克而瑞：6月楼市表现如何？交流会纪要

核心纪要 ①【销售：6月年中冲刺不及预期】6月单月百强操盘3389.6亿/同比-22.8%;上半年操盘1.65万亿/同比-10.8%/降幅扩大4pct；②【分化：高基数原因头部房企降幅更高】TOP3上半年销售同比-13%/降幅扩大5pct；TOP10上半年销售同比-14%/降幅扩大3pct；③【供给：30城6月新增供应仅777万㎡】6月表现不佳主要为供应端约束，19-22年间6月基本在3000-3500万方左右；④【热度：降温明显】市场热度降温明显，前期高热城市也有冷却（6月单月上海新房成交环比-29%/深圳-9%/西安-16%/杭州-8%）⑤【库存：整体库存供求比仅为0.75】供应大幅萎缩下库存仍在下降，但流速放缓抑制库存去化周期像以往一般快速下降⑥【二手：热度急转直下，30城上半年增幅收窄至12%】一线城市热度下降明显，6月一线城市二手销量同比-10%；二线以价换量⑦【需求：30城上半年新房+二手成交总量同比+7%】购房总量维持正增，30城成交1.13亿平方米，新房成交仅6000平方米⑧【展望：7月30城环比-10%】预计7月30城新房销量环比-10%，低基数原因同比降幅可能收窄；二手房整体成交动能将继续放缓⑨【热点Q&A】新房分化/以价换量/土拍市场/高溢价率地块/土地成交集中度/成交规模预估/城市更新需求/“好房子”/得房率 专家汇报 一、销售：6月年中冲刺成色不及预期，上半年百强房企累计操盘合计1.65万亿/同比-10.8%/降幅扩大4pct；其中头部房企由于基数原因降幅更高；金茂同比增幅显著/龙湖、万科同比降幅最大 1.1【重点城市与百强房企销售环比一涨一跌，总体而言6月份的年中冲刺成色不及预期】总体而言，6月份的年中冲刺成色不及预期。参加上个月会议的人应该有印象，我认为6月份无论如何整体还是环比都会有一定的增长幅度，虽然不会很大，但是同比肯定还是下降。6月份克而瑞监测的重点城市的情况是环比下降，而百强房企的销售情况是环比大幅增长，呈现一涨一跌的趋势（我认为更多的是结构性因素，比如面积和金额的差异。金额更多的是今年以来头部企业销售较好的仍然在核心城市的中高端项目，去化较好，单价较贵。同样面积的房总价会很高，最后存在这样的差异）。总体而言，虽然整体环比存在分歧，但是同比均有20%左右的下降，而且降幅比前5月有所扩大，单月降幅也有所增加。这是我所说的不及预期的情况，包括二手房和微观项目的市场热度，来访热度趋化，这个热度有一定的降温，并未达到年中冲刺的预期。 1.2【上半年累计百强房企操盘合计1.65万亿/同比-10.8%/降幅扩大4pct】从企业情况分析，6月份百强房企的单月操盘口径销售金额为3389.6亿，环比增长14.7%，单月同比-22.8%。6月降幅有明显扩大（5月同比下降8.2%，4月同比下降8.7%）；上半年累计销售操盘口径为1.65万亿，百强房企累计同比下降10.8%，降幅比前前5月累计降幅（7%）有接近4pct左右的降幅扩大 1.3【TOP3房企上半年累计销售同比-13%/降幅扩大5pct/降幅高于百强整体】从环比的情况分析，仍然有14.7%的增长，这是唯一的亮点。从各梯队企业的情况分析，整个6月份仍然延续之前的情况。TOP3房企单月同比降幅达到26.8%（而5月份是增长0.4%），TOP3累计降幅上半年下降13%（前5月份下降8.2%），扩大了5pct的降幅，而且13%的降幅也高于百强房企整体10.8%的降幅，仍然延续之前的态势。整体上头部房企的降幅远高于百强房企的平均水平。 1.4【TOP10房企上半年累计销售同比-14%/降幅扩大3pct/降幅同样高于百强整体】从前10强的整体市场情况分析，前10强房企6月单月销售同比下降23.6%（5月单月下降11.2%，降幅扩大12pct），前10强房企的市场份额基本占到百强销售额的51%左右。同比降幅单月下降23.4%，5月份下降11.2%，基本扩大了接近13pct的水平，达到12.2pct。前十强房企累计下降14%，比前5月降幅扩大了3pct。无论是单月还是累计，十强房企降幅整体上都高于百强。 1.5【头部房企同比降幅更大主要为高基数原因】降幅较小的是30强和50强房企，尤其是20强和30强房企，降幅在3%左右的同比下降。头部房企基本上10强房企的降幅最大，50强之后的房企降幅次之。中间11到50强之间，尤其是20强-30强，这10家房企的降幅相对更小。从各梯队分析，我认为主要是基数的因素，整体结构上成交份额继续向10强房企聚集，50强之后企业的份额逐渐减小。由于份额在向头部市场聚集，它的增速没有像去年同比例增长。24年前十强房企的增幅远大于百强整体增幅，因此导致基数非常高。因此今年前10房企的同比降幅比整体更大。中间部分企业处于波澜不惊的运行水平，去年没有特别大的增长，今年也没有明显的亮眼表现，因此它的波动相对较小，所以最大波动体现在首尾两端。 1.6【60家左右百强房企6月环比增长】从具体企业情况分析，6月份有60家左右的百强房企的业绩呈环比增长，其中28家的业绩增幅大于30%，这种情况与其他月份有所不同。从更多的了解情况来看，仍然有一些企业在6月份在北上深杭这样的重点城市开展核心区的高端项目导致了这样的变化。例如中海、华润、招商蛇口和金茂4家企业的单月环比增幅都在30%左右。中海在北京、上海和深圳有几个高端项目销售，开盘后销售表现都不错，取得了将近300亿元的销售额。华润、招商、金茂，以及建发在北京的海淀项目开盘销售表现良好，单月同比增长30%左右，环比增长10%左右。中国绿城是头部企业中唯一一家单月环比下降15.8%的企业。滨江、华发、龙湖的环比下降幅度相对较小，均在6%左右。万科和保利的环比增长在3%左右，增幅相对较小。 1.7【头部房企业绩分化，金茂增幅最显著（累计同比+17%）/龙湖万科降幅最大】从6月份的头部重点企业分析，其业绩表现出现明显的分化差异。头部重点企业分为4类，一类是大幅增长的企业，另一类是小幅增长、小幅下降的企业，以及唯一降幅较大的企业。从具体企业的情况分析，金茂前6月同比增长16.8%，这是这些重点企业中增幅最大的一家。华发、越秀和建发的增长率大约在10%左右，这三家公司均有相似的增幅。保利、中海、华润和招蛇的累计同比下降约15%。唯一降幅较大的是龙湖和万科的降幅都超过30%，龙湖和万科的降幅分别是31.7%和46.1%。个别企业大约有4家，累计同比增长10%左右，唯一一家有20%左右，更多的是15%左右的同比下降，另外两家在30%以上的同比下降。企业之间的分化差异非常明显，更多依赖于核心城市的单项目开盘以及开盘后的去化情况。 1.8【成交结构因素导致企业销售端和城市备案端环比表现一升一降的趋势】从企业销售端和城市备案端两个数据库数据来看，呈现一升一降的趋势。30个重点城市，6月份新房成交面积为1034万平方米，环比-7%，同比-26%，同比降幅与企业基本相当。环比的降幅是一升一降，缺口较大，我认为更多的是结构性因素，比如面积和金额的差异。金额更多的是今年以来头部企业销售较好的仍然在核心城市的中高端项目，去化较好，单价较贵。同样面积的房总价会很高，最后存在这样的差异。 二、供给：6月表现不佳原因主要为供应端约束：30城6月新增供应仅为777万平方米/19-22年间6月基本在3000-3500万方左右 2.1【30城上半年累计城市同比基本持平，6月单月表现不佳原因主要为供应端约束无货可卖】30城的累计成交为6,136万平方米，同比基本持平。与房企销售金额同比下降10.8%，仍然存在一定差距和不同。关于新房成交不及预期，新房成交面积环比微降，与我之前差不多10%左右的环比增长判断存在较大差异。我认为不及预期的情况主要有两方面。首先是我们一直讨论的新增供应问题，即供给端约束。原本预计6月份的供应有一定增长，然而从结果分析，一方面在热点城市，尤其是一线城市没有推出房子，基本无货可售。在去化较低的城市，房企推盘积极性较低。我们统计的30个城市中有6个城市没有新开盘或者加推房源，6月份年中业绩冲刺节点没有任何新开盘或者加推房源的动作，说明大家的积极性较低。 2.2【供应大幅萎缩：30城6月新增供应仅为777万平方米/19-22年间6月基本在3000-3500万方左右】从数据分析，30个重点城市6月份的新增供应量仅为777万平方米，环比下降4%，同比下降28%，这是近7年来同期最低水平。在19年到22年之间，6月份的供应量约为3000-3500万方左右，今年仅为777万方，降幅非常萎缩。在这种情况下，上半年30个重点城市新增房源面积仅为4,495万平方米，同比下降20%，供给约束成交愈发显著。 2.3【一线供应高位回落，核心城市中仅成都/武汉/杭州/西安供应较优】从城市角度来看，一线城市在6月份整体供应高位回落，仅有122万平方米，环比下降30%，同比下降49%，远高于30城整体水平。30城整体没有供应，尤其是北京、上海、深圳等一线城市，虽然市场成交热度仍然存在，但是没有房子可以出售，因此它的成交难以有更明显的亮眼表现。况且很多盘可能位于远郊，而成交较好的可能是核心区，这样的供应也是无效供应。在二线城市中，成都、武汉、杭州、西安几个城市具有不错的供应，均超过50万方，同环比增长15%左右。厦门、重庆、南京、济南、南宁、福州等城市的绝对量在10万方左右，平均供应量非常低，大约1000套左右的房源，最多两三个项目的供应量。整体供应量偏低，这是成交有非常明显起色的重要因素。 三、热度：市场热度降温明显，前期高热城市也有冷却（6月单月上海新房成交环比-29%/深圳-9%/西安-16%/杭州-8%） 3.1【市场热度降温明显，前期高热城市也有冷却】市场热度确实有所降温，尤其是前期市场较好的北京、上海、深圳、成都、杭州、西安等核心一二线城市。从6月份的来访认购以及项目开盘的去化情况分析，需求端的温度确实有所降温，没有继续保持之前高热的情况。北京和上海在6月份新开盘的去化率分别只有37%和41%，一季度的数值基本都在70%以上。虽然相比去年6月份还有10pct左右的提升，但是相比5月份和4月份都有8pct的下降。从微观情况来看，这种热度下降更多的也是结构性的，即原来的整体市场销售非常畅销，到四五月份外围项目的压力开始显现，以及到6月份，外围项目压力继续进一步加大的过程，这是一个动态变化的过程。核心区的中高端仍然一房难求，无论是认筹率还是来访量，虽然没有之前那么火爆，但是仍然随着外围项目的去化压力逐渐增大，整体开盘去化率呈下降趋势，这是结构性热度下降的过程。这种情况已经在一些城市外围项目出现，新房房价也开始暗降。 3.2【6月单月上海新房成交环比-29%/深圳-9%/西安-16%/杭州-8%；部分城市由于新规产品得房率较高开盘去化率能够达60%+但不具普遍性】以一线城市的情况为例，上海在6月份成交仅42万方，环比下降29%，同比下降48%。深圳只有29万方，环比下降9%，同比下降23%。西安同比下降16%，杭州环比下降8%，同比下降43%。无论是从微观项目的开盘去化表现情况还是从备案的成交结果分析，都呈现同环比趋降的趋势。一些二线城市，例如成都、厦门、天津、合肥、长沙等城市，虽然开盘项目较少，但是核心区或者有价格优势的新规产品得房率较高。项目上市后，开盘率也能达到60%以上，因此整体开盘去化率较高。这样的单个项目开盘，高人气并不代表整个城市市场的整体温度发生变化。 四、库存：供应大幅萎缩下库存仍在下降，但流速放缓抑制库存去化周期像以往一般快速下降 4.1【整体库存供求比仅为0.75，库存仍在下降，但流速下降导致去化周期没有快速下降】整体库存仍在下降。整体库存供求比仅为0.75，6月30城新增供应777万平方米，但成交是1034万平方米，这必然导致当月新开盘的项目房源不足以消化上个月的库存。因此库存总体在下降，这是行业这一阶段的重要点。由于流速下降，库存去化周期没有像之前那样快速下降，大约16个城市