%/9.0%/9.0%；部分亏损企业仍坚持分红，例如融创服务、雅生活服务。此外，部分公司如华润万象生活、保利物业、绿城服务、碧桂园服务、招商积余、金茂服务、越秀服务、永升服务和万物云等物管公司，经营性现金流与净利润的比值大1，盈利质量有保障。 来源：WIND，中泰证券研究所备注：股价使用2025年6月30日收盘价 来源：WIND，中泰证券研究所 3.规模保持增长，未来业绩有保障 2024年，百强物业企业在管面积均值为69.5亿平米，同比上升2.2%；合约面积均值为88.5亿平米，同比上升1.9%；合同储备面积均值为19.0亿平米，同比上升1.1%。2024年在管面积超5亿平米的物业公司包括碧桂园服务、保利物业、雅生活服务、绿城服务，在管面积分别为10.4/8.0/5.5/5.1亿平米。整体来看，物管公司的合约面积持续增多，充足的面积规模可在未来转化为在管面积提升收入，为未来业绩的持续增长提供稳定的保障。 来源：WIND，中泰证券研究所 来源：WIND，中泰证券研究所 来源：CREIS，中泰证券研究所 4.估值与发展潜力相匹配 当前物业公司估值水平呈现分化态势，华润万象生活、万物云、绿城服务PETTM大于15X，金茂服务、永升服务PETTM小于10X，融创服务、雅生活服务当前为负，其余公司均维持在10X的水平。 5.投资建议 当前，物管公司减值规模将持续缩小，企业分红意愿强，股息率仍普遍较高，同时，经营质量仍在持续提升，未来业绩有望稳定增长，板块红利属性增强。建议关注，高分红高股息，并且运营效率高的物管公司，包括绿城服务、华润万象生活、中海物业、保利物业、碧桂园服务等。 6.风险提示 计提减值规模超预期，房地产基本面持续走弱，研报中使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时的风险。 重要声明 中泰证券股份有限公司（以下简称“本公司”）具有中国证券监督管理委员会许可的证券投资咨询业务资格。。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。 本报告基于本公司及其研究人员认为可信的公开资料或实地调研资料，反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正，结论不受任何第三方的授意或影响。本公司力求但不保证这些信息的准确性和完整性，且本报告中的资料、意见、预测均反映报告初次公开发布时的判断，可能会随时调整。本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。本报告所载的资料、工具、意见、信息及推测只提供给客户作参考之用，不构成任何投资、法律、会计或税务的最终操作建议，本公司不就报告中的内容对最终操作建议做出任何担保。本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。 市场有风险，投资需谨慎。在任何情况下，本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。 投资者应注意，在法律允许的情况下，本公司及其本公司的关联机构可能会持有报告中涉及的公司所发行的证券并进行交易，并可能为这些公司正在提供或争取提供投资银行、财务顾问和金融产品等各种金融服务。本公司及其本公司的关联机构或个人可能在本报告公开发布之前已经使用或了解其中的信息。 本报告版权归“中泰证券股份有限公司”所有。事先未经本公司书面授权，任何机构和个人，不得对本报告进行任何形式的翻版、发布、复制、转载、刊登、篡改，且不得对本报告进行有悖原意的删节或修改。