旺季整体楼市保持稳定，现有政策进一步优化

此报告最后部分的分析师披露、商业关系披露和免责声明为报告的一部分，必须阅读。下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM或https://research.bocomgroup.com旺季整体楼市保持稳定，现有政策进一步优化6月旺季整体楼市保持稳定。根据克而瑞的初步数据，2025年6月全口径销售总额由5月的3,162亿元（人民币，下同）环比上升17.2%至3,708亿元。我们跟踪的21家主要上市开发商6月销售额环比上升12.3%，主要由于销售均价和销售面积分别环比上升11.7%/4.6%，我们相信主要一线城市韧性相对较强。在6月销售额排名前十开发商中，全数均为国企，保利发展排名第一。在前50的房企中，2025年前六个月国企合同销售额市占率略微提高至74.8%（前五个月：72.8%）。构建房地产发展新模式，推进房地产业高质量发展。6月份随着国常会定调进一步优化现有政策、更大力推动房地产市场发展，预计地方将进一步结合自身情况“因城施策”，推动房地产政策精准落地和有效执行。其中，一线及强二线城市房地产限制性政策有望进一步放宽，弱二线及三、四线城市则仍需坚持“严控增量、优化存量、提高质量”。国家统计局2025年5月数据同比跌幅有所收窄。根据国家统计局公布的70大中城市商品住宅价格指数，5月新建商品住宅价格指数同/环比分别下跌4.1%/0.2%（2025年4月：-4.5%/-0.1%），二手商品住宅价格指数同/环比分别下跌6.3%/0.5%（2025年4月：-6.8%/-0.4%）。投资启示：我们预计二级市场的需求将持续改善并好于一级市场。新房市场将保持基本稳定，我们认为买家将继续偏好国企项目。随着资本市场情绪好转，一些领先的民营企业可能会借机加速其债务重组进程。中长期我们继续看好华润置地（1109 HK/买入）和越秀地产（123 HK/买入），这两家公司在过去几年的销售表现优异，且在销售方面执行能力更强。估值概要资料来源：FactSet，交银国际预测房地产行业月报公司名称股票代码评级目标价(当地货币)(当地货币)(报表货币)(报表货币)新鸿基地产16HK买入96.10华润置地1109HK买入31.68领展房托823HK买入47.70碧桂园服务6098HK买入8.36越秀地产123HK买入6.60中海物业2669HK买入6.30新世界发展17HK买入6.94置富产业信托778HK买入5.86越秀服务6626HK买入4.30雅生活服务3319HK买入3.20雅居乐集团3383HK买入1.16恒基地产12HK中性23.02时代邻里9928HK中性0.60平均 收盘价-----每股盈利---------市盈率--------市账率----股息率FY25EFY26EFY25E FY26E FY25E FY26E FY25E(倍)(倍)(倍)88.708.4259.05810.59.80.4130.103.5753.7797.77.30.6842.402.6992.73215.715.50.606.810.9070.9526.96.50.554.830.9010.9414.94.70.295.570.5020.53310.19.62.715.690.4730.59312.09.60.084.900.3770.39313.012.50.363.050.3610.4407.76.31.123.060.8860.9353.23.00.310.49-0.983NANANA0.0425.801.8982.05313.612.60.390.600.211NA2.6NA0.329.08.90.60 (倍)(%)0.404.80.644.80.606.40.524.80.288.22.303.80.080.00.367.81.036.50.293.2NA0.00.397.1NA5.80.634.9 莫佩雯 下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM或https://research.bocomgroup.com第一部分：股市近一个月中国内地开发商股价表现总体强于中国企业指数表现。行业资产净值折让略微缩小至87.3%。图表1：五大涨跌股，近一个月总回报资料来源：彭博，交银国际（截至2025年7月2日）图表3：行业资产净值折让资料来源：彭博，交银国际预测（截至2025年7月2日） 图表2：五大涨跌股，年初至今总回报资料来源：彭博，交银国际（截至2025年7月2日） 下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM或https://research.bocomgroup.com第二部分：房企销售表现6月整体楼市延续企稳走势6月前百开发商销售环比上升17.2%根据克而瑞的初步数据，2025年6月全口径销售总额由5月3,162亿元（人民币，下同）环比上升17.2%至3,708亿元。2025年6月销售总面积约为1,683万平方米，环比上升10.5%。2025年前六个月合同销售总额同比下跌11.4%至17,792亿元（2024年前六个月：20,082亿元）。21家上市开发商的6月销售额环比上升12.3%我们跟踪的21家主要上市开发商6月销售额环比上升12.3%，主要由于销售均价和销售面积分别环比上升11.7%/4.6%，我们相信主要一线城市韧性相对较强。21家开发商前六个月销售额与去年同期相比，国企表现较好，多数为正增长。在6月销售额排名前十开发商中，全数均为国企，保利发展排名第一。2025上半年，合计3家房企销售超过千亿，分别为保利发展、华润置地及中海地产。在前50的房企中，2025年前六个月国企合同销售额市占率略微提升至74.8%（前五个月：72.8%）。6月房地产市场仍处于止跌企稳阶段随着国常会定调进一步优化现有政策、更大力推动房地产市场发展，预计地方将进一步结合自身情况“因城施策”，推动房地产政策精准落地和有效执行。其中，一线及强二线城市房地产限制性政策有望进一步放宽，弱二线及三、四线城市则仍需坚持“严控增量、优化存量、提高质量”。我們相信未來政策仍會持續堅持构建房地产发展新模式，推进房地产业高质量发展。同时，更多优化政策仍然可能会在下半年出台以进一步巩固止跌回稳的势头。 下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM或https://research.bocomgroup.com第三部分：实体市场2025年6月10城新房成交量环比上升9.97%（对比2025年5月环比+2.67%），供应量环比上升18.5%，库存去化周期收窄至约18.11个月。6月前四周30城新房成交量环比上升10.29%。一/二/三线城市成交量分别是+3.4/+26.6%/-4.1%。图表6：10城成交量资料来源：万得，交银国际图表7：30城成交量资料来源：万得，交银国际 下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM或https://research.bocomgroup.com资料来源：万得，交银国际图表9：10城销售情绪资料来源：万得，交银国际*销售情绪= 0表示净去化率为100%（总去化=新供应）。销售情绪> 0表示净去化率> 100%（总去化>新供应），反之亦然。我们认为健康的销售情绪为净去化率60至80%（销售情绪介乎-0.5至-0.2） 下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM或https://research.bocomgroup.com国家统计局2025年5月数据同比跌幅有所收窄。根据国家统计局公布的70大中城市商品住宅价格指数，5月新建商品住宅价格指数同比/环比分别下跌4.1%/0.2%（2025年4月：-4.5%/-0.1%），二手商品住宅价格指数同比/环比分别下跌6.3%/0.5%（2025年4月：-6.8%/-0.4%）。根据城市等级划分，新建商品住宅区和二手商品住宅区在一/二/三线城市的指数同比跌幅均有所缓解。一/二/三线城市新建商品住宅区指数同比跌幅分别为-1.7%/-3.5%/-4.9%（2025年4月：-2.1%/-3.9%/-5.4%），二手商品住宅指数同比跌幅分别为-2.7%/-6.1%/-6.9%（2025年4月：-3.2%/-6.5%/-7.4%）。新建商品住宅区指数在一/二/三线城市环比分别为-0.2%/-0.2%/-0.3%。而二手商品住宅区指数在一/二/三线城市环比跌幅分别为-0.7%/-0.5%/-0.5%。图表10：70大中城市新建商品住宅价格指数图表11：70大中城市二手商品住宅价格指数资料来源：万得，交银国际资料来源：万得，交银国际 下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM或https://research.bocomgroup.com第四部分：政策回顾和公司更新政策回顾中央层面2025年6月，中央政策以“质量民生”为导向推进，构建房地产发展新模式，有序搭建相关基础性制度，扎实有力推进“好房子”建设，就推动房地产市场止跌回稳作出的新部署，助力市场流动性持续恢复。图表12：2025年6月中央层面关于房地产行业的相关表述时间事件2025年6月5日住房城乡建设部：新闻发布会2025年6月9日中共中央办公厅，国务院办公厅：《关于进一步保障和改善民生着力解决群众急难愁盼的意见》2025年6月10日中共中央办公厅、国务院办公厅：《关于深入推进深圳综合改革试点深化改革创新扩大开放的意见》2025年6月13日国务院常务会：工作会议2025年6月16日市场监管总局：工作会议2025年6月19日央行等六部门：《关于金融支持提振和扩大消费的指导意见》。2025年6月23日中国人民银行货币政策委员会：2025年第二季度例会资料来源：公开资料整理，交银国际 具体内容•建“好房子”不等同于建“大房子”“贵房子”，而是要通过好的设计、好的施工、好的材料、好的服务等，解决居住中的痛点问题，全面提升住房品质。不同地区、不同面积、不同价位都应当有不同的“好房子”。•加大保障性住房供给，引导支持社会力量运营长期租赁住房。•推行由常住地提供基本公共服务。采取常住地直接提供、跨区域协同经办、完善转移接续等方式，逐步将基本公共服务调整为常住地提供。•推动人口集中流入地区和常住地所在“一城一策”制定常住地提供基本公共服务实施办法；推动符合条件的农村转移人口享有同等入住地户籍人口同等权利。•意见提出，改革闲置土地处置和收回机制，完善土地闲置费收取标准与闲置时长挂钩政策，创新土地盘活利用方式。•听取构建房地产发展新模式和推进“好房子”建设有关情况汇报，并作出一系列针对性部署。•会议指出，构建房地产发展新模式，对于促进房地产市场平稳、健康、高质量发展具有重要意义，要着眼长远，坚持稳中求进、先立后破，有序推进相关基础性制度建设。•要扎实有力推进“好房子”建设，纳入城市更新机制加强工作统筹，在规划、土地、财政、金融等方面予以政策支持。•更大力度推动房地产市场止跌回稳。•做好超长期特别国债资金支持的住宅老旧电梯更新工作，全力保障居民安全、便利乘梯。•《意见》从支持增强消费能力、扩大消费领域金融供给、挖掘释放居民消费潜力、促进提升消费供给效能、优化消费环境和政策支撑保障等六个方面提出19项重点举措。•会议认为，今年以来宏观调控力度加大，货币政策适度宽松，强化逆周期调节，综合运用多种货币政策工具，服务实体经济高质量发展，为经济持续回升向好创造适宜的货币金融环境。•例会提出，着力推动已出台金融政策措施落地见效，加大存量商品房和存量土地盘活力度，持续巩固房地产市场稳定态势，完善房地产金融基础性制度，助力构建房地产发展新模式。 下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM或https://research.bocomgroup.com地方层面据不完全统计，2025年6月全国超26城出台稳市场政策，主要涉及公积金、各类购房住房补贴、城市更新及高品质住房建设等方面。图表13：2025年6月各地房地产政策宽松内容梳理日期6月3日6月3日6月4日6月6日6月6日6月8日6月10日6月10日6月10日6月12日6月12日6月12日6月13日6月14日6月17日6月